当社の物件が再生されるまで（自社長期保有編）①

久しぶりの更新になります。

11月末はおかげさまで、2日間で6件決済があり

ブログをサボっておりました。

やはり融資が出にくい市況下でも

その人の状況に合った物件であれば

信金等でまだまだ融資はつく印象があります。

今回のブログは当社で11月に購入した

横浜市の自社物件について

再生経過を都度お伝えしたいと思います。

よくブログを見られた方から

「1棟の再生を最初から見たい」と

要望が多かったので満室までブログで

報告していきたいと思います。

こちらの物件の簡単なスペックは

下記の通りになります。

売買金額：16000万円

部屋数　2LDK・3DK×20室

空室　10部屋（入居率50％）

築27年　鉄骨造4階建て

想定利回り　12.76％

土地面積　623.33㎡

建物面積　982.80㎡

2019年11月末決済

こちらの物件を3月までに満室にすべく、

決済直後の今月よりリフォームを開始致しました。

満室になれば利回りも12％を超えてきて、

さらに土地値以下なので

保有しておきたい物件になります。

まずは3日間かけてキッチン、お風呂、

トイレの高圧洗浄とベランダ部分の洗浄を行いました。

写真はベランダ洗浄のビフォーアフターです。

これを最初に行うと入居後のトラブルがかなり減ります。

またベランダ部分の綺麗さが賃貸案内の際にパッと見で

なんとなく綺麗な印象になり決まりやすくなります。

こちらの物件は再生終了まで定期的にブログで紹介させて頂きます。

再生事例のご紹介（埼玉県坂戸市）

今回は久し振りに物件のビフォーアフターのご紹介です。

本日ご紹介するのは

坂戸市で16戸中10戸空きだった物件の

再生事例になります。

本物件は駅からも少し離れており、

周辺は新築物件も少なく

古いアパートの多いエリアでした。

賃貸需要的に不安のあるエリアのため、

事前のヒアリングを入念に行いました。

するとすぐ傍には

留学生の通う日本語学校があり、

そして付属の寮は

入学後半年で出なくてはならないとのこと。

これは、条件設定次第では

受け入れ先としての需要がある

と確信し、再生開始！

まずは、この周辺では本物件のビフォーのように

地味な色の外壁の建物が多かったため、

外壁は目立つ明るめのオレンジ色で塗りました。

そして内装は必要最低限の修繕とし、

費用が掛からなかった分とにかく賃料を安く

貸し出せるようにしました。

ターゲットとしていた寮が

2人1部屋で40000円前後の賃料

でしたので、

こちらは1人で使えて外壁も塗りたて、

内装も綺麗にクリーニングの条件で

26000円で貸出しました。

今回は横浜から遠い坂戸の現場という事もあり、

当社の職人が住み込みで2週間ほどで

275㎡の建物の外壁塗装を仕上げました。

そしてその間に入居が爆発的に決まり、

10戸空きの物件が一気に7部屋申し込みとなりました。

閑散期の11月でこの勢いなので、

我々の募集戦略が需要に見事にマッチしたと思います。

よく地方高利回りの物件を買って

その後の再生を失敗している方が多いですが、

再生のポイントは下記の3つになります。

・その地域の特徴を知る

・賃料に合わせたリフォーム内容

・相場の最安値ゾーンの賃料で清潔感のある部屋づくり

よく地方物件でオーバースペック気味に

何でも最新設備を入れて

収支的に失敗する大家さんを見ます。

、

しかし、プロである不動産業者も

いざ自社再生をしようとしても

適正な内容で改修を行えていない

ケースも見受けられます。

ここはやはり経験がある程度

必要な部分かもしれません。

この辺の話になると1度の記事にするには

かなり長文になってしまう為、

都度ブログでお伝えしていければと思います。

内装のリフォームテクニックなどは

また次回以降でお話しさせて頂ければと思います。

最近の投資相談で思う事②

前回のブログの続きです。

低収益性の区分マンションを

保有している場合、いっそのこと

売却をした方が良いという事で

お話をさせて頂きました。

前回は少し強い言葉で

区分の売却について書かせてもらいましたが、

正直金融資産が潤沢にある方は

都内で区分投資はありだと思います。

毎月のキャッシュフローがいらない状況であれば、

賃料の収入から元金の返済が出来るので

最終的に最小限の出費で大きな資産が残る、

非常に良い投資になるからです。

しかしながら、これは現金が数億単位で

余っているようなごく一部の方だけが

取れる戦略です。

サラリーマンの方や、

まだ金融資産が潤沢になく

これから資産運用でキャッシュを増やそうと

思っている方であれば、

取るべき戦略の順番は以下の通りです。

①中古1棟アパートを借入で購入　

※頭金2割+諸経費1割のキャッシュを持った状態

↓

②長期譲渡のタイミング（6年程度）で売却

↓

③売却益+運用益で増えた分の現金を

頭金にして、さらに大きい規模の

1棟アパート・マンションに再投資

↓

④以後、繰り返し

目標は定年退職までに、不動産事業家としての評価だけで

信金が取引をしてくれる属性をつくることです。

そうすれば、定年退職後にも

専業大家として活動できる選択肢が生まれます。

資産形成の規模・速度感の一つの基準として

参考にしていただければ幸いです。

一般の方が区分や新築を買うタイミングについては、また別の機会にお話します。