建築士・増山です。
味ヨシ、接客ヨシ、でシャレオツ。
んなイタリアンを港区に発見。
https://tabelog.com/tokyo/A1306/A130603/13016590/
また行きたいリスト入り確定。
増山塾はユルいオトナの場
http://masuyamaletter.com/juku/
増山です。
雅叙園でパワーチャージして来ました。
自分で思い込んでいる枠に
自ら押し込んでいたことが如実にわかりました。
その枠の外に出続けるチャレンジをし続けることこそが、
「僕が僕であるために」やるべきことなんだ、
と再認識した次第です。
増山です。
塾生さん達と、恒例の女子プロゴルファーを
招いてのラウンドレッスンコンペを開催しました。
回を重ねて第10回になります！
みなさん、ホントにいい笑顔で楽しんでいました！
昨日は久々に一般の方向けの
【 不動産 非常事態宣言セミナー 】
を開催、多数参加いただきました。
この一年、不動産投資家を
とりまく環境は激変しました。
プレイヤーを再開した私は
リアルにそれを体験しています。
・融資キビシく
・価格は高止まり
・空室がホントに埋まらない
・裏ワザ的なテクニカルな動きはますます通用せず
・サラリーマン大家に対する金融機関の目も本当に厳しくなった
そんな冬の時代に突入？！
いや、
本当はそうではないのです。
10年前に戻っただけ。
歴史が繰り返しているだけ。
3000万円のアパートを
自己資金1000万円使って買う。
そんな10年前に戻った。
ブームに乗った投資家、業者。
彼らが退場するため、
10年前に戻った。
ただ、それだけ。
では退場したあと、
平和が再びやってくるのか？？
昨日はそんな非常事態で
どう生き抜くか？
について熱く語りました。
進化論のように
水陸両用ガラパゴスに
進化し続けるだけ。
参加者さん達の反応は
すごくすごく、よかったです。
ではまた。
一級建築士 増山大
引用元：不動産 非常事態宣言セミナー開催しました！
石垣合宿も今日で終了。
これから大阪に戻ります。
連休明けはキノコの続きから。
今回は第5話。
※ 前回はこちら。
https://ameblo.jp/daimasu/entry-12313813937.html
日本一楽しい不動産投資家、
建築士・増山です。
キノコ部屋はなぜ、
水浸しになったか？
給水管から漏水したからでした。
では、どうやって原因を
突き止めたのか？
水圧テストをしたのです。
水圧テストとは？
http://suido-158.com/blog/?p=1855
漏水がないと水圧ゲージは上がり
ずっと同じ圧を保ちます。
キノコ物件のゲージは一旦上がり
徐々に下がっていきました。
給水管のどこかから
漏水がある証拠です。
スケルトンにした室内に給水管を
くまなく探します。
立て管、横引き管。
床下、壁の内側。
すると、、、
キッチン蛇口の立て管に発見！
錆びた釘が刺さっています。
そこからジワジワ、ジワジワ、
本当にわずかに漏水しているではないですか！
おそらく新築当時、
大工さんが打った釘が、
立て管に刺さった。
当初は管と釘はピッタンコ。
やがて時間と共に釘が錆び、
刺さった部分より、
ジワジワ、ジワジワ。
全て修繕し、内装は新品に。
完全解決まで2ヶ月。
入居者さんも良い方でご理解いただきました。
不動産投資建築家 増山大
引用元：釘を刺されました
建築士の増山です。
年二回恒例になった
増山塾生との合宿がスタート。
今回も石垣島に来ました。
30度を超える暖かな気候。
体に良い食べ物。
適度な運動で良質な睡眠。
状態管理と時間管理を整える。
絶好の合宿地になっています。
さて、、、
金曜日は地上げ交渉の日。
地上げ交渉の決め手はお金。
ですが、それだけではダメです。
交渉相手の自己重要感。
そこを徹底的に大切にする。
ある立退き者の問題。
それは移転の時期でした。
移転に必要な補償金は
立退き完了後に支払われる。
一方、移転先の土地購入決済や
工務店への着手金の支払いは、
移転前に必要になる。
つなぎ資金が必要になるのです
その融資銀行はなく
途方に暮れていると
驚きの事態が生まれたのでした。
それを正直に立退き者、
もちろん反対者だったのですが、
自己資金で支払う、
と申し出たのです。
その話を聞いたとき、
私は一瞬、耳を疑いました。
初対面の時に罵声を浴びせ、
水をぶっかけた人が、
そのように申し出るなんて、、、
奇跡が起きたのです。
初対面から2年間。
心配事を一つ一つ丁寧に聞く。
相手の気持ちに寄り添う。
それから自分の話をする。
その繰り返しを根気よく。
が、相手の心を開かせる。
それは立退き者だけでなく、
近隣の●●●にも効果を発揮
したのです。
次回の金曜日に続きます。
不動産投資建築家
一級建築士 増山大
引用元：耳を疑いました
金曜日は地上げ交渉の日。
建築士の増山です。
地上げ交渉はお金で決まります。
が、それだけではダメです。
相手の自己重要感を大切にする
必要があります。
徹底的に相手の心配事に寄り添い
一つ一つ解決してあげる。
そんな感じの仕事です。
例えば。
移転補償金の提示をし
概ね理解を得ていたAさん。
生活再建のため、移転先の土地、
建物を新築する工務店、を探す。
引越し屋さんを探す。
植木の移植屋さんを探す。
移転出来る具体的な段取り全てを
私が全てお手伝いしていました。
探した土地の場所は気に入った。
しかし裏の擁壁が崩れて来ないか心配だ、とか。
探した土地は私道に面しているので排水を流すのに私道所有者に許可を得ないといけない。
所有者に頭を下げるのが面倒だ、とか。様々な難題が出てくるたびに真摯に対応する。
一つ一つ解決していくと徐々に信頼を得ていく。
やがて、こちらの話にも
耳を傾けてくれるようになる。
最後に重要な問題が
発生しました。
それは移転の時期です。
補償金は立退きが完了しないと
支払われない。
一方、土地の決済や工務店への支払いは、
移転先の新築工事が終わり次第、
支払わねばならない。
移転しないとお金を手にすることが出来ず。
移転には即お金が掛かる。
つなぎ資金が必要になるのです。
つなぎ資金の融資をしてもらう銀行にも
たくさんアタックしましたが、
どこも貸してくれませんでした。
大してメリットがないからです。
途方に暮れていると、
驚きの事態が生まれたのでした。
次回の金曜日に続きます。
不動産投資建築家
一級建築士 増山大
引用元：途方に暮れています、、
建築士の増山です。
※ 写真はビジネスパートナー美香さん社長と空室料理人ツトムさんと食べログ4.86店で会食したものです。
https://tabelog.com/tokyo/A1314/A131405/13159567/
20年前世界一のスーパー大家で
修行していた頃。
築55年のRC物件で雨漏現場で
家具を濡れないよう移動し、
床を雑巾で拭き、
バケツで雨水を受ける対応。
天気が回復すれば
雨漏調査に向かいます。
水はこんなところから
建物内に進入しますので
まずは水の進入口を探します。
屋根の排水孔ドレイン。
ベランダの亀裂。
外壁の隙間。
などなど。
最も多いのは、
屋根の排水ドレイン。
そこが弱いのです。
ではどのように進入口を探すのか？
次回に続きます。
一級建築士 増山大
引用元：出口があるなら入口がある
空前の新築アパート建設ラッシュ。
そんな新築アパートの工事監督を
100棟ほど担当、生々しい実態を
いくつも見て来ました。
アパート建築30年の建築士、
増山大です。
姉歯元建築士の耐震偽装。
昨年の旭化成建材の杭問題。
記憶に新しいこれらは
建設業界構造が作り出した功罪。
いづれも、起こるべきして
起こった事件、なのです。
とりわけ耐震偽装。それは
発注する側の建設会社、
及び意匠設計者。
受注する側の構造設計者の
上下関係が作った功罪。
更に誤解を恐れずに言えば
構造設計者が自ら仕事を取ってこれないことが産んだ功罪。
更に更に突っ込んで言えば
人命を託した建物安全性を司る
構造設計者の立場が非常に低い、
と言うか高くないから起きた。
姉歯さん達の立場は
この日本ではホントに低い。
ちなみに欧米では構造設計者は
医者や弁護士と同等な
社会的地位がある。
ドクター、またはプロフェッサー
なんです。尊敬の意味がこもった
大先生なのです。
何故、日本では
そうなってしまっているのか？
それは誰の責任でもない。
日本の歴史を紐解けば
自ずとわかってくるのです。
その歴史とは？
次回に続く。
歴史伝承建築家
一級建築士 増山大
引用元：日本の歴史が産んだ功罪とは？
毎週月曜はキノコの日。
今回は第4話。
※ 前回はこちら。
https://ameblo.jp/daimasu/entry-12312725806.html
日本一楽しい不動産投資。
建築士・増山です。
※ 写真は先日買ったアパートに付いてきた空き地です。
この荒地、どうしてくれようか、迷っています。
さてキノコ部屋の床を剥ぐと
何と3LDK全面が水浸し。
下階に漏れてないか、を
下階とキノコ部屋の高さ1.2m、
コンクリート二重スラブを
ほふく前進前進。
10分くらい進むと
そこにも水が溜まっていました。
かなりヤバイ、、、
手ぬぐいとバケツで水処理。
下階の事務所に漏水がないか
訪ねて行きました。
偶然にもその事務所の所長は
私の会社の取引先。
正直に全て話すことにしました。
幸い事務所に水漏れはなし。
ホッと胸をなでおろしました。
いよいよ肝心のキノコ部屋は
なぜ、床が水浸しになったか？
ある調査をしてわかったのです。
次回、月曜日に続く。
不動産投資建築家 増山大
引用元：パソコンが水浸し、、、
