ちょいちょい寒くなってきましたね。
さすがに、11月も中旬に差しか掛かると冷えてもきます！
ちなみに、この時期は大手仲介業者または、仕入部隊などなど、
大幅な社内編成(移動)がある時期です。
せっかく慣れ親しんだ得意エリアから、
まったく訳の分からん低所得者エリアに飛ばされるなんて話はザラです、
現地業者との馴れ合いな感じもなくなります。
会社側の考えは、
新規地場業者を、地道に業訪させるのが狙いかと・・・
めんどくさいですよね！
10年プレーヤーが、
いまさら業訪なんてやってられません。
アホらしい！もう辞めよう！
って、なるわけです、体のいい解雇予告みたいなもんです。
伝家の宝刀、(嫌なら辞めれば！)
何度聞いたことか、
雇われの身の辛いところですね。
しかし固定給のあるうちは、我慢、我慢です。
仕事がなければ、寒さ倍増だから・・・
お疲れちゃん！
どーも！
前々回の収益資産を長期保有できる会社の話！
まあ、会社経営は大変ですよねって感じなんですが、
理由として、
※社員の給料のために土地買いますよ！
※銀行のからの融資は直ぐに止まりますよ！
※高買いのあまり、売物件が高騰してますよ
※社員がすぐに辞めてしまう、販売員がいない！
などなど、いろんな理由があります。
お暇なら、その１を読んでくださいね。
じゃ、どうすれば潰れない会社を見極めることができるか？
実は、以外に簡単なんです！
収益物件をもっている、それだけでOK
（抵当が付いてなければ尚，可）
財務状況は、ホームページや証券会社経由で簡単に調べられます。
用は、ストックビジネスで家賃収入が定期的に入ってくる会社は強いってことです。
例・・日本一の大家 三菱地所や区分買取のスターマイカなど
別に無理をしなくても、毎月家賃が入ってくるので、土地の高買いする必要がないのです。
土地が高い時は我慢して、景気が悪くなると土地値が下がるその時まで、じっと耐える訳ですね。
毎月の家賃で、給料や経費関係が払えれば問題なし。
ちなみに、住友不動産(本体)あたりは収益家賃だけで全社員の給料を払えるそうですよ！
くわえて、売却益やコンサルフィーや仲介手数料などなど
無敵です。
不動産屋は買わない勇気も必要ですよ！
お疲れちゃん！
突然ですが、災害時緊急用道路というのをご存知でしょうか？
内容としては、緊急時に都内の主要道路や幹線道路どうろを封鎖して、
レスキュー専用にするのが目的で、他にもいろいろ都のホームページに掲載されていました。
詳しくを読んでないので、そんな感じ程度ですが、
問題は、その災害時緊急用道路に指定されてしまうと、
旧耐震の建物は耐震診断を受けなくていけないようなんです！
(※旧耐震とは昭和56年6月以前にに建築確認を申請し受理された物件の事)
となると、都内の主要道路脇には旧耐震いっぱいあるわけで！
かなりの費用が必要ですね
とりあえず、国と県が診断費用は出すみたいですが、
診断結果がダメだったらどうなるのでしょうか？
補強工事はもちろん所有者負担でしょうね！
原因はそれだけではないと思いますが、東京の旧耐震物件！
ぜんぜん売れてません・・・・
どうしましょう？
どーも！
最近、思うことがありまして、
不動産屋って結構簡単に潰れますよね！
特に、戸建分譲業者やマンションデべなど、
銀行融資が止まって！
ヤバイって噂が流れてから、逝くまであっという間です。
何でかな？って知り合いに聞いてみたのですが、
結局、ダメになる原因は上場だそうです。
あと社員の給料が一番きついようですね！
社員を囲っていると、固定費はなかなか削減できないし、
景気の悪さも、思いっきり影響受けます。
どんなに、景気が悪くても社員の給料を出す為に、
高い高い土地も買わざるを得ないのです。
建築利益がほしいからね
そうなると、おのずと販売価格が高騰してなかなか売れない！
売れないと利益出ない！
でも、来月の社員の給料日はすぐ来る
また、土地の高買い
上場しているから、売上高キープしないと株主に怒られる！
四半期ベースの売上高の為また、土地の高買い
こんな感じで自転車操業をしている会社、本当に多いですよ！
(上場していなくも多いです)
銀行もバカじゃないので、
不良在庫が増えれば、それを売却してからじゃないと、融資しませんよって言います。
当たり前の話なんですけどね。
残念ながら、次の土地を買わないと経営が廻らないのです。
さらに、
明らかに、相場よりも高額な物件を売れと怒鳴られる営業社員さん
辞めますよね、普通は・・・
営業マンは、いつも今の環境より良い場所を探しています。
歩合給料や、一人当たりの広告宣伝費、社風など
情報交換は盛んです。
そんななか、
物件は高い、営業マンは居ない、借入れできない！
ほぼアウトです！
こんな感じで会社はダメになっていきます。
じゃぁ、どうすれば会社を存続させるかは・・・次回で
どーもです！
第三四半期が終了間じかになって
営業会社の動きが慌しくなってきましたね！
鬼の営業部長の月末バカ発言に
悩まされつつもみんな頑張ってるところでしょう（‐＾▽＾‐）
四半期末や月末は
営業会社のバカ上司が理不尽発言を連発してくるものです
早く慣れるか、早く辞めるかしかないですよ！
バカに付き合ってると疲れますからね。
バカは伝染病です！
気をつけましょう！
それと、
売主業者の方は、月末みなし契約をブッ込まれないように、
十分警戒してくださいね。
営業マンが会社へのパフォーマンスの為に、
あきらかにブラックリスト者をローン条項つきで契約して
１ヶ月に解約！
月末、四半期末の契約本数だけは確保して、
その後、ローン解約されたら売主は、たまったもんじゃありません！
売主だけがババを引くことになりますよ。
売主も売却ノルマがあるので必死で契約してしまうのですが・・・
解約後に地獄がまってるかもね・・・
