「地方創生」目指し法改正！クラウドファンディングで不動産リノベーション効果でるか

地域の不動産業者でも可能！小規模不動産特定共同事業を創生

明日、１２月1日より改正不動産特定共同事業法が施行されます。

改正のポイントとなるのは、日本全国に数多くある空き家や空き店舗などの活用に、地域の不動産業者などが幅広く参入できるよう、出資規模の総額が一定規模以下の「小規模不動産特定共同事業」を創設しました。

ネットを通じてクラウドファンディングで資金を調達し、古民家を宿泊施設にリノベーション（改修・改装して再生）して運営するなど、良質な不動産ストック形成を推進するため、規制を見直しました。

人口高齢化や減少が進む地方において、空き家や空き店舗などは深刻問題で、これを解消し活用することで「地方創生」を目指すという法改正です。

空き家や空き店舗を買取り、リノベーション

クラウドファンディングは、急成長中であり、日本国内市場の規模は今年は1,000億円を超えると予測されています。では、どのようにクラウドファンディングを活用していくのか。

例えば、地域の不動産業者が地元で空き家や空き店舗を買取り、リノベーションした上で、宿泊施設やレストラン、カフェ、小売店などに賃貸し、収益を得る場合、リノベーション費用をクラウドファンディングで調達することが１つの例です。

クラウドファンディングを扱うウェブサイトに、このプロジェクトを掲載し不特定多数から小口資金、1万円からでも投資できるよう募集します。

不動産業者にとっても地元で足を使った営業よりも、全国から無駄なく投資家を呼び寄せることができます。

これまでは、営業コストがかかりすぎで実行は断念

これまで不動産投資に出資を呼びかけるには「不動産特定共同事業」となり、同法による規制がありました。

官庁や都道府県知事の承認や資本金１億円以上など、地域の不動産業者には壁が高いものでした。営業費や説明書面の発行コストなどかかり、空き家再生を目的にした投資型クラウドファンディングは、実施するには容易ではありませんでした。

ただ、１２月１日の改正によって、クラウドファンディングで出資を募集するための法整備が図られ、説明書面はネット上で公開、出資総額が１億円を超えない100万円と小規模な不動産特定共同事業を行う場合は、「承認・許可」ではなく、手続きが容易な「登録」によって実施可能となりました。ネット取引の強みを生かすこととなります。

小規模案件に規制緩和

クラウドファンディングは、一般の個人投資家から少額の出資を受け、さらにネット上で契約でき、小規模案件の規制緩和が行われたことで、不動産投資型のクラウドファンディングが今後拡大されることが期待されます。

これまでクラウドファンディングは、不動産企業へ出資し、間接的に不動産に融資するため、出資者は何に出資しているのか不明であった貸付型が多くありましたが、法改正により各々の不動産の特徴、説明を踏まえたプロジェクトであるため、出資を募ることがより容易になったと言えます。

●関連記事：「ソーシャルレンディング活発化。貸し付け型クラウドファンディング。新規実行額は404億円に急増推計」[2017.1.16配信]

[2017.11.30]

貿易収支５ケ月連続黒字、中国向け輸出額は過去最高！

輸出額では１１ケ月連続増加中

財務省が１１月２０日発表した１０月の貿易統計速報によると、貿易収支は2,864億円の黒字となり、円安の影響などで輸入額も増加していますが黒字は５ケ月連続です。特に中国向けの輸出では、半導体などの製造装置が堅調に伸び、金額では過去最高となりました。

１０月の輸出額は、前年同月から14.0%伸び6兆6,931億円と、１１ケ月連続で増加しています。半導体などの製造装置は同29.5%増加。また、有機化合物も同30.9%増、自動車が6.5%増と伸びています。

中国向けの輸出では、同26.0%増加し1兆3,541億円と、昨年１２月の1兆3,011億円を超え、過去最高を記録しました。

半導体製造装置はMade in JAPANが世界シェア３分の１

半導体製造装置は、携帯電話やスマートフォン、パソコン、自動車、家電製品などなど、現在私たちが生活の中で日常的に使われる製品の重要なパーツとなっています。半導体は情報処理を司る人間でいえば頭脳の役割を果たし、その半導体を製造する装置においては、日本の技術は国際競争力が高く、シェアは全世界の約３分の１にもなります。

一方、有機化合物は、合成樹脂や合成繊維など石油製品に使用されるプロピレンやエチレンなどで、輸出先はほぼアジア向けで、自動車や自動車部品などの日系工場で製品に組み込まれ、製品として日本を含め各国に再輸出したり、国内で販売しています。

よって、両者とも元はMade in JAPANであり、日本の技術がなければ魅力的製品は産まない証となっています。

トヨタ初の逆輸入車、タイからハイラックス輸出

トヨタ自動車は、ピックアップトラック「ハイラックス」を１３年ぶりに日本で発売することを決め、今年１０月にタイの工場から日本へ輸出。トヨタ自動車初のタイからの逆輸入車となります。タイのトヨタ工場では、タイからの輸出はすでに129ケ国を超え拡大してきましたが、確かな品質を確証し日本市場への投入を決めたと言います。

タイから日本への輸出では、日産自動車がすでに始めていますがトヨタ自動車は初。激しい製造コスト競争が続く自動車産業の生産拠点はしばらく動くことはないでしょう。

輸入も１０ケ月連続増加、円安、資源高騰が要因

一方、輸入額では前年から18.9%増加し6兆4,077億円と、輸入も１０ケ月連続で増加しており、伸び率では平成２６年１月の25.1%増に次ぐものでした。中東国など原油価格が上昇したことに加え、為替も約１割ほど円安傾向で円建て価格が押し上げられた結果となりました。

米国からは、エネルギー資源の液化プロパンの輸入が増加し、中国からは、衣類のほかスマートフォンが伸びて８ケ月連続の貿易赤字となりました。半導体を作る製造装置を中国に輸出し、中国で出来上がった製品を日本が輸入する、ここだけを見れば完全な貿易赤字です。

半導体は今後も伸びしろは大きくあり、自動車はこの先数年でＥＶ（電気自動車）に移り変わり、蓄電池など新たな技術開発の競争がすでに始まっています。

[2017.11.29]

全国主要都市の地価、９割の地域で上昇！訪日外国人客の消費・宿泊ニーズの力？

下落地区はゼロ

国土交通省は１１月２４日、主要都市の「高度利用地地価動向」をまとめた「地価LOOKレポート」平成２９年第３四半期分を公表。同期（７月〜９月）の地価動向は、上昇地区が86地区、横ばいが14地区、下落はゼロとなりました。約９割の地区で地価は、上昇傾向となっています。

高度利用地とは、住宅密集市街地などで、敷地を統合し一体的な再開発をし、都市機能、高度利用を図り、防災機能を備えた指定地区です。このため、開発地の容積率などは、一般の地域の容積率を元に、これを上回るような緩和措置が取られ、強化されることがありません。

圏域別でも日本全体で主要都市の地価が上昇

調査の対象は、東京圏４３地区、大阪圏２５地区、名古屋圏９地区、地方中心都市など２３地区の計100地区。用途別では住宅系地区32地区、商業系地区が６８地区となっています。圏域別でも地下の上昇は全国均等で全体に上昇しています。

不動産取引において価格そのものが適正か不透明な部分もあり、この契約が適正価格だったと断言できる人は少ないでしょう。地価や不動産価格は、株式のように毎日の値動きがわかるわけでないので完全に把握することは難しく、不動産会社による価格査定に曖昧さも見られるのが実態です。

地価の公表は3種「公示地価」「基準地価」「地価LOOKレポート」

土地価格において国が公表する代表的なものが「公示価格」であり、地価公示法に基づき、毎年１月１日時点の価格が公表されます。今年３月２１日に公表された公示価格は、全国平均で前年から0.4%上昇し、２年連続の上昇となっています。

公示価格の半年後の７月１日時点の価格をまとめたものが「基準地価」であり、国土利用計画法に基づき都道府県が調査を実施します。

「地価LOOKレポート」は、「公示地価」や「基準地価」を補完し、先天的な地価動向を明らかにすることを目的に、平成１９年から三四半期ごとに調査しています。

訪日外国人客数ほか、オフィス空室率低下、再開発の進捗堅調で地価上昇

国土交通省では、今回の「地価LOOKレポート」について、東京五輪に向け、訪日外国人客数の増加で消費や宿泊ニーズが高まっているほか、大規模な再開発も堅調に進捗。オフィス空室率の低下でオフィス市場も好調であるため上昇の要因となったとしています。

政府観光局によると、東日本大震災のあった平成２３年には、訪日外国人客数は621万人でしたが、今年は１０月末時点で2,379万人と６年で約４倍弱増加しています。今後の地価価格は、訪日外国人客数の動向で大きく影響が出るでしょう。

[2017.11.28]

au、家庭へのIoTサービス「ちょっと心地いい暮らし」をスタート！月額わずか490円！？

「ａｕ　ＨＯＭＥ」ＩｏＴが亭に入るとどうなるのかデモ

ＫＤＤＩは１１月２１日、ａｕのホームＩｏＴ（Internet of Things：モノのインターネット）サービス、「ａｕ　ＨＯＭＥ」が実現を目指す将来の生活についてデモンストレーションし、「ちょっと心地いい暮らし」を公開しました。

「ａｕ　ＨＯＭＥ」は、家庭にあるあらゆる家電製品などをインターネットに繋ぎ、一元管理し、生活に合わせ、より快適に暮らせるよう動作させる仕組み。携帯電話・スマートフォン大手の３社では、いづれもＩｏＴに取り組んでいますが、ＫＤＤＩが他社に先じてスタートしました。

「ａｕ　ＨＯＭＥ」は、「訪問設置サポート」により、自宅に導入し使い始めるのをａｕがサポートするのが魅力的です。

「ａｕ　ＨＯＭＥ」が家族お帰りを察知、照明やエアコンをオン

「ａｕ　ＨＯＭＥ」が目指す「ちょっと心地いい暮らし」は、家族の帰宅を「ａｕ　ＨＯＭＥ」が察知し、家が「お帰り」の準備してくれます。家に帰ると真っ暗で、寒く、照明やエアコンなどをつけますが「ａｕ　ＨＯＭＥ」によりこれも必要なくなります。

スマートフォンの位置情報から家族が家の近くまで来ているとを感知し、「ａｕ　ＨＯＭＥ」が感知。事前に登録しておいた「帰る準備」が自動で行われ、自動で照明やエアコンをつけたり、カーテンを開け閉めしてくれることも可能です。

まるで家が家族の帰りを待ってくれているようで、近い将来実装するとしています。

遠隔地から家の家電製品を操作することも可能

外出から、家の家電を操作することも可能となり、電気の消し忘れなど無駄な電気代もかかりません。家電製品を遠隔地から操作できるスマートプラグを繋ぐことでスマートフォンから電気使用量も確認できます。また、マルチセンサーによりドアの開閉から子供の帰宅を確認することができ、ネットワークカメラを使えば外出先から自宅にいる子供の様子も確認でき、会話も可能になります。

さらに、万が一のトラブルの場合には、セキュリティ会社のセコムが駆けつける「セコム駆けつけサービス」もあり、費用は無料でセコム対処員が対応した場合のみ費用がかかる仕組みとなっています。小さな子供を持つ家庭では、最高のサービスとなるでしょう。

グーグルのサービス、声をかけても反応する家電製品

「ａｕ　ＨＯＭＥ」が家庭に参入することで、パートナー企業も拡大中。１１月２８日からサービスが拡充し検索エンジン大手のグーグルでは、アプリの代わりに「Google Home」に「エアコンつけて」と呼びかけると、赤外線リモコンに対応した家電が操作できます。

ａｕでは、「ａｕひかり」以外のインターネットサービスでもａｕユーザーであれば誰でも使用できるというサービスを拡充。自宅にWi-Fi（無線LAN）環境があれば無線通信アダプタを接続するだけです。しかも、価格は「ａｕ　ＨＯＭＥ」の基本料が月額490円（初期費用2,000円）と格安（デバイス機器は別途）。「ａｕ　ＨＯＭＥ」を先陣に家庭へのＩｏＴ導入が拡大される予測です。

[2017.11.27]

クリスマスまであと１ケ月！経済効果に影響ある意外なアンケート調査「通常通りの生活」が９割！

バブル全盛期：ティファニーでプレゼント購入、赤プリでディナー、宿泊が定番

今年、大晦日を残し最後のイベントとなるクリスマスまであと１ケ月。日本各地ではイルミネーションやツリーなどが装飾され、活気ある街となるイベントです。

本来、クリスマスは、イエス・キリストが誕生したお祝い事でしたが、日本ではバレンタインデーなどと同様に商業的なイベントとなり、サラリーマンにとってはボーナスも入り、プレゼントやディナー、宿泊と消費意欲が大いに影響してきます。

バブル全盛期には、東京・銀座のジュエリー店、ティファニーでプレゼントを購入し、紀尾井町の今はなき赤プリ（赤坂プリンスホテル：現赤坂プリンスクラシックハウス）でディナー、プレゼント交換、宿泊が定番で、１２月のティファニーはレジに行列ができ、ディナー、宿泊の予約はコネがなければ取れない状況でした。

クリスマスに恋人いない人、７割！

では、バブル崩壊後の現在、景気は回復傾向との指標も報じられ、クリスマスを友人・知人や、恋人、夫婦、家族でプレゼントを交換したり外食したりと過ごす方も多いかと思われますが、少子化問題の要因ともなり得る調査結果が現在の日本を象徴することとなっています。

大手通信事業者のKDDI株式会社は、クリスマスを１ケ月後に控え、「クリスマスの過ごし方」に関する調査を１０代から４０代の独身男女へ実施。クリスマスを目前に「恋人がいない」と回答した男女は71,7%と高く、恋人がいないと答えた人の中で「すごく焦ってる」、「どちらかといえば焦ってる」と答えた人は全体の9.2%。

「まったく焦ってない」、「どちらかといえば焦っていない」と回答した人は90.8%と意外な結果に、「クリスマスは恋人と過ごす」という概念は過去のものとなっています。

少子化よりまずは恋人作りが政策の優先？

今年のクリスマスイブは日曜日でもあり、１ケ月を残し焦る人が多いと思われましたが、「いつも通りの生活」を答えた人は90,8%と圧倒的な結果。「コンパに参加する」や「異性交流アプリに登録する」と答えた人は、５％にも満たず、街中、駅や商店街ではイルミネーションが華々しく輝くなか、クリスマス、イブを通常通りの生活をする人々が多く、景気回復傾向にある経済界にとっては意外な調査結果となりました。

安倍政権は、待機児童を減らし、保育園、幼稚園費用を無償とする公約を掲げ、衆院選を勝ち抜いたものの、KDDIの結果では、それ以前の問題となりました。

これが日本の現状であり、子供をつくり少子化を改善するという政策以前に、まずは、男女のカップルの成立が前提となっています。

クリスマスプレゼントの経済効果は11億円でしたが・・

ネット調査会社の株式会社マクロミルの調査によると、クリスマスプレゼントの平均出費額は男性が1万7,637円、女性が1万1,662円で、クリスマスプレゼントを交換する割合は、成人全体の50.5%と計算すればクリスマスにおける経済効果は11億円を超えます。

また、欧米では定番の七面鳥より日本人に馴染みのある日本ケンタッキー・フライド・チキン株式会社によると、平成27年12月23日〜25日の3日間の売上高は54億9,000万円と前年の104.4%を記録。

総務省統計局の家計調査では、二人以上の世帯のクリスマスケーキの「ケーキ月別購入」では12月が52.9%とほかの月の20〜30%を大きく上回るなど、この経済効果は企業にとって大きな影響を及ぼします。

近年では、日本政府が企業に「賃上げ」を要請するなど消費を促すことを目標に掲げていますが、実態はついてきていないのが実情で、今後のクリスマス商戦の経済効果にも影響が出そうです。

[2017.11.25]