瑕疵問題のなかには、リーマンショックに耐えられなかったデベロッパーが倒産・消滅してしまい、引き渡し後10年を経過したときには瑕疵問題を持ち込む先がなくなっていたということもあります。そういうことも含めて、私の経験では、瑕疵問題に関してはやはり中小よりも、大手のデベロッパーやゼネコンの対応のほうがいいように感じます。
ただし、大手のデベロッパーやゼネコンといえども、「瑕疵問題はできれば避けて通りたい」という傾向があります。できるだけ10年目の点検は実施したくないし、早く時間が経過するのを待っているような空気もあるので、区分所有者や管理組合に指摘されなければ、自分たちから重い腰を上げることはまずないでしょう。
また、10年目の点検を行うことになったとしても、管理組合側に建物のプロや専門家がいるといないとでは、対応に差が生まれます。
アフターサービスや瑕疵担保責任などについて、マンションの販売時点ではいいことばかりをいって販売されますが、実際には瑕疵問題についてのトラブルは非常に多く、裁判沙汰になっている事例もたくさんあります。
実際に建物の不具合が発見された場合には、保証の交渉に入るわけですが、実はこのデベロッパーとの交渉が案外難しいことになります。実際の交渉は、たいていは管理組合が委託している管理会社が行うことになりますが、特にデベロッパー系（デベ系）の管理会社の場合、往々にして役に立ちません。
デベ系管理会社は、親会社であるデベロッパーに対しては歯向かうことはないでしょう。そのため、管理会社に瑕疵問題を相談しても、本来なら管理組合側に立っていてくれるべきフロント担当者が、「これはアフターサービスの対象外です」とか「これは経年劣化ですね」などと結論づけて、デベロッパーまで話がいかないケースが少なくありません。
また、うまく話が進んで、いざデベロッパーとの交渉の場になっても、フロント担当者などが座るのは管理組合側ではなく、デベロッパー側の席なのです。年間数百万円も数千万円も管理委託費を支払っているにもかかわらず、向こう側に立ってしまうのですから、「利益相反」そのものといわざるを得ません。
ですので、管理会社に任せっきりにするのではなく、管理組合側もきちんとした体制を構築することが重要です。できれば、建物のプロやコンサルタント会社など、管理組合側に立ってくれる専門家を雇い入れることをお勧めします。
そして、1年目、2年目、5年目、10年目など、竣工後の区切りの手前までをタイミングとして、管理組合と専門家、デベロッパー、管理会社の三者が立ち会って、建物の確認作業を行うといいでしょう。その際には、建物の不具合部分だけでなく、その日にどういうメンバーが立ち会っていたかを写真に撮るなどして、記録に残しておくといいと思います。
瑕疵問題は、区分所有者と管理組合にとってはもちろんのこと、デベロッパーや管理会社にとっても大きな問題です。デベロッパー側としては、できるだけ瑕疵を認めたくないのが本音ですから、手練手管で攻めてきます。管理組合にしてみれば、デベ系管理会社が役に立たないのは前述の通りですし、独立系管理会社にしても、瑕疵問題は直接自分たちの利益になることではないので、管理組合のためにどれだけ汗をかいてくれるのかはわかりません。
管理組合側が十分な体制を取れていなければ、百戦錬磨のプロを相手に戦うのは非常に難しいことです。こうした点でも、管理組合は不利益を被りやすく、弱い立場にあるといっていいでしょう。