以前ブログでも何回か出しました物件になりますが
今回は外構部分の修繕になります。
よく再生物件でも外壁と内装の修繕だけで
終わらせてしまう内容が多いかと思いますが
意外と気にされていない外構部分を
綺麗にすると入居も決まりやすくなります。
正直賃料アップや利回りに
あまり反映されない部分なので
収益物件を扱う業者さんもやらない部分かと思います。
今回写真を多めにアップしておきますので
見てみて下さい。相当雰囲気が変わったのが分かると思います。
階段のビフォーアフターです。
外壁塗装だけでなく、長尺シートを張りました。
旧耐震の物件とは思えないくらい、綺麗な共用部に仕上がっています。
荒地を整備し、駐輪場を新設しました。
順を追って経過写真を載せておきます。
ここまでしっかりした駐輪場のある物件は多くないので、
ご入居者様には明確にプラスになりました。
外構部分ははっきりとした相場が無いので、
自社で職人を抱えていたり、
専門の方との繋がりがないと
値段が言い値になってしまう傾向があります。
なのでオーナーさん達も
積極的に取り組みにくい部分かと思います。
先日お話し致しました金融情勢についてですが、
不動産投資を既にしている方について
こういう時にどう動くべきかを今回はお話したいと思います。
まずは結論から。
「不景気ほど買え！！」です。
収益物件も株も地金（ゴールド、シルバー等）も
下落相場で買えれば大抵損はしないかと思います。
現在、収益物件の価格は
正常値に戻りつつあります。
いわゆる”普通”の物件を、妥当な価格で
手に入れることが出来るようになりました。
数年前の高騰期と比べて、
買い得であることは間違いないです。
では、もっと下がる可能性があるなら
じっと底値を待ち続けるのが正解か、
というとその限りではありません。
仮にすべての物件価格が現在より1割安になる
底値相場が2年後に来るとして、
そこまで何もしないと
不動産収入・支出ともにゼロです。
不動産事業家としての実績も積みあがりません。
対して、今の妥当な相場でエントリーしたとして、
当社の管理で2年分の賃料収入を得て、
所得税還付まであれば
本業の年収次第ですが初期投資分を差し引いても
総収支がプラスになる可能性は高いです。
また、残債が減っていれば
共同担保としての余力も上がるので
結果的に底値のタイミングで
更に資産拡大に進める可能性が上がります。
加えて不動産事業者として
２期分の確定申告があれば実績がある分、
金融機関としてもゼロ実績より融資しやすい対象になります。
スルガ問題の際は偽エビデンスや二重売契もそうですが、
無実績者へ多額の融資をしてしまったことが
失敗の一因だったという認識は
既に全金融機関に広く浸透しており、
ゼロ実績者に対する審査が厳しくなることは
今後数十年変わらないはずなので
融資でエントリーできるタイミングがあるなら、
可能な限り早く始める方が
長い目線での資産形成を考えると
正しい選択肢の１つだと思います。
最近は数も減りましたが、他社のセミナーや書籍では
融資を引きやすくする為のテクニック的な内容が
手厚く紹介されていたりしますが、実際のところ
不動産投資を行いやすくする為に
どの様に金融資産を増やすかの視点が
抜けているかと思います。
明確な目標もなく、ただ買えるから買うといった
やみくもな資産形成では勝てるものも勝てません。
なぜ、何を目的として、
どのような手段を使って、
どんなスケジュール感で、
どの規模感を目指すのか。
そのためにどう資産を増やしていくのか。
そこまできちんと
本気で考えるのが重要かと思います。
今後、現在のポジション別に
どの様に金融資産を増やすのが
効率がいいかについては
順次お伝えしていこうかと思います。
最近のメディアは
毎日コロナのニュースで持ち切りです。
年初のブログで
今年は景気が落ちるとお話しましたが、
正直自分が思っていた以上に
早く景気が悪くなってしまいました。
結局経済の流れは7年～8年で循環し
リーマンショック後に
劇的に復活をしたと思えば、
今回のように劇的に下がる。
（買い支えの影響で一時的に
株価はよく見えてはいますが）
不動産投資も一緒で
融資が異常に出ていたので、出なくなる。
今ある流れは
当たり前の一連の流れになります。
今後恐らくコロナの影響で会社が潰れて
連鎖的に不安になるので
大恐慌が発生してもおかしくありません。
もしかするとソフトバンクの様な
大きな会社が株安から始まり
身売りをしたり潰れたりして
本当の不況が始まる、という状況も
まったく非現実的とは言えなくなってきました。
日本も裏技的に日経平均を買い支えていますが
本来はいつ1万6000円を割ってもおかしくない状況で、
国の年金機構等が頑張って株価を維持しているだけなので、
このねじれ現象がはじけた時に株も不動産投資も
本当の買い時が来るかと思います。
