再生事例のご紹介（埼玉県坂戸市）

今回は久し振りに物件のビフォーアフターのご紹介です。

本日ご紹介するのは

坂戸市で16戸中10戸空きだった物件の

再生事例になります。

本物件は駅からも少し離れており、

周辺は新築物件も少なく

古いアパートの多いエリアでした。

賃貸需要的に不安のあるエリアのため、

事前のヒアリングを入念に行いました。

するとすぐ傍には

留学生の通う日本語学校があり、

そして付属の寮は

入学後半年で出なくてはならないとのこと。

これは、条件設定次第では

受け入れ先としての需要がある

と確信し、再生開始！

まずは、この周辺では本物件のビフォーのように

地味な色の外壁の建物が多かったため、

外壁は目立つ明るめのオレンジ色で塗りました。

そして内装は必要最低限の修繕とし、

費用が掛からなかった分とにかく賃料を安く

貸し出せるようにしました。

ターゲットとしていた寮が

2人1部屋で40000円前後の賃料

でしたので、

こちらは1人で使えて外壁も塗りたて、

内装も綺麗にクリーニングの条件で

26000円で貸出しました。

今回は横浜から遠い坂戸の現場という事もあり、

当社の職人が住み込みで2週間ほどで

275㎡の建物の外壁塗装を仕上げました。

そしてその間に入居が爆発的に決まり、

10戸空きの物件が一気に7部屋申し込みとなりました。

閑散期の11月でこの勢いなので、

我々の募集戦略が需要に見事にマッチしたと思います。

よく地方高利回りの物件を買って

その後の再生を失敗している方が多いですが、

再生のポイントは下記の3つになります。

・その地域の特徴を知る

・賃料に合わせたリフォーム内容

・相場の最安値ゾーンの賃料で清潔感のある部屋づくり

よく地方物件でオーバースペック気味に

何でも最新設備を入れて

収支的に失敗する大家さんを見ます。

、

しかし、プロである不動産業者も

いざ自社再生をしようとしても

適正な内容で改修を行えていない

ケースも見受けられます。

ここはやはり経験がある程度

必要な部分かもしれません。

この辺の話になると1度の記事にするには

かなり長文になってしまう為、

都度ブログでお伝えしていければと思います。

内装のリフォームテクニックなどは

また次回以降でお話しさせて頂ければと思います。

最近の投資相談で思う事②

前回のブログの続きです。

低収益性の区分マンションを

保有している場合、いっそのこと

売却をした方が良いという事で

お話をさせて頂きました。

前回は少し強い言葉で

区分の売却について書かせてもらいましたが、

正直金融資産が潤沢にある方は

都内で区分投資はありだと思います。

毎月のキャッシュフローがいらない状況であれば、

賃料の収入から元金の返済が出来るので

最終的に最小限の出費で大きな資産が残る、

非常に良い投資になるからです。

しかしながら、これは現金が数億単位で

余っているようなごく一部の方だけが

取れる戦略です。

サラリーマンの方や、

まだ金融資産が潤沢になく

これから資産運用でキャッシュを増やそうと

思っている方であれば、

取るべき戦略の順番は以下の通りです。

①中古1棟アパートを借入で購入　

※頭金2割+諸経費1割のキャッシュを持った状態

↓

②長期譲渡のタイミング（6年程度）で売却

↓

③売却益+運用益で増えた分の現金を

頭金にして、さらに大きい規模の

1棟アパート・マンションに再投資

↓

④以後、繰り返し

目標は定年退職までに、不動産事業家としての評価だけで

信金が取引をしてくれる属性をつくることです。

そうすれば、定年退職後にも

専業大家として活動できる選択肢が生まれます。

資産形成の規模・速度感の一つの基準として

参考にしていただければ幸いです。

一般の方が区分や新築を買うタイミングについては、また別の機会にお話します。

最近の投資相談で思う事①

久し振りの更新になります。

ここ最近、多数の方に投資面談に

お越し頂いております。

ありがとうございます。

その中でもよくいただくご質問として、

「1棟アパートを買いたいが、既に区分の借り入れがある。

（保有している区分マンションの表面利回りは5～7％程度）

金融資産的にも、1棟アパートの借り入れが出来るかとても不安。

これは区分を処分した方が良いでしょうか？」

というものがあります。

結論から言うと売った方が良いです。

何故かというと、融資枠の話自体もそうですが、

そもそも論として区分マンションは収益性が低いからです。

区分マンションは修繕積立金や

管理費の手出しが毎月あり、

その上低利回りであることがほとんどなので、

毎月の収入が数千円程度、

あるいは持ち出しが発生する状況が

ある意味で当たり前になっています。

さらにそこから固定資産税なども掛かってくる訳で、

特に複数戸を保有する方だと1億に近い

（あるいはそれ以上の）借入を抱えながらも

十分なキャッシュフローを得られていない方がほとんどです。

上記の質問を頂いた方々も、似たような状況でした。

率直に、何故自分の貯金を切り崩しながら

区分を買い進めるのか理解出来ません。

不動産投資の目的は、投資額に対し

十分な手残りを残すことではないでしょうか。

それにキャッシュアウトばかりで原資が

なくなってしまったら、規模拡大どころか

賃貸経営の存続すら危うくなります。

それでも区分を買う人が多いのは、

営業が非常にうまい点もあります。

作り込んだプレゼンの資料、

セミナー等での話題の選び方、盛り上げ方、

”毎月数千円の負担で、20年後には

一等地で無担保の物件が手に入ります”

などの魅力的なキャッチフレーズ、などです。

結局不動産は怖いものというイメージが昔からあり、

個人の方はどうしても

借金の額＝リスクの大きさ

と単純に考えてしまう為、

一番リスクの少なく見える都内・築浅・駅徒歩5分の

3つのポイントだけ抑えて区分を買ってしまうようです。

目的を見失った投資に、勝ちはありません。

著しい損が出ない限りは、１棟アパートの購入に対する

融資に不安があるような経済状況の方の場合は、

いっそ売却して身綺麗にしておきましょうというのが

私からのアドバイスになります。

では実際に私の考える望ましい戦略については、

次回のブログでお話します。