古いとイイ味が出る？

今日は暑い日でした。

外出していてふと思ったことがありました。
（というか、感じたであろうことを今、思い出して無理やり、
という感じです・・・）

建物やインフラ、つまり街全体がなんだか古びてきたなーと
感じました。
昔の写真やらをみると、すべてが新しく、これが日本なのか？
とびっくりするぐらいです。
まあこれは、都市を新しく作るとか、都市自体が大きく破損して、
ゼロから作り直しといった場合にしか起きえないケースで、東京の
場合は、明治期、関東大震災後、第二次世界大戦後が大きく
都市が生まれ変わった時期です。（そういえば江戸時代は火事が多く、
何年かに一回の頻度で江戸全体のストックが更新されていたという
話もあります。）

現在あるいは今後の東京では、全体を作りかえることはありえず、
パッチワーク的に新しい部分と古い部分が併存するのは当たり前
ではあります。

本題はここからで。
古くなると味が出るものもありますね。
街並みなどはその一つといえるでしょう。
でも東京の街並みは、古くなっても味が出ていない感じで、
ただ、くすんで見えるように感じました。
一部、江戸、明治、大正の頃の面影が残る街並みは古くて
味があるように感じました。
単なるノスタルジーなのか、戦後につくられた建物や
街並みが、劣化による味を全く出せないものなのか、
いずれかでしょうか。

つくる時に劣化による味まで考えるのは難しいことですが、
必要なことでもあるな、と感じました。

超高層マンション

超高層マンションの定義はどんなもんでしょうか。
30階建て以上といったところでしょうか。

超高層マンションはいつ頃登場したのでしょうか。
（横着して調べてません（汗））

コルビジェさんなんかが近代建築の時代に、
近代都市の絵柄として描いていましたね。
1930年ですからもう90年前の話です。

日本ではたしか1970～80年代に、高層住宅に
関する研究が盛んに行われたように記憶しています。
外出しないので不健康になる、精神的に不安定になる、
コミュニティ形成が阻害される、非行が増えるなどの
問題点が指摘されたように思います。

それから数十年を経て、都心では超高層マンションが
レジ系開発の主役となっています。
建物自体はより高層化しているのですが、上記のような
問題点はほとんど耳にした記憶がありません。

問題点は解決されたのか、問題点は間違った指摘だったのか、
はたまた現代では問題点にならないのか、研究テーマとして
出しつくされたのか、それとも・・・・。

ふとそんな事を思ったので書いてみました。

個人的には、都心部においては価値の高い土地の有効活用の
観点から、住宅を多住戸構成にすべきだと思っています。
ただし問題点は極小化する努力も必要かなと思います。

時間距離

今日は横浜の実家に家族で行ってきました。

行きは渋滞がありドアドア60分、帰りは渋滞がなく、40分の移動時間でした。

40分で東京から横浜までドアドア移動とは、えらく便利になったものです。
昔は渋滞で2時間とかかかっていたのではないかしら。

ただし車だと結局のところ、移動時間は渋滞時間に規定されますね。

それに比べて鉄道は渋滞による遅れはそれほど大きくないですね。
電車自体が渋滞するのではなく、車内をギュウギュウ詰めで大渋滞
させればよいので（笑）、そういう芸当ができるということですね。

鉄道網が発達した都市は、自動車型の都市に比べて人員移動効率と
が収容力が段違いに高く、高密度に機能を集積させることが可能であり、
都市の成長を長期にわたって促すことができるという見方があります。

このような都市は世界中に何か所あるのでしょうか。
実は日本国内にしかないです。
首都圏、大阪圏、若干劣って名古屋圏といったところです。

日本では地価はもう上がらないという通説がありますが、
場所によってはまだ上がるポテンシャルはあるのではないでしょうか。
大阪圏だって道州制が導入されるなどすれば、一気に盛り返す
ポテンシャルは秘めているのではないでしょうか。

追伸
上海の地下鉄が総延長で、NYや東京を超えたらしいです。
中国の諸都市が鉄道型の都市づくりを本気でやりだしたら、
どえらいことになりそうです。

日本の人口は増えるのかしら

日本の総人口はすでにピークアウトし、減少トレンドに入っているようです。

もっとも地域による温度差はもちろんあって、首都圏は流入人口があるので
人口増、その他の地域は減少という構図でしょうか。

ただし首都圏もいずれは減少に転じることになりそうです。

いわゆる自然増は、出生率がとても低いので増えないどころか減少です。

社会増、国単位でみると海外からの移住者の増加ですが、これも日本の場合は
政策上、消極的です。また島国の国民性からか国民の意識も後ろ向きだと思います。
自分も正直、そういう意識であると感じています。

超高齢化社会における介護等のケアの人材不足などは、ロボットによって解決
できるという記事を前に見ました。確かにロボット先進国の日本ならあり得る
話のような気がします。

今日は連休の谷間で電車がえらく空いていました。
もし30年後にタイムスリップしたら、今日のような風景が日常的
なのかもしれませんね。
いや、そこにはロボットが一緒に乗っているかもしれないので、
やっぱりラッシュは続いているのかも。

マンション建て替えは今後どーなる？

日本でもマンションが建ち始めてから長い時間が
過ぎました。

最近、老朽化しているものも増えておりまして、
今後は「建て替え」が流行りというか急務に
なる状況ですね。

ところで、昔に建ったマンションは、容積率を目いっぱい
使っていないものが多く、この場合、余りがあります。

なので、ここを使って新しい住戸を増やして販売して
キャッシュを手に入れ、これを以前から住んでいる
人たちの建て替えにあてて費用を軽減、というからくり
で建て替えています。
ただこれからは住宅をつくっても、立地いかんでは
買い手がつくか不安ですね。
なので余った容積で商業施設を作るなんてことも
やっているようです。

さて問題はここからですが、容積率を目いっぱい使って
建てられた比較的新しいマンションでも、ちらほら建て替え
時期が到来しているようなのです。
このような物件は、余った容積を開発することによる費用軽減
が期待できないため、建て替え費用は、ほぼ全額が
居住者負担になります。
このため建て替えに後ろ向きな居住者も出てきて、
建て替えが伸びのびになることが予想されますね。

いま、ぼこぼこと建っている超高層マンションの建て替え
なんて、どうなっちゃうんだろーか。
国が政策として進めている100年以上もつ長期優良住宅なんか
だったら、リノベーションで3～4代にわたって住み続けられるけどね。

今は過渡期ということか・・・。
ということで片づけられない問題であります。

鉄のフライパン

鉄のフライパンを通販で買いました。
表面は焦げ付きにくいようエンボス加工がしてあり、
取っ手は熱くならないようにステンレスを配しています。

3000円強でした。
これなら取っ手が壊れてオシャカになることもないので、
とても長い付き合いができそうです。

「一生もんのフライパンを買ったぜ」と嫁に言ったら、
思い切りあきれられました。

値段じゃないのよ。フライパンは。

賃貸住宅マーケットはどーなる？

住宅を、新築持家、中古持家、賃貸に大きく分けてみると、
今現在、そしてこれからもっとも厳しい（供給サイドからみての話し）
のが、賃貸になりそうな。

直近の統計によると全国の空家率は13％台だが、賃貸住宅に限ってみると
20％近くに達している。ひどい都道府県になると、3割を大きく超える。

もともと空家率は長期にわたって上昇の一途だけど、
この年々か続いている低金利もこれを後押ししてしまっている構造。
影響は大きく2つある様子。

ひとつは低金利を背景に供給サイドがチャンスとばかりに借入を行い、
賃貸物件を建てに建てた様子。供給過剰に拍車がかかった。
もうひとつは低金利により住宅ローンが安く組めるため、賃貸居住者が
住宅購入に傾いた様子。賃貸から持家へ流れた。

上記のうち、供給サイドはさすがにペースダウンしそうだけど、
低金利を背景とした賃貸から持家への流れはしばらく続きそう。

全国の世帯数がどんどん減る中で、賃貸は・・・。きびしい。

持家に負けない賃貸住宅・・・。カスタムメイド型のリノベーション賃貸住宅なんてできないかな。

勝手リノベーション20100424

既存物件に勝手にリノベーションシリーズです。

西新井方面、1990年築、30㎡の物件です。

和室6畳を3畳にして10cm底上げ、残り3畳はLDKで
フリーリング貼りで一体化。
テーブル設置、収容棚設置、壁天井クロス貼り替え、
浴室・トイレアプローチ改造で80万円くらい？

現行募集6.25万円/月が8.0万円/月くらいにならないかな。

勝手リノベーション20100422

既存物件に勝手にリノベシリーズです。

新東京タワー方面のマンションで、築30年、35㎡です。

和室6畳2間をぶち抜きました。
キッチンは我慢してそのまま、その代わりにテーブル兼作業台を
キッチンに連続させてつくりました。
リノベして気がついた。寝室がない。ということでソファーベッドとしました（汗）。

当面子供はつくらない若い二人さん向け物件です。

フローリング貼り替え、壁クロス貼り替え、収納設置、
テーブル設置で50万円？

現行6万円/月が取れない気がするので、
5.5万円/月として、6.8万円/月の1.3万円アップ
くらいいけるかな。

勝手リノベーション20100421

既存物件に勝手にリノベシリーズです。

江東区の築20年超の物件です。

和室6畳2間とその間の収納をぶち抜いて、
広く使える空間にしました。
ベッドルームとの間も可動間仕切りを設置して
自由度の高い使用ができるようにしました。
小さい子供のいるファミリー向け、カップル向けかな。

フローリング貼り替え、壁クロス貼り替え、
収納棚設置、可動間仕切り設置等で80万円？

現状募集の9.5万円/月から11.5万円/月まで上げられるといいな。