中古不動産の再生（外構編）

今回は少しマニアックな物件価値の上げ方

についてお話したいと思います。

中古不動産の再生と言うと外壁塗装や

内装リフォームを連想される方も

多いかと思います。

これらは確かに効果的ですし必要ですが

それだけでは復活しない物件も多数あります。

実際にプロの投資家とアマチュアの差は

この簡単でない部分の再生が出来るかどうかにあります。

実際にプロはどこをどの様に変えるかの

一例を出しますのでご覧ください。当社の最近の現場です。

今回の整備箇所は外構と造成です。これによって

日当たりが改善されたり、除草の手間がなくなったり、

物件自体の印象がよくなったりとメリットが多いです。

しかし費用感の相場がいまいちないので

どうしても業者の言い値になりやすい部分かと思います。

今回の物件は敷地が広いのですが、

駐車場の裏は竹林になっていました。

また、駐車場の整備状態もよくありません。

竹は根元から掘らないとすぐにタケノコが生えてくるので

山の斜面部分を掘り起こし、全て根こそぎ掘りました。

その後、造成をして砂利を敷き固めました。

最後は土砂が駐車場に流れこまない様にブロックを

積み完成です。費用は入口部分の外構も削り産廃代も

含め160万円になります。

写真で比べてもらえば一目瞭然かと思います。

この様な物件は外壁塗装だけをしても

あまり効果がありませんので、それ以外に

どんな工事を入れるかの見極めが非常に大事かと思います。

～～～BEFORE～～～

～～～途中経過～～～

～～～AFTER～～～

 

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【買って大丈夫…？】

プロも滅多に手を出さない旧耐震物件、

利回りは魅力的だけど個人が買っても本当に大丈夫？？

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最新融資情勢（令和3年7月時点）

久しぶりの更新になります。

ここ最近は日々契約、決済や

YouTubeの撮影で忙しく

ブログをさぼっておりました。

本日お話する内容は

令和3年7月時点での銀行融資情勢

についてお話したいと思います。

よく皆さんから融資情勢等、

積極的な金融機関など聞かれる事がありますが、

結論から言うと

今は積極的に融資をしなくてもいい時期なので

各金融機関は不動産投資に対して

無理に頑張ったりしません。

只融資が止まっている訳ではないので

当社も直近でみずほ銀行さんで29,000万円の融資実行など、

融資先・商品は非常に絞られるものの、

出す所には出すという流れが来ているかと思います。

では何故今、各金融機関が不動産に積極的ではないかというと

コロナ融資によってノルマが達成されており、

その融資自体も万が一の際は国が保証してくれるので

収益不動産等の審査に手間もかかる、リスクもある融資を

無理に頑張る必要がないのです。

この様な国や銀行全体の流れを知っておけば

必然的に融資を出してくれる金融機関は

コロナ融資でそこまで融資残高を伸ばせていない

金融機関になるのです。

もう少し突っ込んだ融資情勢や細かな情報は

YouTubeで配信もしていますので

日々コツコツ情報収集をして頂ければと思います。

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【擁壁物件】物件視察のポイント

久々のブログ更新になります。

先日物件視察に行った際に

擁壁物件でちょうどいい教材になりそうな

物件があったのでお伝えしたいと思います。

横浜周辺ですとエリア特性として山が多く

坂の上に建っている物件も少なくありません。

こういった物件を知識が無く利回りだけで

買ってしまうと将来的に大きな費用が発生することもあるので

擁壁物件の傾きは特に気を付けた方がいいかと思います。

実際一般の方が物件を選ぶ時の指標は

下記の通りかと思います。

・駅からの距離

・利回り

・土地値

・築年数

・入居率

大体この辺の指標だけ闇雲に調べて

妄信している個人の方をよく見ます。

実際私などの様に年間何十棟も買うプロは

どこを見るかというと下記の点を中心に見ます。

・建物の遵法性や傾きの有無

・修繕を入れれば入居が付くか

（過去の情報と現場での雰囲気）

当然利回り等も見ますがこの２点はそれ以上に大事です。

判断のポイントはお金をかければ是正出来るかどうかになります。

このお金をかけるのもかけた上で採算が合うかはしっかり見ます。

おおむね写真の様な2段擁壁で土圧によって崩れている

現場はどんなに利回りが良くても買わない方が良いでしょう。

現実的な金額での是正ができません。

また、物件を調査する際には必ず写真のようなレーザーで

物件の傾きを確認しますが、今回の部屋は完全にアウトでした。

写真で見ても、傾いているのが一目でわかると思います。

これも買わない基準の１つです。

大体個人の方に流れてくる情報で

土地値などお得感たっぷりに出回る物件の

ほとんどが擁壁物件か旗竿案件になります。

本当に土地値以下で良い物件は

個人の方に回る可能性はかなり低いという事も

念頭に置きながら物件を探すと

失敗する可能性も低くなるかと思います。

今度YouTubeの方でも詳細を説明する動画を

配信しますのでチェックしてみて下さい。

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【赤字236億円!?】レオパレス債務超過から読み解く、

適切な賃貸経営をするためには!?

～サブリースと入居率の関係性～ #129

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