本日は築45年以上経過し、
１回目の大規模修繕工事を検討中という
都内マンション管理組合から連絡がありました。
これまで漏水も何度か経験しているけど
大事には至ってなく給排水管やエレベータ更新も
まだ未着手とのこと。
ただ汚れは大変目立つとのこと。
特別決議が組合員総数の4分の3から、普通決議同様、
有効出席者数の4分の３になるように読めるが、真実はいかに？
マンション管理組合にとって、真剣に議論をすべきテーマです。
我が国の高齢者は、2030年に約４割、
2050年に５割超が単身生活になると驚きの事実が。
孤独死になると事故物件になり、
マンションの資産価値に影響するし、
管理組合として多岐にわたり影響がでる。
管理組合としてやれることをやっておかなければと思う。
神奈川県逗子市で2020年、
分譲マンション敷地内の斜面が崩落し、
女子高校生が土砂に埋もれて死亡した事故を巡り数か月前に判決がでました。
注目は「遺族と、斜面を所有するマンション住民側との間では、
住民側が1億円を支払うことで和解が成立している。」
という部分です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/fe81fd286747fffeaee21d8ce0284ed13837f8c7
当社がテナントとして入居している。
築63年のビルは、
これまで1度も大規模修繕工事も屋上防水もやっていません。
修繕や防水をやっていないビルは日本中に数多くあります。
オフィスビル、学校、病院、ホテル等々、
マンション以外はほとんど修繕をやりません。
新築の綺麗な状況を0として、
見てられないほどの汚れを10とする。
専門家は4〜5汚れたら修繕をしようとするが、
私は６〜7まで我慢しようと言う。
また、専門家は汚れたところを０に戻すように一生懸命やるが、
私は１〜２汚れててもいいんじゃないかと考える。
結構いい加減なのかもしれない。
下地補修工事などで水増し請求が増えてます。
実数精算工事の下地補修工事では予想より
実際の数量が多い場合に支出できるよう予備費が計上さますが、
実際の数量チェックは素人の組合員にはできません。
この支出は管理組合→工事会社→監理者個人やコンサル会社に流れます。
「図おとし」に注目です
談合リベートモデルの設計コンサル会社は、実務ができるスタッフが皆無です。
設計監理受注のタイミングで、チャンピョン業者が決定し、
チャンピョンが建物調 査・設計・積算・仕様書作成などを全て行うために、
実働部隊がいないのが特徴で営業としての機能しかありません。
営業力はピカイチです。
アメリカの管理組合では修繕積立金という概念はなく、
管理費に修繕積立金が含まれている感覚で、
しかもバーバキュー施設やジムにプールなど
共用部の施設が充実してるので、
かなりお高い管理費が一般的です。