生形大（うぶかただい）です。
最近は本当に不動産価格が高騰しています。
今年に入ってから、一部の金融機関で融資姿勢が引き締まり
融資金額が伸びにくくなったり、
融資を受けられる人の属性（収入や所有資産など）のハードルも
高くなりました。
金融機関から要求される頭金の比率も高くなっています。
リーマンショック直後もそうでしたが
金融機関の融資姿勢が引き締まり始めると
買える投資家が減り、融資金額も伸びないため
不動産価格は下落します。
今回も当然そうなると思い、
今年に入り不動産マーケットを見続けていました。
しかし、
思った以上に不動産価格が下落していません。
むしろ、場所によっては昨年よりさらに価格が上昇しています。
正直言って
この数年は不動産価格が上がり続けたため
素人があまり勉強しなくても、損をしにくい相場でした。
ただし
今は違います。
先日もこれから不動産投資を始めたいという方が
相談に来られました。
その方は、来年以降年収が下がる事が確定しているため
年収の高い今のうちに融資を受けたいと言う事で
焦って物件を探されていました。
そして、
業者さんにオーバーローンで購入できるからと
紹介されて契約してしまったのがこんな物件です。
場所 関西地域
物件 木造２階建て新築アパート
利回り 6.5%
金利 2.5%
融資期間 35年
価格 １億１千万円
初年度のキャッシュフローは満室で約９０万円だそうです。
しかも、この方は全く貯金がないとのことで
諸経費は信販会社から借りるように言われたそうです。
ということは
さらに返済金額が増えるため、
初年度からキャッシュフローはほとんどありません。
新築物件はもともと
想定家賃が高めに設定されているため
入退去のたびにどんどん家賃が下落していきます。
このケースだと１０年もしないうちに
マイナスのキャッシュフローにもなりかねません。
また、売ろうと思っても
オーバーローンで高めの金利で融資を受けているため
ローンの残債で売る事も難しいでしょう。
もちろん、
売主の不動産会社が出して来たシミュレーションでは
もっと儲かりそうな数字になっています。
しかし、
広告費や、修繕費用などがほとんど盛り込まれていません。
家賃の下落率も低くなっています。
売主はこのシミュレーションの数値を保証してくれる事は
ありません。
ただし、経営が厳しくなったら買い戻しますと言っていたそうです。
もちろん、そんな保証は契約には盛り込まれていませんが、、、
幸い手付金が１０万円と安かったため
まだ間に合うなら、契約解除した方が良いのではと
アドバイスしましたが
契約解除期間が過ぎている場合は
さらに違約金が発生してしまうため
この金額では済まなくなりますが、、、
ちなみに
このアパートの土地と建物の金額も記載されていたため
現在売りに出ている周辺の土地の金額とその土地の金額を
比較したところ
約２倍から３倍くらいの価格でした。
もちろん、
接道している道路によって多少高くなる可能性もありますが
明らかに割高の金額です。
建物に利益だけでなく土地にもかなりの利益を乗せて
販売していたのです。
これから
始める人はこういう業者にだまされないように
気をつけて下さいね。
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