収益用不動産の融資情勢（2019/11時点）

久々のブログ更新になります。

最近は売買よりもリフォームが忙しく
バタバタしていました。

さて、今日の話題は融資情勢です。
初めて会うお客様の場合、必ずと言っていいほど

質問されるのが直近の融資情勢になります。

皆さんの知りたい部分を結論から言いますと
下記の通りになります。

（敬称略）

年収700万円以下　

三井住友L&F　セゾンファンデックス　日本政策金融公庫

年収700~1500万円　

静岡銀行　オリックス銀行　

年収1500万円以上　

東日本銀行、青梅信金、あすか信用組合、多摩信金、

徳島銀行、群馬銀行、飯能信金、大東京信用組合

当社の直近3ヶ月でのお取引金融機関になります。
今回はザクっと年収別で出しましたが、

当然融資は総合的に判断されます。

金融資産や既にお持ちの不動産の余力、
経営者の方であれば会社の業績など、

当たり前ですが資産背景は一人一人全て違います。

当社では各人の状況を鑑みて、

適切な金融機関をご紹介していますが、

当たり前にそれをできる業者さんは多くありません。

書籍を読んだり、セミナーに参加するのも確かに大事ですが、

いい業者さんに巡り合うことが不動産投資を

成功させるための最大のポイントになるため、

実際に自分で業者訪問を繰り返し、

融資を勝ち取るために行動量を人より多くする

ことも不動産投資では大事だと思います。

融資について詳しく聞きたい方は

一度横浜に投資相談にお越し下さい。

個別で詳しくコンサル致します。

市況が悪い時ほど、買い進め。

今回は、現在の不動産市況での攻め方をお話します。

いささか長くなると思いますが、どうぞお付き合いください。

結論から言います。「市況が悪い時ほど買い進め」です。

今年に入り、スルガ問題やかぼちゃの馬車、ＴＡＴＥＲＵなど

様々な問題によってここ4～5年過熱傾向だった

市況が落ち着いてきました。

物件価格の高騰が収まり、

利回りがどんどん改善されてきています。

しかしながら、個人投資家向けの

融資は引き締めが厳しくなり、

利回りは上がってきたとはわかりながらも、物件を買えない

という人が多くなっているのが現状かと思います。

各金融機関で差こそあれど、当社のお客様でも

びっくりするほど細かな属性調査を入れられたり

しているケースも実際にあります。

では実際に、このような下火のタイミングでの

不動産投資の攻め方についてどうやっていくか、

私の経験をもとにお話したいと思います。

まずは前段としてですが、これまで日本においては

7～8年を周期に景気が大幅に変動してきました。

例を挙げると1992年バブル崩壊、2000年ＩＴバブル、

2007年「金持ち父さん貧乏父さん」ブームからの不動産バブル、

2015年リーマンショックからの復活でアベノミクス、と景気に連動して

何度もバブルが起きては沈むを繰り返しております。

毎回一般の投資家たちは

「あの時買っておけばよかった」と言いますが、

例えばリーマンショック直後から2010年代前半は

現在と似たような融資状況でした。

むしろ、もっと厳しい側面もあったかもしれません。

そんな厳しい状況でも、自己資金を入れたりして

何とか購入に踏み切った投資家さんは、

数年後に綺麗に出口戦略をとれた方も多かったです。

現在のような状況ですと、

銀行がフルローンやオーバーローンを承認しません。

そうすると、それを狙っている投資家には

購入の機会がそもそも回ってきません。

結果、個人投資家にフルローンが出るほどの

積極融資が始まるころには、物件価格も高騰しているという訳です。

そうなると、低利回りで物件を購入してしまうので

中々資産が増えないのかと思います。

私自身、リーマンショックの時は買いに回りました。

但し、借り入れが伸びずに3,000万円の物件に

頭金を1,000万円入れています。

個人としてキツさは率直に感じましたが、

長期譲渡を迎えた6年後には

3,000万円超の売却益を得ることができ、

とても良い経験ができたと思っています。

そもそも利回りも現在と比べても相当に高かったので、

もし仮に保有のままだったとしても

十分な結果を出してくれていたであろう物件でした。

当時は凄まじい大不況でしたが、

きちんと自己資金を出し、やり方さえ工夫すれば

その当時でも融資は出ていました。

そして、これは2019年現在にも共通するお話です。

もちろん、好市況の時と比べれば

購入までのハードルは高くなりますが、

運用して良し、将来的に売却しても良しと言える物件が

ちらほら市場に出始めました。

そしてそれを取得すれば、その収入と実績をもとに

更に物件を買い進められます。

資産拡大には借入を増やすことも必要で、

継続的にお金を借りられる買い方が出来るのが今です。

価格が落ち着いている今は、融資のハードルを越えに行くための

労力を割く価値が十分あると思っています。

当社でも、今月自己資金をたくさん払って

6億円以上物件を仕入れました。

全て1物件2憶円以上の、融資が出ないために

現在買い控えられているゾーンを狙い撃ちしています。

結局のところ、今まで

頭金も入れずに物件を買えていた状態がおかしいのです。

現在は最低２割は頭金が必要というのが借入の実情ですが、

今のほうが健全でしょう。

しかしながら景気には波があるので、

恐らく2023年ごろには再び融資が出るようになる時期が

再来すると思います。収束予想は2026年頃。

私はこの流れをイメージして不動産投資をしていますが、

そうすると今は買い時です。

本当はさらにさらに細かなお話をしていきたいところですが、

これ以上は流石に長文になりすぎてしまうため、

もっと詳しく不動産投資の勝ち方について聞きたい方は

投資相談などにお越しください。

ゆっくり不動産投資について雑談いたしましょう。お待ちしております。

塗装会社の選び方②

今回は塗装の職人さんの見分け方についてです。

これは実はシンプルで、キーワードは”横のつながり”と”見えない気遣い”です。

ある意味、外壁塗装に限った話ではないかもしれません。

一番確実性のある方法は、丁寧な仕事をする職人さんに紹介をお願いすることです。

これは近隣分野（内装屋さん等）の職人さんからでも良くて、

やはり彼らもメンツがあるため、いい加減な仕事をする人は紹介できません。

全くゼロの関係性から入るよりは、仕事の信頼性が大きく増すというわけです。

ただ、エリアが広がったりすると必ずしもそれをできるとは限りません。

特に一般のオーナー様では職人さんとのコネを作るところも大変でしょう。

なので、まったく初めての職人さんに外壁を依頼する際は、

「日曜日に飛散防止ネットをオープンにしているか」を私は見ています。

このようなネットが掛かっている現場を、皆様も一度は

目にしたことがあるかと思います。

これのつけ外しは単純に手間がかかり、作業量が増えるだけなので

職人さんからするとあまりメリットはありません。

それでも何故外してくれるのかというと、入居者さんへの気遣いです。

自分が現場を休む日、入居者さんが洗濯物を干しやすくなるように

細かな気を回してくれての行動です。

その精度で仕事をしている職人さんは、間違いなく塗装も丁寧です。

使った後の塗料缶も綺麗に整頓されていることも多く、文字通りの

気持ちいい仕事をしてくれるため、お付き合いしていて気分が良いです。

この写真は厚木市の現場です。以前ご紹介したナス紺をベースに、

元々とは大幅に異なる色合いで仕上げてもらいましたが、

仕事の丁寧さが伝わってくると思います。アパートは意外と突起も多く

塗装するには面倒な箇所も多いです。なので、仕上がりの完成度は

やはり良い職人さんによる丁寧な仕上げで大きな差が出るものです。

ぜひ近所でも外壁を塗っている現場を見つけましたら、

日曜日にネットが外れているか注目してみてください。