階下漏水②

今回は、前回の階下漏水についての

話の続きになります。

階下漏水は得てして

被害が大規模になりますが、

修繕の手間、費用面、時間、全てひっくるめて

一番困るのは築30年以降のRC造の建物での発生です。

建物の配管寿命は一般に約40年、

その間に蓄積されてくる配管内のサビや

生活排水などの油の固まったものなどで

配管内の水の通るスペースが

どんどん少なくなるということが起こります。

水の通る部分が狭くなっていたり

詰まっていたりすると、水が逆流して溢れたり

配管のつなぎ目等から漏れ出したりします。

配管のつなぎ目や破損部分から水が漏れた際に

木造物件等であれば天井などから見れば

配管がむき出しなので水漏れ個所がすぐに分かります。

只、RC造の場合はコンクリートの中に配管等が

入っている為、壁を壊さないとどこから漏れているか

特定できない場合もあります。

写真は実際に現場でコンクリートの壁を壊した様子です。

そうすると修繕費が高くなり配管交換等になってしまいます。

配管交換になると一度退去して頂いたりとかなり大変で、

費用も1棟で数千万円かかることもあります。

そうならない為にも購入前に

修繕履歴をしっかり確認し

信頼のおける業者さんから

購入するのが良いかと思います。

利回りだけ求めて収益物件をあまり

取り扱ったことの無い仲介さんから

物件を購入すると

買った後のフォローが無いケースが多く、

当社の方にも月2～3件位水漏れ等で

ご相談に来られるお客様がいらっしゃいます。

投資不動産は不労所得が入るなど

良い部分だけではなく、

リスクもあるという事を

ちゃんと理解した上で投資するのが

いいかと思います。

階下漏水①

今回は築古の物件を保有していると

必ず起きる問題の水漏れについて

お伝えしたいと思います。

賃貸物件を管理、運営する中で

一番ご入居者様から問い合わせがくるものが

水漏れ関係の事案になります。

単純に水漏れと言っても、その内容は

下記の様に大きく3つに分けることが出来ます。

①パッキンなどの劣化による水道蛇口等からの水漏れ

②台風などの時に雨水が侵入する水漏れ

③配管がダメになって起きる階下漏水

正直①、②はどうにでもなります。

①の場合の対応は1個数百円のパッキンを

交換すれば済むことが多く、

掛かる費用もほとんどが

職人の人工であったり緊急対応費になります。

②も経年劣化によるものはダメですが

多くの場合、費用面は火災保険でカバー可能です。

施工内容も大小さまざまですが、まったくのお手上げに

なってしまうケースはほとんどありません。

一番厄介なのは③の階下漏水になります。

階下漏水でひどくなった時の写真がこちらになります。

1枚目が天井に水が溜まってしまい

壁紙が浮き上がってしまっている状態、

2枚目が同様の症状が壁面でも起きている写真です。

原因は上階のユニットバスからの漏水でした。

次回階下漏水について少し細かめにお話ししたいと思います。

当社の物件が再生されるまで（自社長期保有編）①

久しぶりの更新になります。

11月末はおかげさまで、2日間で6件決済があり

ブログをサボっておりました。

やはり融資が出にくい市況下でも

その人の状況に合った物件であれば

信金等でまだまだ融資はつく印象があります。

今回のブログは当社で11月に購入した

横浜市の自社物件について

再生経過を都度お伝えしたいと思います。

よくブログを見られた方から

「1棟の再生を最初から見たい」と

要望が多かったので満室までブログで

報告していきたいと思います。

こちらの物件の簡単なスペックは

下記の通りになります。

売買金額：16000万円

部屋数　2LDK・3DK×20室

空室　10部屋（入居率50％）

築27年　鉄骨造4階建て

想定利回り　12.76％

土地面積　623.33㎡

建物面積　982.80㎡

2019年11月末決済

こちらの物件を3月までに満室にすべく、

決済直後の今月よりリフォームを開始致しました。

満室になれば利回りも12％を超えてきて、

さらに土地値以下なので

保有しておきたい物件になります。

まずは3日間かけてキッチン、お風呂、

トイレの高圧洗浄とベランダ部分の洗浄を行いました。

写真はベランダ洗浄のビフォーアフターです。

これを最初に行うと入居後のトラブルがかなり減ります。

またベランダ部分の綺麗さが賃貸案内の際にパッと見で

なんとなく綺麗な印象になり決まりやすくなります。

こちらの物件は再生終了まで定期的にブログで紹介させて頂きます。