住宅ローンはいくら借りられるかではなく「いくら返せるか」が重要。本記事では、本気不動産の佐藤が年収別の借入目安、返済比率25%ルール、金利・期間の考え方、教育費や親支援（ダブルケア）まで含めた無理のない資金計画の作り方をわかりやすく解説します。
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今日は、相談の中でもダントツで多いテーマ。
「年収から考えて、住宅ローンはいくらまで借りても大丈夫？」
ここを徹底的にわかりやすく解説していきます。
住宅ローンは“金額の大きさ”にビビってしまいがちですが、
実は怖がる必要はありません。
ポイントは 返済比率 × 金利 × 期間 × ライフイベント の4つだけ。
■ 年収から逆算する「安全な借入額」の考え方
動画の相談はこうでした。
「年収いくらで、どれくらい借りられて、月いくら返すのが普通なの？」
極端に言えば、年収200万円で1億円は絶対に借りられません。
ここで大事なのが 現実的なシミュレーション。
そこで今回の動画では、
5000万円借入 × 20年／30年／40年／50年 × 金利0.5／1.0／2.0%
という条件で比較し、返済負担の差を解説しています。
金利0.5%はネット銀行の変動金利の入口、
1%は固定の目安、
2%は将来上昇のリスク想定です。
そして大切な注意点として、
管理費・修繕積立金・駐車場代は含まれていません。
ここが落とし穴です。
■ 返済比率の目安は「25%以内」
年収700万を例にすると、
返済比率25%以内 → 月15万円前後までが安全ライン
金融機関は30%までOKのことが多いですが、
家計は審査より厳しいです。
マンションなら管理費などでプラス2〜4万円増えます。
■「期間の長さ」が家計を救う
同じ5000万円でも、
50年返済と20年返済では月々の負担が全然違います。
期間を短くしすぎると、
子育て世帯なら教育費のピークと重なって破綻寸前に。
逆に、
若いうちに長期で借りて、月額を下げておく
という考え方がいまの時代には合っています。
■ 完済年齢の壁：若いほど選択肢が増える
多くの銀行は完済年齢80歳。
ということは…
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30歳 → 最長50年
-
40歳 → 最長40年
-
50歳 → 最長30年
同じ5000万円でも、
50代では返済期間が短くなるので月額が跳ね上がります。
ここで初めて住宅購入する方は要注意です。
■ 2%金利上昇を想定した「耐性づくり」
これから金利が上がる可能性は十分あります。
2%で試算しても家計が崩れない借入額
を選ぶのが安全運転です。
年収700万円なら、
月15万円付近にとどめるのが実務ライン。
■ 教育費・親支援（ダブルケア）も忘れずに
40代〜50代は特に支出が重なります。
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子ども：大学費用
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親：介護費・実家の片付け
「上と下の両方を支える世代」なので、
ギリギリの借入は避けるのが鉄則です。
■ 性能の高い新築は光熱費で元が取れることも
最近はZEHや高断熱の住宅も増え、
暖房費・冷房費が年間数十万円変わる場合もあります。
“借入額だけ”で中古を選ぶと、
光熱費で逆転するケースもあるので、
総支出で比較するのが大切です。
■ 金利上昇時・定年前の実務対応策
もし金利が上がって返済が重くなる時は、
-
売却して負担の軽い住宅へ
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ダウンサイジング
-
退職金の一部で圧縮
-
早期の繰り上げ返済
など複数の「逃げ道」を持っておくと安心です。
■ 若いうちに借りて長く返す
住宅ローンは今が歴史的に低金利。
借りられるうちに借りて、
月々の負担を限界まで小さくしておくのが一番安全。
30代・40代で買っておくと、
50代での買い替えや売却も柔軟にできるようになります。
■ 残債＜売却価格の“逆転”が起きたら成功
10年前後でこの逆転が起きれば、
それだけで資産形成は成功ライン。
私は実体験として、
75歳完済の計画でも「働いて返す」「無理なら売る」
という柔軟スタンスで問題なく運用しています。
■ まとめ
住宅ローンは“怖いものではありません”。
大切なのは、
-
返済比率25%以内
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金利2%上昇でも耐えられる計画
-
期間は長く、月額は低く
-
教育費・親支援を想定
-
若いうちに始める
この5つさえ抑えれば、
家計が崩れない“安全な住宅購入”ができます。
シミュレーションしたい方は、
お気軽にコメントやメッセージくださいね！
本気不動産の佐藤でした。
【本気不動産YouTubeの関連動画 3選】
（※実在する本気不動産YouTubeチャンネルのURLをそのまま記載しています）
■ ① 【老後資金】いくらあれば安心して暮らせる？50代までに必要な貯金額について不動産歴25年のプロが徹底解説！https://www.youtube.com/watch?v=r_X5e2NqpEg&t=1475s
■ ② 金利はもう下がらない？住宅ローンの仕組みと選ぶポイントを不動産歴25年のプロが解説！
https://www.youtube.com/watch?v=AFgDlW2gfc8&t=589s
■ ③ 【住宅価格高騰】マンション派の皆さんに残念なお知らせです…2025年家を買うべきかどうかについて不動産歴25年のプロが徹底解説します！
https://www.youtube.com/watch?v=7xBgKw2CMsI&t=775s