外貨建て保険販売、過去最高に！「預金と同じ？」リスクを十分考えるべき

契約数５割り増しの３兆円超え

生命保険会社大手５社の平成３０年度（平成３０年４月１日〜３１年３月３１日）の外貨建て保険の販売が、前年度から約５割増の3兆6,000億円と過去最高額を記録しました。

生命保険会社が銀行など金融機関を通じて販売する外貨建て保険は、契約者が支払った保険料を外貨に換え運用する商品で、円建てよりも利回りが高めになっており契約者が増加傾向にあります。

一方、契約に関して為替変動などのリスクや割高なコストを十分に認識しないまま契約し、後にトラブルになるケースの相談も多く増えてきています。

このため、管轄する金融庁の主導で外貨建て保険の情報開示の充実が進んでいます。

為替相場でリスも膨大に

外貨建て保険とは、保険料の支払いや解約返戻金が戻ってきますが、その通貨が円ではなく外貨ベースで行われる保険商品です。

例として、月々の保険料が100ドルであった場合、１ドル100円では10,000円となりますが、円高で１ドル９０円になると9,000円になり、円安により１ドル110円となると11,000円となります。

この額は個人の場合がほとんどであり、中小企業の場合には桁が異なり、900万円か1,100万円と為替により200万円の差額がでます。

外貨建て保険は、為替により保険料の支払い額や保険金の受取額も変動するため、為替相場のリスクを十分に理解する必要があります。

日銀、マイナス金利政策で資産運用を外貨だけ保険へ

外貨建て保険は、日本と海外の金利差が影響し、一般的には円建て保険に比べ保険料が割安になる傾向にあり、金融機関の窓口で薦められればその気になり契約に至るケースも多くみられます。

日銀は平成２８年２月よりマイナス金利政策を実施し、超低金利が維持されたままで通常の保険では資産の運用が難しい状況にあります。

ただ、海外では日本より金利が高い諸国もあり、保険の運用がしやすく保険料も割安で済む場合も多く外貨建て保険の契約数が増加する要因ともなっています。

保険受給額が減るデメリットを認識する必要あり

外貨建て保険は、保険料が外貨ベースで運用しているため、為替相場の影響を大きく受けやすい保険商品とも言えます。

低金利時代に、保険料は割安で資産分散もでき、円安になれば保険受取額が増加するメリットはあるものの、円高となれば受取額が減少するでデメリットもあり、円への両替時にも手数料がかかります。

米中貿易戦争など景気の見通しが想定できない中、資産運用の為に外貨建て保険を検討するには、為替相場のリスクを十分に理解し、認識してからの契約が望まれ、コンサルタントやフィナンシャルプランナーなど専門家の意見を聞き、資金運用計画を立てることが重要となります。

[2019.6.11]

住宅の不動産価格指数、51ケ月連続して上昇中！富裕層の投資用？手が出なくなった首都圏マンション

住宅地、戸建ては横ばい、マンションが牽引

国土交通省は５月２９日、今年２月の住宅総合の不動産価格指数が前年同月から2.2%増の114.2となり、５１ケ月連続して前年同月比を上回ったことを発表しました。

住宅総合の内訳を見ると、住宅地が101.1、戸建て住宅が101.9、マンション（区分所有）が148.8とマンションの価格指数が全体を牽引しました。

平成３０年は、マンションの平均販売価格が前年から約１割上昇し、過去最高を更新しており、価格が賃料の何年分に当たるかを示す数値「マンションＰＥＲ（Price Earnings Ratio）」は24.98に上り、平成１２年以降で最も高く、マンションが手に届きにくくなっている状況となっています。

国際指針に基づいた不動産価格指数

不動産価格指数は、ＩＭＦ（International Monetary Fund：国際通貨基金）などの国際指針に基づいて、不動産の市場価格の動向を示すものとし、日本では国土交通省が全国や地域別、住居・商業別の分析を基に投資環境の整備などに活用されています。

指数は、平成１２年７月を100とし、同省が運営する「不動産の取引価格情報提供制度」などから抽出したデータを基に算出しています。

同省では、物件の所在や取引状況を調査した「登記移動情報を基にした情報」や、アンケート調査を反映させた「アンケート調査による情報」、不動産鑑定士が現地に出向き周辺環境や築年数などを確認する「現地調査」と、多様な情報を分析し不動産価格指数を割り出しています。

リーマン・ショックを機に世界で指数を統一化

不動産価格指数は、米国での低所得者向け不動産ローン・サブプライム破綻によるリーマン・ショックを経て国際的な指標ともなり、金融危機をキッカケにＩＭＦなど国際機関が中心となり、指数を統一化したもので日本もこれに賛同しました。

国土交通省によると、マンションの指数上昇は、平成２５年以降急激に上昇し、戸建てや宅地については横ばいが続くものの、現在は住宅ローンが超低金利で推移しているものの、マンション価格高騰で買いづらくなっているのが現状です。

これは、東京オリンピック・パラリンピックの開催地決定とも重なりますが、それ以前にも上昇傾向にありました。

住居用マンションの他に投資用に活用も

割高感の高い駅近のエリアでは、国内外の富裕層など住居用に購入する高級物件以外にも投資先としての高いニーズがあり、現在でもタワーマンションなどの開発が相次いでいます。

その結果、周辺のエリアのマンションの価格相場を押し上げる結果ともなっています。

令和３４年には日本の人口は１億人を割り込み空き家は800万戸を超える中、人手不足により外国人労働移民は今後５年で５０万人が流入し、首都圏への流入が予測される状況です。

首都圏などマンションを取得できる層は限られてきており、今後の住居環境動向が注視されています。

[2019.6.7]

訪日外国人客数、1〜4月で過去最速1,000万人突破！消費も日本全国に

訪日客増加を牽引する中国、韓国は減少

日本政府観光局は５月２１日、１月〜４月の訪日外国人客数が前年同期から4.4%増加し1,098万500人だった事を発表しました。

４月１９日には1,000万人に到達し前年より６日早い過去最速で、昨年に続き通年でも3,000万人を超えるペースです。

増加を牽引したのは中国で、同10.2%増の289万5,400人と訪日客全体の３割弱を占めた一方、中国に並ぶシェアを持っていた韓国は同4.2%減の264万7,400人と対照的な結果となりました。

４月は、日本の大型連休と重なり日本人旅行者も増加しており、宿泊料金も割高になったことが訪日客にも響きました。

訪日客の６割がリピーター、全国各地へ

国土交通省観光庁が平成３０年に行った調査によると、訪日外国人客のうち61.4%がリピーターだったことが判明し、日本の有名観光地より、日本の古き良き文化や、風情の残る地方エリアが好まれ始めています。

在日外国人向け情報サイト「GaijinPot.com」の2019年「外国人が訪れるべき日本の観光地ランキング」によると、第１位は鳥取県でした。

その理由として、鳥取砂丘はあるものの、海外でも人気の「ゲゲゲの鬼太郎」や「名探偵コナン」の作者の故郷であり、外国人アニメマニアからは「アニメの聖地」と有名で、今後の地域活性化の鍵を握っていると言えるでしょう。

東都・大阪・京都除く観光消費、４４道県で東京単独を抜く

観光庁がまとめている、訪日外国人客の日本での消費額では、都道府県別で分析したところ平成３０年に代表的観光地の東京や大阪、京都を除く４４道県で消費額は、平成２７年比で３９％増加し約1兆8,000億円と東京都の単独消費額を上回りました。

東京都での消費額は単独ではずば抜けているものの、東京以外の地域での消費額が増加傾向にあり、東京・大阪・京都にこだわらず、地方を何県も結ぶような周遊ルートの開発が地方活性化に繋がると考えられます。

中部国際空港から石川・能登半島までの周遊「昇竜道」９県は、3,240億円と３年で４１％増加したのも成功例です。

国交相、訪日客を効果的に日本全国へ拡散、訪日客流動データを公開

今年は９月にラグビーワールドカップや来年の東京オリンピック・パラリンピックとさらなる訪日外国人客が増加する予測で、観光施策の立案や旅行商品などの企画に旅客流動データがが欠かせません。

国土交通省では、訪問地や国籍、目的、利用交通機関などの各種データ分析や周遊に関する分析をFF-Data（Flow of Foreigners-Data：訪日外国人流動データ）を新たに作成し、公開しました。

訪日外国人客のうち移動や交通機関などを分析することで、効果的な観光戦略を立案する際に、対象となる市場や連携先などの検討に役立ち、訪日外国人客の誘致、消費につなげたい考えです。

▼国土交通省：FF-Data

[2019.6.4]

核家族が進み空き家増加の悪循環！20年後、築40年以上の分譲マンション352万戸に

日本の全戸数の13.5%が空き家

総務省が今年１月に発表した「空き家対策に関する実態調査」によると、日本の人口減少や住宅の老朽化などの構造変化により、空き家が年々増加していることが改めて露呈されました。

同省が平成２５年に実施した「住宅・土地統計調査」によると、同年１０月１日現在、全国の総戸数6,063万戸のうち空き家は全体の13.5%に当たる820万戸に上っています。

この数は過去１０年で1.5倍、過去２０年で2.1倍に増加しており、所有者による管理が行われない空き家は結果、地域の安全性の低下や衛生上の悪化、景観の阻害など多岐にわたり問題を生じさせています。

首都圏でも空き家は200万戸

特に地方から大都市圏へ流入する空き家問題は問題となっており、東京や埼玉、千葉、神奈川の１都３件県の空き家率は、９％〜１１％と全国平均に比べ低いものの、戸数は約200万戸と全体の４分の１を占めています。

昭和の高度経済成長期には、東洋一のマンモス団地と呼ばれた東京・板橋区の高島平団地は、第２次ベビーブーム時の昭和４７年に建設され、最盛期には約３万人が生活していましたが現在では２万人を割り込み空室も目立っています。

同様に東京都・多摩ニュータウンや大坂。堺の泉北ニュータウンでも空室が目立ってきています。

倒壊、景観損なえば法案で撤去

平成２７年には管理が不十分で周辺に悪影響を与える空き家対策として「空き家対策特別措置法」が施行され、分譲マンションなども倒壊の恐れがあったり、周囲の景観を著しく損なう空き家に対して市町村が「特定空き家」に指定し、所有者に対し「指導」や「勧告」、「命令」など段階を踏み改善を求め、応じなければ代執行で撤去できるようになりました。

国土交通省によると、築４０年以上超えの分譲マンションは平成２９年末現在約７３万戸でしたが、２０年後には約５倍の352万戸になると推測しています。

解体や建て替えなどは、所有者の５分の４以上の承認が必要となっていますが、この数字からハードルを下げる方向になるを得ない状況です。

空き家対策、民間からもアイディア・提案公募

国土交通省では５月２０日より全国の空き家対策を加速化させるための支援制度である「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」の提案募集を開始しました。

民間のアイディアや提案を広く募るもので人材の育成と相談体制の整備や、共通課題の解決部門の２部門を公募し、地方公共団体と民間の専門家などが連携し事業を実施し、その成果を広く公開する計画です。

近年は、築年数の経った建物に大規模な工事で新築時より付加価値を高めるリノベーションも多く見られ、若い世帯にも人気が高まるなど、空き家対策に様々な手法が提案されることに期待されます。

[2019.5.31]

核家族が進み空き家増加の悪循環！20年後、築40年以上の分譲マンション352万戸に

日本の全戸数の13.5%が空き家

総務省が今年１月に発表した「空き家対策に関する実態調査」によると、日本の人口減少や住宅の老朽化などの構造変化により、空き家が年々増加していることが改めて露呈されました。

同省が平成２５年に実施した「住宅・土地統計調査」によると、同年１０月１日現在、全国の総戸数6,063万戸のうち空き家は全体の13.5%に当たる820万戸に上っています。

この数は過去１０年で1.5倍、過去２０年で2.1倍に増加しており、所有者による管理が行われない空き家は結果、地域の安全性の低下や衛生上の悪化、景観の阻害など多岐にわたり問題を生じさせています。

首都圏でも空き家は200万戸

特に地方から大都市圏へ流入する空き家問題は問題となっており、東京や埼玉、千葉、神奈川の１都３件県の空き家率は、９％〜１１％と全国平均に比べ低いものの、戸数は約200万戸と全体の４分の１を占めています。

昭和の高度経済成長期には、東洋一のマンモス団地と呼ばれた東京・板橋区の高島平団地は、第２次ベビーブーム時の昭和４７年に建設され、最盛期には約３万人が生活していましたが現在では２万人を割り込み空室も目立っています。

同様に東京都・多摩ニュータウンや大坂。堺の泉北ニュータウンでも空室が目立ってきています。

倒壊、景観損なえば法案で撤去

平成２７年には管理が不十分で周辺に悪影響を与える空き家対策として「空き家対策特別措置法」が施行され、分譲マンションなども倒壊の恐れがあったり、周囲の景観を著しく損なう空き家に対して市町村が「特定空き家」に指定し、所有者に対し「指導」や「勧告」、「命令」など段階を踏み改善を求め、応じなければ代執行で撤去できるようになりました。

国土交通省によると、築４０年以上超えの分譲マンションは平成２９年末現在約７３万戸でしたが、２０年後には約５倍の352万戸になると推測しています。

解体や建て替えなどは、所有者の５分の４以上の承認が必要となっていますが、この数字からハードルを下げる方向になるを得ない状況です。

空き家対策、民間からもアイディア・提案公募

国土交通省では５月２０日より全国の空き家対策を加速化させるための支援制度である「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」の提案募集を開始しました。

民間のアイディアや提案を広く募るもので人材の育成と相談体制の整備や、共通課題の解決部門の２部門を公募し、地方公共団体と民間の専門家などが連携し事業を実施し、その成果を広く公開する計画です。

近年は、築年数の経った建物に大規模な工事で新築時より付加価値を高めるリノベーションも多く見られ、若い世帯にも人気が高まるなど、空き家対策に様々な手法が提案されることに期待されます。

[2019.5.31]