自宅に投函されていたチラシをみて
近所の中古マンションを内見してきた。

水回りを含めて全面的にリフォームされており、とても綺麗な物件であった。
建物自体の造りも少し変わっており、
隣戸間にいくつものライトウェルが設けてあり、
暗くなりがちなキッチンや浴室などに、光を取り込む工夫がなされている。

「間取りを変えてはいないので、リノベーションではなく、フルリフォームです。」

という販売会社の説明にも好感が持てた。

そして、この物件の一番のセールスポイントは、
高台からコンビナートを見下ろす眺望だ。
目の前に他の建物がないというのは、実に気持ちがよい。
また、工場夜景好きにはたまらないはずだ。

ただ一つ残念だったのは、部屋にアクセントをつけるために、
所々に石積柄や木目柄のビニールクロスを使っていた点だ。
これについては、販売会社の方も少し残念に思っていたようである。

その辺のことを尋ねてみると、
リフォームの際にはデザイナーを入れたのだが、
担当は若い女性だったという。

思った通りであり、陥りがちなパターンだなと思った。
いわゆる足し算のデザインである。

物件のポテンシャルは高いので、
早々に売れるとは思う。
リフォーム前の素の状態なら、私も欲しいと思った。




リフォームとリノベーション

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リフォームとリノベーション。

 

どれだけの違いを意識して使っているのかを考えてみる。

 

元の英語を辿ると

リフォーム(reform・名詞)には「改善、是正」などの意味があり、

リノベーション(renovation・名詞)は「修復、刷新」という意味をもつ。

 

これら英語の意味と、実際の使われ方とを併せて考える。

 

リフォームは、
傷んだ部分を直したり、古くなったものを交換するというような、
いわば、お色直しをする場合に用いることが多くみられる。

 

一方、リノベーションは、
既存をプランから根本的に見直し、水廻りも含めて、
もっと徹底的に作り変える場合に使われることが多い。

リノベーションという言葉が、広く一般的に使われるようになる前は、
フルリフォームという言葉が、いまのリノベーションの意味で使われることが多かった。

作る側としては、これらの言葉はきちんと理解した上で、
出来るだけ正確に使いたいと常々考えているのだが、
売るだけの人たちは、そういうことをあまり意識しないまま、

宣伝効果だけを考えて使っているようであり、
ネットの不動産情報や投げ込まれる中古マンションのチラシなどを目にすると、
とても残念に思うことが多いのが現状だ。

というわけで、ここで定義する。

リフォーム
プランを変えずに綺麗に仕上げること。

フルリフォーム
2室を1室に繋ぐことなどの軽微なプラン変更と
水廻り設備の更新などを含めて綺麗に仕上げること。

リノベーション
既存をプランから見直し、全く新しく作り変えること。


追伸


あとで調べてみたら

国交省にそれぞれの言葉の定義が分かるものがあったので補足する。


リフォーム

新築時の目論みに近づく様に復元すること。修繕。


  • リノベーション
  • 新築時の目論見とは違う次元に改修すること。改善。

要はレストアとカスタムの違いのようなものだ。

古いマンションのリフォームやリノベーションの仕事を請けていて、いつも考えるのは、

マンションは買う方がよいのか?賃貸に住み続ける方がよいのか?

どちらが賢い選択なのだろうか?ということだ。

 

できるだけ同じ条件での比較をするためには

同一マンション内でのサンプリングが好ましいのだが、

不動産情報サイトで、都合よくそのような物件が、

JR根岸線・某駅から徒歩1分、まさに駅前という利便性の高い場所の

地上15階建ての1棟のマンション内に見つかった。

 

販売物件は6階、56.7㎡、販売価格2,190万円(フルリフォーム済み)、

賃貸物件は10階、56.7㎡、賃料14万3,000円(別途管理費5,000円/リノベーション済み)

となっている。

(賃貸物件の方の賃料設定が少々高めな印象を受けるが)

 

このマンションの場合、

6階と10階では眺望が大きく違ってくることと、

フルリフォームとリノベーションという違いによる、

化粧直しにかかった費用にも大きな差もある。

したがって、

明らかに10階にある賃貸物件の方が条件がよいので、

これを同一階にあり同程度のフルリフォームをしたものとして補正をかけて、

ここでは、賃料を13万8,000円(別途管理費5,000円)とする。

 

では、このマンションに仮に20年住むとした場合に、

支払うお金は、それぞれどうなってくるのかを出してみる。

 

ここで断り書きをすると、新築のマンションをサンプルとしなかったのは、

新築のマンションの同じ棟内に賃貸物件を見つけるのが難しいからという単純な理由による。

 

さて、本題に戻り、

まずは販売価格が2,190万円の中古マンションの場合を出してみる。

期間20年を固定金利1.3%で算出すると、月々の支払いは10万4,300円となり、

これに管理費8,700円と修繕積立金1万4,000円を加えると、合計が12万7,000円となるので、

20年分積上げると、12万7,000×12ヶ月×20年=3,048万円となる。

もちろん、この間に設備更新などの費用は別途かかる。

 

一方、賃貸の場合だが、

敷金は賃料の1か月分、2年毎の更新、更新手数料は新賃料の1か月分とし、

更新のたびに、当初の賃料に対して約2%(3,000円)ずつ賃料が下がるものとして積上げると、

14万3,000×25+14万円×25+13万7,000円×25+13万4,000円×25+13万1,000円×25

+12万8,000円×25+12万5,000円×25+12万2,000円×25+11万9,000円×25+11万6,000円×25

=3,237万5,000円となる。

この間の設備更新などの費用は原則的には貸主負担である。

 

両者の差額は189万5,000円。

 

購入した場合は、20年の間に設備更新などで、このくらいの金額はかかるだろうから、

支払う総額は、ほぼ同額だと言えそうだ。

 

しかし、

当然のことだが、住んでいるその住戸が、

20年後に自分のものになっているか、そうではないか、という大きな違いがある。

 

ただし、これは一つの判断軸によるものであり、価値判断の全てではない。

 

賃貸には、気軽に引っ越すことができるという利点もある。
(実際はそんなに気軽に引越しをしている人には滅多にお目にかからないが)

 

以上のことについて、

特に結論を出すつもりはないが、何かの参考になればとは思う。

 

尚、下の3枚写真は過去に私が手掛けた古いマンションのリノベーション事例であり、

上記の内容とは無関係である。

 

施工前

 

施工前

 

施工後

2018年残り100日の運勢

テーマ:
 
残り100日の運勢は・・・
紅葉2018年ラストスパート!紅葉
あと100日でしたいことは?

ということなんですが、今年あと100日か。厳密にはもうとっくに切ってるね。

「継続は力なり」
とはボクにとって何ぞや。仕事?そりゃ当たり前か。
あ、腹筋と週末ランニングはだいぶ継続できているので、これかな。
まあ、何の力になるのかは分からんけど。

「昔からの願い事が叶いそう」
これも何か思い出さないと。
あ、子供のころには「将来はカウンタックに乗る!」なんて思ってたけど、これかな。
まあ、あるわけないなw

恋愛運はどうでもよいとして。

ブログ運ってのが笑える。はい、定期的に更新するよう努めてみます。

 

佐渡観光協会さまから
佐渡周遊観光ガイドブック「佐渡さんぽ 2018」
を送っていただきました!

 

佐渡の歴史、文化、街並、自然、アクティビティ、食、温泉、宿など盛りだくさんな情報のほかに、
けっこう詳しい地図と、伝統行事やイベントの年間カレンダー、
さらには佐渡汽船の時刻表まで掲載されているので、
十分な実力を発揮しそうな冊子です。

 

当シェアオフィス「MOTOMACHI×PORT」にて配布しますので、
佐渡に興味をもっている方は、元町ついでに是非お立ち寄り下さい!

 

個人的には「高速カーフェリー あかね」に乗ってみたい!

断捨離 続編

テーマ:
急に思い立って土曜日にヤフオクに出品したXL250Sは
日曜日の夜に落札されて
今日、月曜日の午後、無事に引き取られていった。

なんとか再生させようと思って、
載せ換えのエンジンとか部品なんかを色々と集めていたこともあったけれど、
とにかくイジれる場所がない!というのが一番の理由で長い間放置してきた。

そういうバイクが手元にあるのは、とてもよろしくないもので、
常にモヤモヤした気持ちがつきまとっていた。

なので、今回、ようやくそんな呪縛から開放され、晴れ晴れしたのであった。

さあ、次の嫁ぎ先では、なんとか再生されてくれよ~!!
 

 

シティ・ポップ

テーマ:

シティ・ポップとは、1980年代に流行した日本のポップスで

特に都会的なイメージを強く押し出した音楽のことを指すらしい。

 

最近このシティ・ポップというやつにちょっと嵌り気味で、

Youtubeで見つけては聴いたりしてるんだけど、

時々「あれ?」って思う曲にも遭遇したりするので、

今日はほんとに備忘録、メモ代わりに。

 

まずは Chaka Khan がカバーしたことで有名になった?

Average White Band/Whatcha' Gonna Do For Me(1980)

 

そして「大橋純子/I Love You So

 

最初聴いたときは「あ、カバーね」と思ったけど、

聴き進めていると何かちがう。

 

まあ、完成度高いし、ヴォーカルもカッコイイからOKってことで。

 


今年の初日の出
例年より大きく感じたのは気のせいでしょうか?

さて、2018年、平成30年が始まりました。
高校を卒業したのがちょうど平成元年だったので、
そこから30年も経ってしまったことにびっくりする。

自分を取り巻く環境は随分と変わっているけど、
本人の感覚はあんまり変わっていない。

いまでも自転車とオートバイが好きで、
自分の生活には欠かせないアイテムであり、ホビーだ。

と言いながらも、オートバイに関しては、
いま手元にあるのは普段の足となっている250ccのイタスクと、
250ccヴィンテージオフロードの不動車が1台ずつあるのみ。

5年前に90年式GSX-R1100を手放してからは、
ホビーとしてのオートバイから遠ざかってしまっている。

というわけで、
オートバイを楽しむことを復活する!というのが今年の抱負。
高校生みたいなオッサン、今年48の年男。
もちろん、仕事もバリバリがんばります伝説。
 

月もまた大きかった。スーパームーンとかなんとか。

土地探し

テーマ:
戸建ての住宅を建てたいというお客さまに対して、
土地探しからお手伝いすることが少なくないのですが、
現地の周辺を散策してみると、



こういう道なのか通路なのか、或いは蓋掛けの水路なのか、
その上に覆いかぶさっているベランダがあったり、



こんな幅90センチにも満たない階段をどんどんと登っていった先には、
どういう順番で、どうやって建てたんだろう?と思ってしまうような集落があったりと、
横浜の奥の深さには驚かされるばかりです。

補足ですが、
一般の人がインターネットで検索して閲覧できるような不動産情報の中で、
掘り出し物のような物件を見つけるチャンスは皆無だと思っていいです。

それはなぜかというと、、、また今度にします。