今日は、再生中の物件で
外壁塗装の途中経過が
上がってきたのでそのご紹介です。
今回も外壁はナス紺で仕上げています。
今回ご紹介するこだわりは、
階段裏の平面のところです。
階段そのものの裏は
割と一般的に塗りますが、
踊り場の裏にあたるような場所は
塗らない方が一般的です。
塗装屋さんからすると
「鉄部以外は塗料が
剥がれやすいからやめた方がいい」
という意見が多いのですが、
下地からしっかりつくれば
ある程度塗装はもつので、
当社ではお願いするようにしています。
パッと見の印象として
細かいところまで出来ているかどうかは
入居募集の際に本当に大きな差になります。
表面がピカピカでも、
見えにくい所がボロボロのままだと
築古物件の場合は特に印象が悪いです。
一言で物件再生とはいっても、
細部の完成度に気を配れているかどうかで
出来は雲泥の差になります。
当社では、これからも
こういったところにこだわっていきます。
今日はとある現場のご紹介です。
昨年から管理を預かっている建物です。
築50年オーバーの物件で、
写真だとわかりにくいですが
斜面上に基礎をつくって
その上にアパートを立てている、
ちょっと現代だと中々見かけない構造です。
建物に対しては二面接道みたいな形になっていますが、
基礎側の道路から建物までは5～6ｍくらいの
高低差があります。
そこにツタが張ってしまっていました。
もう何年も手入れをされていなかったので、
ちょっとした映画のセットみたいになっちゃってます。
別件の修繕をするにあたり、
このツタが障害になったため
今回は除草作業を行いました。
ここまで特殊な建物だと、
正直決まったやり方はありません。
都度都度その現場で考えて、解決を目指しています。
特に当社は築年数が古い個性的な物件を
扱うことも多いので毎日が勉強です。
建物管理は、マニュアル対応だけでは
解決出来ないこともたくさんあります。
本日は外壁塗装の際の
ほんのひと手間について
お話したいと思います。
外壁塗装と言っても
皆さんは只ペンキを塗る作業と
お考えではないでしょうか。
しかし、塗料を塗った後だと
難しい作業もあったり、
せっかく外壁塗装を行うのであれば
事前にやった方がいい作業
がいくつかあります。
具体的に言うと、
塗装前に行う高圧洗浄だけでも
雲泥の差が出るのです。
コンクリート部分は塗らない場所なので
どうしても見過ごされやすいですが
しっかり高圧洗浄をするだけで
パッと見の清潔感が出ます。
築年数の古い物件の再生には、
真っ先に必要な作業だと言っても
過言ではありません。
実際に当社の神奈川県の物件で行った様子をご紹介します。
（実際の作業の様子です。コケが落ちて、洗浄箇所の境目がハッキリわかると思います）
いくら部屋にお金をかけて綺麗にしても、
共用部が汚いと入居者は決まりません。
どんな高利回り物件だったとしても、
入居がゼロなら収入もゼロです。
2つの写真を見比べて頂いて
どちらのアパートに入居したいでしょうか。
Before 2枚（外廊下、階段）
（外廊下の洗浄風景です。本当はこういう色をしていたんですね）
After 2枚（箇所同じ）
建物そのものはもちろん一緒です。
Afterの状態から更に塗装も行ったので
現在は更に綺麗になっています。
物件が劣化するのは、経年劣化もそうですが
汚れの放置も大きな要因になります。
せっかく外壁塗装のような大規模工事を
行うのであれば、細かなところの洗浄を入れるだけで
大きく結果が変わってきますので
ご参考にしてください。
次回以降のブログでは、施工業者さんの手抜きを
予防するための報告方法などについても
お伝えできればと思います。
