久々のブログ更新になります。
本日のお話は直近の融資について
お伝えしたいと思います。
結論から言うと二極化が凄いという点になります。
最近当社が購入しているような4億以上の大きな案件に
対しては、金融機関も積極的に頑張ってくれて
問題なく融資が出ている状況です。
逆にサラリーマン大家さんなどが買う
5000万円前後の物件に対しては
各金融機関リスクはあまり取らない様な
条件での融資を出している印象です。
（自己資金をかなり求めたり
積算の足りない部分の預金等）
正直収益不動産の融資に関しては
ある程度金融機関も堅い見方をしているので
ローンを払えなくなるという事態は
住宅ローン程は発生しないと思います。
ただ、事業性の資金と言うこともあり
やたら厳しい見方をされているな、という印象です。
物件を買う方の人柄、事業者としての適性を
評価していた昔の金融機関の様な、
「今は属性が足りないがこの人は化ける」という
期待値込みの目線での融資はほぼ無くなっているので凄く残念です。
信金さんはまだその色が残っている感じはありますが
メガバンクは全て数字の当て込みになるのでそれを利用した
歪みが発生している様な感じがします。
というのも、高路線価や高利回りで本来は担保価値が高いはずの
本当に良い物件には築年数やエリアの問題で融資が出ないで、
利回りも間取りも路線価も特段良くはない、ただ場所は悪くないという
微妙な物件の方がなぜか銀行での評価が高い、というケースが
だんだん増えてきた、という状況があるからです。
でも、結局のところ微妙な物件を買っても、
不動産は買い方で勝ち負けがほぼ決まるので、
運用結果も微妙になるのは目に見えています。
物件を買い続けるにはやはり自分の感覚も大事で、
金融機関の評価方法が変わってきたからといって
それに振り回されて選ぶ物件がブレてしまうと、
あまり良いことはないのかな、と改めて感じました。
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