みなさんこんにちは。
今日からしばらく、不動産投資の指標について言及してみます。
「指標は結果論」という方もいらっしゃるようですが、私の考えは異なります。
指標は入り口で入っていいか否かのバロメーターだと考えています。
不動産投資の指標・・・いくつもの指標がありますが、私が自分自身で収益用不動
産を購入する際に特に重視しているものをいくつか取り上げてみようと思います。
まず、ＦＣＲから・・・これは所謂「実質利回り」です。
「実質利回り」も人によって捉え方が異なりますが、私の場合は以下の様に捉えてい
ます。
実効総収入（その物件が満室の際得られる全ての金銭の合計額）に９０％～９５％を乗じます。
で、そこから運営費（その物件を運営するうえで出て行く全ての金額）を控除します。
これがＮＯＩ（純収益）です。
で、その物件の購入代金、購入時経費、修繕費・・・要するに運営するまでに投じた
資本額の合計額でＮＯＩを除します（割算です）
私の場合これが最低８．５％あれば購入を検討します。
よく不動産屋さんが物件資料に記している「表面利回り」は参考になりませんのでご注意下さい。
表面利回り１６％、実質利回り９％・・・と言う物件もあれば、表面利回り１２％、実質利回り９．８％という物件もあります。
不動産屋さんから投資用不動産の資料を頂く場合には最低限、以下のものを貰って下さい。
・物件資料・・・物件の場所、規模、構造などが記された一番簡単な資料です。
・購入時諸経費明細
・運営費明細（管理料、共用部分の水道光熱費、公租公課額、インターネット管理料
等々
・レントロール（入居状況表、できれば各戸の契約年月日が分かるもの）
・修繕履歴
最低限以上のものがなければ分析不可能です。
入り口部分で集めた上記の資料をもとに分析を行い、ＦＣＲが最低８．５％以上であれば、そこから詳細な調査、分析を行います。
そのほかにも私が重視している指標がいくつかありますが、それはまた明日以降ご紹介させて頂きます。
それでは、明日が皆様方にとりまして、かけがえのない素晴らしい一日になりますように・・・
あっ、ちなみに不動産価値を求めるのに簡単な式がありますので、ご紹介させて頂きます。
Ｖ＝Ｉ/R
Vが不動産の現在価値 Ｉは純収益 Ｒはキャップレートです。（キャップレートとはこの立地でこの物件であればこのくらいの利回りであればスムーズに流通すると思われる設定利回りです）
不動産投資を検討されている方はご参考になさってみて下さい。少なくとも一つの目安にはなると思います。
