地価公示、地方圏で26年ぶりに上昇！全国的に地価は回復基調

全国平均、住宅地は10年ぶり、商業地は3年連続上昇

国土交通省は３月２７日、「平成３０年地価公示」の結果を公表。平成３０年地価公示では、全国的に広く緩やかな地価の回復傾向が明らかになりました。全国平均では、住宅地が１０年ぶりに上昇し、商業地は３年連続で上昇しました。

三大都市圏である東京・大阪・名古屋圏でも住宅地、商業地ともに上昇。地方圏においては、商業地でも平均が平成４年以来２６年ぶりに上昇に転じ、住宅地平均でも２６年ぶりに下落から横ばいに転じました。

全国的に雇用や所得環境など改善する中、利便性の高い地域を中心に全国的に地価の回復が進展しています。

調査地点は2.6万地点、調査員は2千人超え

地価公示は、国土交通省が毎年３月に公表しており、１月１日時点の全国の土地価格を2,000人を超える不動産鑑定士が評価します。土地の取引や公共事業用地を取得する際の価格の指標となりますが、地下のゴミまでは調査していません。

地価公示は、建物の価値に左右されないよう土地を更地として評価しており、平成３０年の地価調査地点は約2万6,000地点ですが、東京電力福島第１原発の事故を受けた地点は除かれています。

公的機関が公表する地価の指標には、公示地価の他に、国税庁が公表する路線価や、国土交通省が公表する基準地価があります。

ネット通販普及で物流施設など工業地も上昇

工業地の公示地価でもニーズの回復が見られ、特にインターネット通販の急激な普及によって交通アクセスの良い物流施設の建設に適した地域では、大型物流施設の建設ニーズが旺盛であり、工業地地価も堅調に推移しています。

三大都市圏を見ると、東京圏の平均変動率は５年連続で上昇しており、大阪圏や名古屋圏でも３年連続で上昇となりました。

さらに、地方圏でも平均稼働率は下落から横ばいに改善しており、地方圏のうち地方四市の平均稼働率は５年連続で上昇、上昇幅も前年から拡大しています。

福岡市の商業地、10年ぶりに2ケタ上昇

九州・沖縄圏では、訪日外国人客の増加や、震災の復興ニーズを追い風に福岡市の商業地では地価上昇率が10.6%と１０年ぶりに２ケタに達するなど回復が鮮明となっています。

大分や宮崎県でも同様にプラスに転じており、二極化が加速していた住宅地でも都市部から周辺地域へニーズが拡大しています。

長崎や熊本県の商業地でも共に２６年ぶりに下落から上昇に転じるなど不動産投資など活性化しています。

2020年には東京オリンピック・パラリンピックが開催され、東日本大震災や熊本地震の復興、訪日外国人客の急増と、日本の地価は全国的に回復基調にあります。

[2018.4.2]

「増収」の貸金業者はたった２割！銀行カードローン競合が明確に

増加する「倒産」、「廃業」

ここ数年、貸金業界では、過払い金の返還や年収の３分の１までしか貸し出せない総量規制、上限金利の引き下げにより経営環境は著しく悪化し、「倒産」や「廃業」に追い込まれる貸金業者が増加しています。

ピークの昭和６１年には、貸金業者は4万7,504件ありましたが、平成２９年３月末時点では1,865件にまで異常なほどに減少。平成２２年６月に改正貸金業法が完全施行になったことも要因となりますが、同法が適用されない銀行カードローンに資金ニーズ者を奪われたと言っても過言でありません。

「サラ金」イメージ払拭、コンビニATMでも利用可能

銀行カードローンは、広告などで人気タレントなどを起用し「サラ金」のイメージを払拭し、コンビニエンスストアのＡＴＭ（Automated Teller Machine：現金自動預け払い機）でも利用可能と利便性が良く利用者は急増しています。

ただ、金利は超低金利時代、住宅ローンも１％を切る中、銀行カードローンはおおよそ１５％前後と負担が大きくなることを理解しておかなければなりません。

さらに、インターネット上では、資金ニーズ者と投資家などを結ぶ「ソーシャルレンディング」や「クラウドファンディング」など事業者にとっては便利なサービスも拡大しており既存する貸金業者にとっては脅威となります。

「減収・横ばい」は８割

金融庁によると、平成２８年度、「増収」となった貸金業者は５９社で全体のわずか21.3%。「減収・横ばい」が218社と同78.7%で約８割を占めました。改正貸金業法の総量規制で貸出残高が大幅に減少したことが影響しました。

貸金業者の規模を見ると、従業員数が「10人未満」が226社と全体の76.9%を占め、小規模企業が圧倒数を占めている状況です。

貸金業最大手は、ほとんどが銀行傘下となり、貸出残高を伸ばしている状況で、過剰融資の恐れから金融庁でも目を光らせています。

貸金業者上回る銀行カードローンの貸出残高

日銀の「貸出先別貸出金」によると、国内の銀行139行の平成２８年度末時点の銀行カードローン貸出残高は、前年度から9.4%増え5兆6,024億円と消費者金融を含む貸金業者の貸出残高約４兆円を上回りました。

今後は、ＩＴ（Information Technology：情報技術）を活用した「ソーシャルレンディング」、「クラウドファンディング」など「FinTech（フィンテック」も競合になってきており、独立系の小規模貸金業者の淘汰が進むことも考えられます。

[2018.3.30]

住宅ローン利用者増加！少子高齢化、人口減少の日本に住宅はまだ必要？

住宅ローンの貸出残高、合計160兆円

国土交通省は３月２３日、「平成２９年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果を発表。平成２８年度の新規での貸出額は前年度から6,918億円増え18兆9,088億円、貸出残高は160兆4,147億円に増加しました。

新規貸出額の内訳を見ると、「新築住宅向け」が全体の58.0%、「中古住宅向け」が16.7%、「借り換え向け」が25.3%でした。日銀のマイナス金利政策によって住宅ローン金利は1%を割る割安感から、「借り換え向け」のニーズが高まり、「中古住宅向け」の割合も増加傾向にあります。

変動金利型の利用が半数

国土交通省では、民間住宅ローンの供給状況の実態などを把握し、住宅政策立案のための資料作成に同調査を行なっており、回答機関は住宅ローン取り扱いのある1,241機関です。

平成２８年度の新規貸出額の金利タイプ別を見ると、「変動金利型」が全体の50.2%と半分、低金利を背景に最も多く利用されていますが前年度より6.3%減少しています。一方、「固定金利期間選択型」は25.7%と前年度から減少する代わりに「証券化ローン」が17.0%と前年度から増加しています。

賃貸住宅向け、落ち着き見え始めた新規貸出額

一方、賃貸住宅の建設、購入に関わる融資の新規貸出額は3兆6,834億円と前年度から0.4%の伸びにとどまりました。貸出残高は27兆5,166億円となっています。

この数年で賃貸アパートは、節税や投資のため都心や近郊、地方に相次ぎ建設され金融機関にとっては最適な顧客となりましたが、地域によっては、空室だらけのアパートも見られます。業者の言いなりになって「節税効果」や「家賃収入が入る」などだけが先行し話に乗る前に、周辺のニーズ、環境などをしっかり調査することが重要です。

空き家、2033年には３割に

日本は少子高齢化が進み、2019年以降、世帯数が減少に転じるため、空き家はさらに増加することがわかっています。平成25年には空き家は13.5%でしたが2033年には３割を超える試算も出ています。

2020年には東京オリンピック・パラリンピックが控え、湾岸地域には宿泊施設や高層マンションが建設されていますが、日本は確実に人口が減少して来ます。中国では富裕層資金の海外持ち出しが制限され、2年前をピークに住宅購入は減少する中、供給に対してニーズがあるのか問われる時が来ています。

[2018.3.28]

中小企業向け無担保融資を支援！地域金融機関CLOを発行

証券化手法を活用、3年連続規模は拡大

政府系の金融機関である日本政策金融公庫は３月１６日、地域経済活性化の役割を果たす中小企業へ無担保で貸付けを裏付けとするＣＬＯ（Collateralized Loan Obligation：貸付債権担保証券）を発行。このＣＬＯは、地域の金融機関や日本政策金融公庫及び機関投資家による証券化手法を活用した連携商品で、平成２８年から３年連続で組成されています。

組成の規模は、貸付債権額ベースで270.30億円、貸付社数ベースで1,095社、参加金融機関数ベースで２２機関と平成28年から貸付債権額や貸付社、参加金融機関ともに年々増加してきています。

CLOのメリットとは

ＣＬＯとは、ローン担保証券のことで資産担保保証の一種で、金融機関が企業向けに貸出を行なっています。貸付債権を証券化した商品で、ローンに元利金を担保に債権が発行されます。

ＣＬＯのメリットは、より機動的に資金を調達することが可能で、もともと流動性の少ない貸出資産をローンから市場性の高い債権に変えることができます。

ＣＬＯのほか、貸付債権・公社債で構成される場合はＣＤＯ（Collateralized Debt Obligation）、公社債のみで構成される場合はＣＢＯ（Collateralized Bond Obligation）があります。

CLOニーズが高まる理由とは

貸付債権額や貸付社、参加金融機関が増加傾向にあるのは、ＣＬＯが担保に依存しない貸付メニューとして地域の金融機関の利用ニーズが高まっていることや、運用難の環境の中、相応の利回りを確保できる商品として機関投資家の投資ニーズが高まっていることが要因となっています。

日銀によるゼロ金利政策は維持されたまま、平成２８年には民間の銀行など金融機関が日銀に持つ当座預金の準備預金金利をマイナスにする金融政策も実施しています。

シンセティック型のCLO

３月１６日発行したＣＬＯは、シンセティック型と呼ばれ、証券化対象の貸付債権を譲渡することなくＣＤＳ（Credit Default Swap）契約によって貸付債権の信用リスクのみＳＰＣ（Special Purpose Company：特別目的会社）に移転させ、証券化を行う方法です。

日本政策金融公庫では、国の政策金融機関として今後も証券化手法を活用し、地域の金融機関による中小企業への無担保資金の円滑な供給を支援するとしています。

地方の活性化に中小企業の新たな資金調達法としてＣＬＯの活用が期待されます。

[2018.3.26]

農業の景況、過去最高を更新！自由貿易11ケ国TPP発効で日本の農業の行方は？

光熱費など生産コスト上がるものの、販売単価の好調を維持

日本政策金融公庫・農林水産事業は３月１９日、融資先の農業者を対象とした「平成２９年度下半期農業景況調査」を実施。平成２９年通年の景況ＤＩ（Diffusion Index：各種判断を指数化）は前年度から1.2ポイント増加し21.2と過去最高を更新しました。

農業の景況ＤＩの指数は、前年度と比較して「良くなった」の構成比から「悪くなった」の構成比を差し引いたものです。

平成２９年は、高熱動力費など生産コスト上昇の影響が見られたものの、総じて販売単価の好調が維持されたこともあり、収支・資金繰りが安定し景況ＤＩが高い水準で推移したと推測されます。

養豚、ブロイラー、北海道稲作が好調

業種別に見ると生産や価格が好調な養豚は26.2から59.4ポイント、ブロイラーは27.4から55.3ポイント、作柄が良く価格も上昇した北海道稲作がマイナス4.9から39.7に景況ＤＩは大きく上昇しました。北海道では台風被害にあった畑作もマイナス17.6から34.8に改善しました。

一方、天候不順の影響で果樹は25.6から21.8、施設野菜が26.3から15.0、露地野菜が14.7から7.5へ景況ＤＩが悪化。また、葬儀スタイルの変化によって施設花きが11.8からマイナス10.6と大幅に悪化、マイナスに転じました。

平成３０年は悪化の見通し？

平成３０年通年の見通しは、２９年より12.6ポイント低い8.6に悪化するという見通しで、稲作は価格の先行き不透明感から悪化、マイナスに転じる予測です。生産者からは「先行きが不安」や「米価の先が見えない」との声が聞かれます。

採卵鶏や肉用牛、養豚も同様に悪化する見通しでマイナスに転じる予測ですが、施設野菜や果樹、露地野菜は天候不順の景況悪化から回復を見越したと見られ改善の見通しです。

TPP11ケ国署名、日本の農林水産物の82%が関税撤廃

設備投資ＤＩでは、3.6ポイントと最近の５年の中では高水準ですが、平成３０年の見通しはマイナス6.8に低下の予測です。

設備投資に踏み切る動機としては、「省力化・効率化」が全体の70.0%と高く、「近隣農家の離農による農地受け入れ」が41.4%と続きました。

全ての関税をなくす自由貿易・ＴＰＰ（Trans-Pacific Partnership：環太平洋戦略的経済連携協定）は３月８日、参加１１ケ国が新協定に署名。平成３０年度にも発効される予定で、日本の農産物は大幅な市場開放を迎えます。日本は、農林水産物の８２％の関税を撤廃、海外と日本の農林水産物の競合が始まり動向が注視されます。

[2018.3.23]