塗装会社の選び方①

今回は、塗装会社の選び方についてお話します。

その前段として、現場の実態をお話できればと思います。

塗装会社と一口で言っても、その形態は様々です。

投資家の皆様が依頼をするのは”元請け”と呼ばれる会社ですが、

この中には自社職人が施工するところ、委託契約で職人を集めるところ、

あるいは下請け、孫請け、ひ孫請けまで丸投げの会社もあったりします。

当然ながら、間に挟まる会社が多ければ多いほど中間マージンを抜かれ、

実際に施工を行う職人の手元にはお金が全く残りません。

場合によっては原価割れの工事を強要されてしまっているかもしれません。

そうなると何が起こるか。答えはシンプルで、手抜き工事です。

実例の写真を載せておきますが、これは玄関の梁上です。

パッと見では目につきにくく、日常ではあまり目を向けない箇所です。

塗装がぽろぽろ剥がれてしまっているのがお分かりでしょうか。

実際は3度塗りをしなくてはいけないところ、

1度塗りでごまかしたであろうことが塗膜の薄さからもわかります。

これは当社で行った工事ではないのであくまで類推にはなりますが、

おそらく塗料代と人件費を削らないと成立しないような状況になって

しまっていたのだろうと思います。

もしくは、手抜き工事をすることに罪悪感を感じない、

バレないと思っている悪い職人さんに当たってしまった可能性もありますが。

結果的に、ものの数年であっという間に痛みが始まってしまっています。

オーナー様から伺った話では、この塗装は5年前に行ったとのことです。

きちんとシーラーから丁寧に塗っていれば、こうはならなかったはずです。

仕事の渡し方を含めて、どんな職人さんと付き合うか、

どのような施工をしてもらうかは物件寿命を大きく左右します。

では、実際に良い業者さん（職人さん）の見分け方については次回お話します。

外壁塗装の色選び③

さて今回は、外壁塗装の色選びについて最後のポイントについてお話します。

実際の賃貸経営の中で、入居案内は必ず発生するものです。

その際ですが、実際に物件には

①賃貸の営業マン　②入居希望者さん

の両名が訪問することになります。

もちろん前段階には「この物件いかがですか」といった

カウンター営業があるわけですが、その時に提案されるかどうかが重要です。

まずは、賃貸の営業マンに好かれる色選びをしなくてはいけません。

これまでの経験則上、やはり奇抜な色の物件は好まれません。

派手過ぎる原色などは、周囲の景観から浮いてしまうことにもなります。

本命ではない当て物件としての案内は増えるかもしれませんが、

わざわざ”変な物件”のポジションを自ら取りに行く必要はないと思います。

外壁塗装は出費も大きくなる工事で、やり直しも出来るものではありませんので。

以前も述べたように、明るい色なら濃いクリーム色（淡いオレンジ）系、

暗い色ならナス紺は景観との調和がとりやすい色です。

また、今日は共用部の写真を載せておきますが、内見時に爽やかな印象を

入居者さんに与えることが出来るため、営業マンからしても案内しやすいです。

彼らの多くは歩合制のため、契約が決まらない物件にはそもそも行きたくありません。

この物件は築30年ですが、古さを感じさせない良い雰囲気に

仕上がっていると思います。

実際に現場をみた仲介さんの反応も上々で、入居付けも順調です。

共用部や外壁は直接的に賃料を生み出さないことから後回しにしがちですが、

順調な賃貸経営の維持のためには、意外とこういったところが重要です。

外壁塗装の色選び②

本日は外壁塗装の色選びについての続きです。

外壁の色選びで重要なポイントについて、昨日お話したのは

１、周辺住宅との差別化

２、チョーキングのしにくさ

３、入居案内時に印象に残る色

上記の3点でした。

本日は②ということで、

外壁塗装とは切っても切れない問題である

チョーキングについてお話します。

前回の塗装からしばらく経ってしまっている物件では、

外壁を触ったときに白い粉のようなものが付いてきます。

これは痛みのサインで、放置してしまうと外壁にヒビが入ったり、

建物の耐久性に大きな影響を与えます。

よく投資家さんの中では、物件を明るくするため

ブルー系、グリーン系の塗料を選ぶ方もいらっしゃいますが、

これはチョーキングしやすい色のため、我々ではあまり扱いません。

実際の色選びで、5年後の姿まで想像される方は少ないのではないでしょうか。

当社でお勧めしているのはナス紺色です。

チョーキングに相対的に強く、かつ印象付けにも効果的な色使いのため

最近ではよく活用しています。

ご参考に、実際にナス紺色を使った千葉県の現場の完成写真も載せておきます。

外壁塗装は、選んだ色によってその後の劣化スピードには大きな差が出ます。

ぜひご参考にして頂ければと思います。

次回は、外壁塗装と入居案内の関係性についてお話します。