直近の融資情勢（2020年3月）

本日お話しする内容は融資についてです。

皆さんコロナの影響もあり

テレワーク等で不動産投資について

勉強する時間が多くなったのか

融資の問い合わせや

投資相談の件数など

3月はかなり多かったイメージがあります。

現在の融資についてですが

”厳しくなった”、”出ない”などの

お話も聞きますが

土地値の出る物件には

まだまだ融資は出ているのが

実際のところです。

今回のテーマは

最新の融資情勢という事で、

実際に直近でお客様との決済が決まっていて

金消まで完了している融資条件をご紹介します。

10800万円フルローン　築32年　木造　ノンバンク　期間30年

6480万円フルローン　築41年　ＲＣ造　某地銀　期間35年

43700万円フルローン　築25年　ＲＣ造　某信用組合　期間25年

見て頂くと分かる通り、築古でも融資は出ます。

結論から言うと「土地値と利回り」

この2点を抑えておけば問題なく融資は出ます。

ただし、実際は飛び込みでは相手にして貰えないこと、

加えて金融機関の方達にも迷惑がかかることから

詳細な相手先の掲載は差し控えます。

気になる方は個別で聞いて頂ければお答え致します。

スルガ問題以降、

金融機関の方達も付き合う業者を

相当絞っているとの事でした。

周りで融資が出ていない時に

確かな情報を集めどの様に動くかが

投資家として一番重要な事かと思います。

再生事例～横浜市保土ヶ谷区～ その3

今回も前回のお話の続きです。

こちらの物件は1月から工事を開始して

おりますが先行募集でリフォーム完了前に

既に12部屋満室になっております。

職人さんにはいつも申し訳なく思いますが、

工事のお尻が決まっており

今月25日には全ての入居者が引っ越し完了になります。

自社で職人を抱えていると、

こういう緊急時に無理が効くので助かります。

先行リフォームアップのお部屋。

エアコン入替などの全面リニューアルに加えて、

浴室・トイレ・キッチン等水回りは

ほとんどを新品に交換しています。

浴室のビフォーアフターです。

扉向きは違いますが、タイプは一緒でした。

浴槽交換等を行い、

在来工法の浴室が無事生き返りました。

押し入れだった場所は、

一部ウォークインクローゼットに変更。

人気な設備なこともあり賃貸での競争力も上がりました。

また、築古物件のフルリフォームにありがちな、

室内全体のミスマッチも解消されています。

私も年に数回は現場でCFを貼ったり、

クロス等を貼りに社員と現場に出ておりますが、

冬の内装現場は本当に寒くて辛いです。

皆さんもご自身の物件のリフォーム中に顔を出す際は、

職人さんのために暖かい飲み物を持って行くのも

コミュニケーションのひとつかと思います。

寒い時期・暑い時期にわざわざ現場に来て

差し入れをして頂けるオーナーさんというだけで

職人の心持ちも大きく変わりますし、

その気持ちは私自身とてもよくわかります。

不動産投資は買って終わりではなく、

ご自身の物件に興味を持ち、

たまには現地も見に行くことが

大家業としての感覚を養える

最高の教材かと思います。

再生事例～横浜市保土ヶ谷区～ その２

前回のブログの続きになります。

今日は配管の高圧洗浄になります。

これをやらずに表面だけ綺麗にしても

将来的なトラブルの元です。

築古物件が潜在的に抱えている水回り系のリスクは、

なるべく早くに芽を摘む必要があります。

費用は掛かっても汚水桝の洗浄と

部屋の配管は綺麗にするのが

再生の第1歩となります。

特に物件と道路に繋がっている汚水桝は

油汚れが固まっていることがあります。

冬場は温度が低い事もあり除去は大変ですが、

逆流などの主な原因はこれになります。

浴室リフォームを入れる前に、配管を洗浄した後の写真です。

ビフォーの写真は割愛しますが、洗浄前は髪の毛がヘドロ化して

非常に良くない状態でした。

防水パンの中の配管を洗浄しています。

外配管の高圧洗浄の様子です。