生形大（うぶかただい）です。
私はこれから不動産投資を始めたいという
初心者の人に区分マンション投資は余り勧めません。
え！？初心者はまずは規模の小さい区分マンションで
勉強してから、１棟アパートやマンションにチャレンジ
した方がよいのでは？
と思われる人も多いと思います。
でも、
はっきり言って区分マンションの場合は
自分でやることも少なく、あまり勉強になりません。
それだったら、戸建てを買って
リフォームや客付けの練習をした方が
よっぽど勉強になります。
しかも、
ここ数年で特に都内の区分マンションは高騰し
かなりの自己資金をローンの頭金として入れない限り
手元に残るキャッシュフローはありません。
むしろ、
管理費用、修繕積立費用、固定資産税などの
経費を差し引くとマイナスになってしまいます。
こういう物件をローンを使って複数購入していくと
キャッシュフローはマイナス
金融機関からも債務超過とみなされ
いざ売却しようとしてもローンの残債で売れず
三重苦に陥り、抜け出すことができなくなります。
また、
都内の例えば港区など好立地のマンションは
資産価値が下がりにくくて安心という人がいますが
実はこれも間違っています。
景気が良くなって、
真っ先に価格に反映されるのが
こういう好立地の区分マンションですが
景気が悪くなった場合も、
真っ先に価格が下がっていきます。
なので、
実はこういうマンションこそ価格変動が大きくて
特に景気の良い時に購入してしまうと危険なのです。
資産価値があるというのは
地方や郊外と比べると価値が高く、
長い目で見ればある一定以下の金額に
なりにくいという意味です。
では、区分マンション投資が全く儲からないかというと
そんなことはなく
戦略的に物件を探して買っていけば儲かります。
例えば
私が先日、購入価格の倍以上で売却に成功したのは
築４０年以上の築古マンションです。
購入時は４０年以上一回も室内のリフォームが
されていない、オンボロの部屋でした。
その物件をほぼ、土地の持ち分くらいの価格で
購入して、デザイナーズリノベーションし、
１年間民泊で運用した後、購入価格の倍の価格で
売却しました。
他にも区分マンションで
大きく儲ける事例としては
築古のマンションの容積率が緩和され
既存のマンションの倍以上の建物に建替えが決まり
倍以上の価値になる場合もあります。
修繕積立金が貯まっているマンションでは
大規模修繕により、外観と共用部が見違えるようになり
修繕前と比べて２割ほど高く売却できた事例もあります。
したがって
区分マンションを購入するにも
戦略を持って物件を探すと儲ける事ができます。
一番やってはいけないのは
会社の電話に営業でかかって来た営業マンから
割高の価格で買ってしまう事です。
この手の営業マンは
営業スキルが高く、軽快なトークで
区分マンションを売りつけてきます。
たいていの場合
節税しませんか？とか
将来の自分年金をつくりませんか？とか
年収からシミュレーションしますよとか
言ってプレゼンしてきますが
実際に話を聞いてみると
月に数千円残るかどうかです。
しかも、
入退去も数字に反映されていないため
退去があった年は確実に赤字です。
経費に固定資産税などが計上されてない場合もあります。
不思議な事に
高年収のエリートサラリーマンほど
騙されてこういう区分マンションを
買ってしまっています。
本当に良い物件は営業マンが営業しなくても一瞬で売れていきます。
是非それを肝に銘じておいて下さいね。
こんな不動産が高騰している市況の中でも
これから始めて３年で月々のキャッシュフローが
１００万円を目指したい人のために
無料のメール講座を作りました。
だれがやっても再現性が高く
属性に左右されない方法を
メール講座で公開しています。
少しの工夫と
発想の転換で
収益力を上げられるのが
不動産投資の魅力です。
興味がある人は
こちらから登録してみて下さい。
しかも、
今なら、積算評価計算
月々の収益シミュレーション
３５年先までの通算損益や
デットクロスの到来時期
売却時の手残り金
などがシュミレーションできる
高機能不動産投資シミュレーターを
特典として付けています。
不動産投資の有益なブログがいっぱいありますよ
応援のクリックありがとうございます。