不動産大手、供給過剰のオフィスビルからホテル開発へ！

来年から３年間、オフィスビル新築ラッシュ

日本の人口は減少し、首都圏に集中するなか、東京都心では平成３０年から３３年にかけてオフィスビルの新築ラッシュが続くため、オフィス市場に空室など先行き懸念が浮上しています。

不動産仲介の三鬼商事が今年１１月９日発表した東京都心５区（C伊代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率は3.02%と９年７ケ月ぶりの低水準でしたが、来年以降の新築ラッシュで空室率は上昇し、賃料が下落する可能性も出てきました。

就労人口の減少という構造的な問題もあり、東京都心のオフィスビルの供給過剰が鮮明になりそうです。

新築オフィスビル埋まっても、移転元は・・

オフィスビルの空室率は、５％を割れば賃料が上がるとされており、現状は良好な推移と言えます。

ただ、来年からのオフィスビル新築ラッシュで、仮に新たなビルが埋まっても、移転に伴って二次的空室率が生じる可能性もあります。ＩＴ関連企業などニーズは見られますが、３メガバンクが今後数年でリストラを発表するなど金融機関関連にこれまでのようなニーズはありません。全体的にも、ニーズの拡大は見込まれません。

東京都の予測では、都内の就業者数は平成２２年には約817万人でしたが、４７年には約737万人と１割弱減少するとしています。

日生「丸の内ガーデンタワー」三井物産移転でテナンとなしに

日本生命は、皇居の目の前の丸の内ガーデンタワーを保有し、三井物産がテナントで入居していますが、三井物産は平成３２年に自社ビル竣工で移転。丸の内ガーデンタワーの入居者はいなくなり、さらに日本生命は浜松町にもオフィスビルを開発しており、テナント誘致しています。

東京都心では、築年数の浅い高級オフィスビルで、すでに空室が目立ち始めています。平成１９年開業した六本木ミッドタウンでは、ヤフーが5,500人の社員を連れ紀尾井町ガーデンテラスへ。ユニクロのファーストリテイリングは1,000人の社員を有明の新設物流センターへ移転します。これからのテナント探しが懸念されます。

平成30年のオフィスビル供給、現在の８割増へ、32年にはさらに177平米が供給

不動産大手は、一斉にオフィスビルからホテル開発に軸足を移しています。これまでの主力であったオフィスビルで供給過剰懸念が強まり、訪日外国人客の増加が見込めるホテルに経営資源を向けます。

森トラストによると、東京の大型オフィスビルの供給は、平成３０年に139万平方メートルと今年から約８割も増え、３２年には177万平方メートルが新たに供給されるとしています。

国土交通省観光庁によると、平成２８年の東京のホテルの客室稼働率は８３％と８０％を超えればほぼ満室。東京オリンピック・パラリンピックが開催される平成３２年には、訪日外国人客6,000万人を目ざしているため、期待感が高まります。

[2017.11.1８]

上場企業、2年ぶりに増収・利益を上方修正！下請けの中小、小規模事業者への恩恵はいつ？

上場企業、平成27年以来2年ぶりの利益

ＳＭＢＣ日興証券が、11月９日までに発表した東京証券取引所１部上場の1,024社を集計したところ、売上高や経常・最終利益は前年同期から上回り9月決算としては平成27年以来2年ぶりに増益の見通しとなりました。

海外での景気改善や円安が要因となり経常利益は前年同期から 21.5%伸び、18兆4,630億円と・未だ決算発表を終えない企業を見越しても増収増益で過去最高を更新するペースです。

特に製造業の経常利益は、34.85%増と大幅に上昇し、業種別では機械が63.4&%増、電気機器は56.5%増と莫大に増加しました。平成30年3月期の決算では上方修正する企業が11月9日までに303社が上方修正、下方修正の90社を大きく上周りました。

IMF、日本にとっては追い風の円安

ＩＭＦ(International Monetary Fund:国際通貨基金)によると、今年から来年にかけ世界全体の経済成長率を引き上げ、海外への展開を進める日本にとっては追い風になっています。6月には英国がＥＵ( European Union:欧州連合）離脱で為替は1ドル111円と円安隣企業予想より円安で推移しましたが、トヨタ自動車などは円安を踏まえ最終の予想利益を上方修正し予想から増益を見込むことになりました。

ここまでは、日本の大企業に当てはまることであり、その下請けとなる日本の中小企業や小規模企業にいかにその恩恵が与えるかが課題となります。日本企業の97%以上が中小、小規模事業者であるのです。

Ｍ＆Ａで統合、前年上回る収益に

Ｍ＆Ａ（企業の合併・買収）も日本企業の増収に貢献しいており、今年４月にはJＸホールディングスと旧東燃ゼネラル石油が経営統合。ｊＸＴGホールディングスとしてＭ＆Ａ効果に加え、石油製品の改善でゼネラルの前期売上を上回る収益を得ました。

一方、3月に新型ゲーム機「ニンテンドースイッチ」を発売した任天堂は、販売見通しを1,000万台から1,400万台へ上方修正。海外で人気のソフトを投入し、今期の売上高は前年から96%増の9,600億円に上ります。

安倍政権の「賃金アップ」は通じない？

こうしてみると、大企業は業績を上げ利益を情報しているのに従業員の給与が上がらない。アンベノミクスの「賃金アップ」の要請は大企業には通じないのかとも思えます。

大企業の内部保留額は年々積み上がり平成28年度は406兆2,348億円と過去最高。日本の税収に近い額です。安倍政権も溜め込んだ内部保留を賃金に回し消費心理を改善することでさらに企業の収益が上がと要請するものの、給与、賃金が上がるかは企業の行動次第となっているのが実態です。

賃金が上がらぬ以上、個人の能力を最大に生かし、社内での評価を高めるしかないのが現代の社会であるとも言えます。]

[2017.11.17]

自己破産者13年ぶりに増加！高齢・シニア層が増加傾向に「グラミン銀行」の役割は？

自己破産要因、若者の「遊び目的」から高齢者の「生活資金」へ

日本弁護士連合会と消費者問題対策委員会によると、平成28年の自己破産の申立てが6万4,000件を超え、減少傾向から１３年ぶりに増加に転じました。

自己破産はかつて若者がギャンブルなど遊びを目的に消費者金融から資金を借り入れ、多重債務に陥り急増。この対応策に貸金業法が改正され、総量規制という年収の３分の１までしか借り入れできなくなり、自己破産者は減少し続けていました。

ただ、最近の自己破産者は、働き盛りの中年や退職したシニア層が、銀行のカードローンを利用し自己破産に陥るケースが増加しています。

原因は、やはり銀行カードローン

自己破産増加の要因として問題となっているのは銀行のカードローンで、銀行など金融機関では、日銀のマイナス金利政策で企業への融資などの利ざやは期待できず、個人向け無担保のカードローンで高い利ざや収益を上げましたが、逆に自己破産が増えたことで今年10月から金融庁が銀行へ調査に入っています。

一方、銀行側も自主規制としてカードローンは貸金業法の総量規制には適用されていませんが、自主的に上限を設けた銀行もあります。

ただ、強制ではなく、自主的なもので、未だにカードローンのテレビコマーシャルや広告は目につきます。

「働いているから安心」は現代では通じない

高齢でも働いて収入を得ているから「まだ安心」の認識が自己破産に繋がっているのが実態です。

夢のマイホームを手に入れ、住宅ローンを返済しながら働き続け、子供も成長とともに高校、大学と資金ニーズが高くなる40〜50歳代。退職を目の前にして、老後の生活資金は「退職金でなんとかなる」が普通の考えでしょう。

ただ、その間までには病気によって仕事を失ったり、企業の業績悪化で所得が減ったり、リストラになったりと今の時代では考えられないことはありません。

また、退職金を運用しようと株式や不動産などに投資を進める金融機関なども多く、十分調査せずに投資商品に手を出し老後資金を失い自己破産申請することも目立っています。

救いの一手となるか、「グラミン銀行」日本上陸

自己破産を申請する前に「少しの資金さえ借りられればやり直せるのに」と思った方も多いかと思いますが、貧しい人にも仕事を始める資金を無担保で貸し出す「グラミン銀行」が平成３０年夏にも日本に上陸しそうです。

グラミン銀行は、昭和５８年バングラデシュのムハマド・ユヌス氏が創設し、ノーベル平和賞も受賞しました。同行は、農民など女性が刺繍や竹カゴ作りに必要な道具の資金を無担保で貸出し、平成２０年には米国にも進出。ニューヨークを始め１０都市で９万人以上、800億円以上を貸し出しています。バングラデシュ、米国ともに返済率は９割を超えています。

グラミン銀行の日本上陸は、日本の金融に一石を投じるかもしれません。

[2017.11.16]

外食産業の倒産件数、過去17年間で最多！居酒屋絶不調、ファストフードは絶好調

大手外食チェーンの堅調な売上推移、訪日外国人客の増加が改善へ

帝国データバンクが１１月６日発表した今年１０月の景気ＤＩ（Diffusion Index：業況など各種判断の指数）は、５ヶ月連続で改善。国内の景気は回復傾向にあります。

日本フードサービス協会が今年７月に発表した推計でも、平成２８年の外食産業の市場規模は、約25兆4,169億円と前年から0.1%増加。大手外食チェーンの堅調な売上推移や、訪日外国人客が約２割増加したことが要因となっています。

ただ、外食産業の今年度上半期（４月〜９月）の倒産件数は、前年同期から37.9%増え360件に上りました。4年ぶりに増加に転じ、平成２３年度上半期を上回り、平成12年以降最多となりました。

小規模事業者の店舗の倒産が８割

倒産した企業を負債額別で見ると、5,000万円以下の小規模倒産が全体の81.7%を占め、３年連続で80%を超えています。また、１０年前に比べ10.7%増加しました。

業態別では、居酒屋や焼き鳥屋、おでん屋、バーを含む「酒場・ビヤホール」が64件と最も多く、次いでラーメンやカレー店、焼肉屋などの「中華料理店、その他の東洋料理店」が55件となっています。今年、トップは入れ替わったものの、この２業種は３年連続２位まで占めています。全体では、１１業種のうち９業種で倒産件数が増えました。

通年ベースで見ると、これまで平成２３年度の732件が最多でしたが、今年度は１０月分の倒産件数も入れると422件となり、６年ぶりに700件を超えそうです。

大手チェーンの店舗拡大や新店出店、低価格化が安定

中小企業金融円滑化法終了後もリスケジュール（条件変更）など倒産件数は減少傾向にありますが、外食産業の倒産件数は増加傾向。約８割が小規模事業者と、人手不足も影響ありますが、賃金が安定した大手チェーンなど業績が改善した企業の店舗拡大や新規出店、低価格化などにより、小規模事業者の顧客が奪われ倒産する可能性があります。

「酒場・ビヤホール」など新参入には、他の業種に比べ壁が低いとされていますが、そのぶん入れ替えも激しくなっています。生き残りをかけ、新しいメニューやサービスなど他の店にない価値を生み出さなければ生き残ることは難しい状況です。

ファストフード店、Wi-Fi完備でゆったり

一方、外食産業の中で好調なのはファストフード業態で、売上は前年同期比4.15%増、利用客数は同2.1%増、客単価も同2.0%増と、ご当地メニューや季節メニューが当たり洋風ファストフードでは同5.9%増となっています。

ファストフード店というと、最近ではパソコンやスマートフォンを無線でネットにつなげるWi-Fiも完備され、ゆっくりコーヒーを飲んだり洋食を食べることができます。

株式会社NEWSYの調査によると、全国20〜60代の男女1,354人を対象に「コーヒーが美味しいファストフード店」を聞いたところ、トップはマクドナルドの41.8%、次いでモスバーガー36.3%、サブウェイ13.1%と若者から高齢者まで洋風が人気。日本の食生活もだいぶ変わってきています。

[2017.11.15]

サンリオ、米子会社本社をリースバック契約で売却！利益減少で財務体質を強化、保有資産を見直し

経常利益、前年から3割、前々年から6割減少

サンリオは、11月1日、今年上半期（4月〜9月）の決算を発表。連結経常利益は、前年同期から28,6%減、前々年同期から63.3%減少し26億6,000万円に減り、計画の66億円に対する進捗率は40.4%に留まりました。進捗率約４割は、直近５年の平均49.1%も下回りました。

サンリオが発表した今年上半期と据え置いた通期計画に基づき、「株式会社みんかぶ」が試算した下半期（10月〜3月）の連結経常利益は前年同期から11.6%増加し、39億円となりました。

「サンリオピューロランド」、「ハーモニーランド」を無料開放

東京都多摩市のテーマパーク「サンリオピューロランド」と、大分県速見郡日出町のサンリオキャラクターパークの「ハーモニーランド」を運営するサンリオエンターテイメントは、１２月９日に両テーマパークを「無料開放」することを発表しました。無料開放日を設けるのは今年で７回目で、昨年は約２万人の入場者がありました。

日本最大の宿・ホテル予約サイト「じゃらん」のテーマパーク・レジャーランド・ランキングによると、「ハーモニーランド」が１３位、「サンリオピューロランド」は１７位と、新たな施設や遊戯設備などを積極的に行うテーマパークが多く、ベスト10にも入れませんでした。

米子会社、リースバック契約でこれまで通りの業務は継続

サンリオは１１月９日、米国の子会社・Sanrioが本社を売却することを発表。同社では、不動産市況環境とビジネス環境の判断から、経営資源の活用や、財務体質の強化を図るため、保有資産を見直すとしています。

売却先は、守秘義務の点から開示されませんが、物流施設を運営する企業で、１２月１９日に売却額を決め、売却後は売却先からリースバック契約でこれまで通り本社機能を残します。

リースバック契約は、一時金を入手でき、賃料を払うことでこれまで取りの業務もでき、所有権が移ることで税金も払わなくて済むメリットがあります。

土地・建物合わせて19億4,000円で売却

米Sanrioは、米国のサウスサンフランシスコ市に6.2万平方メートルと、米国らしい大きな敷地内にあり、土地と建物合わせて19億4,000円で売却される予定です。

米Sanrioは、アニメーションの制作やキャラクター映像・ＣＭ契約、デジタル事業展開を目的に平成２７年６月に全額出資の子会社・「サンリオ・メディア＆ピクチャーズ・エンターテイメント」を設立。同社の人気キャラクター「ハローキティ」の映画を制作、平成３０年に公開するとしました。

ディズニーなど競合が相次ぎアニメ映画を公開、大きな反響の中、サンリオは子会社を通じ事業の再攻勢をかけます。

[2017.11.14]