都心部で敷地に余裕のないマンションなどは、マンション全体の利便性や資産価値などを考えた場合、コストがかかっても機械式駐車場の維持が必要だという結論に達するところも多いでしょう。その場合は、駐車場使用料を管理費会計に全額入れるのではなく、積立金会計にも入れて会計をしっかり分け、機械式駐車場の維持管理費を長期修繕計画にきちんと組み込んでおくことが大切です。
機械式駐車場の場合、エレベータほど独立系の点検会社が多いわけではないのですが、ここでもメーカー系と独立系の会社で競争原理を働かせれば、メンテナンス料の価格は適正化されていきます。ただ、最近の機械式駐車場は、駐車場のタイプや機械の機構が複雑化する傾向にあります。当然、故障も多くなっているようですが、そうなると独立系ではメンテナンスしきれない可能性があります。そこで、メーカー系の保守会社が独立系に金額を合わせて、メンテナンスを継続してくれるように運ぶべるのが理想的です。
機械式駐車場は、マンションのなかで最も部品交換や修繕を必要とする設備です。部品交換や修繕のたびにメンテナンス料がかかってきますので、少しでもムダをなくすためには、保守会社がから提案してくる修繕項目を、いわれるままに実施することは避けなければいけません。
▼提案された部品交換や修繕が本当に必要なのか？
▼工事のタイミングは本当に今がいいのか？
▼工事の範囲は適正か？
▼メンテナンスの価格は適正か？
という点をしっかりと検討する必要があります。これも、素人の管理組合だけで検証するのは難しいのですが、まずは保守会社からの点検報告書で確認するようにします。
また、修繕工事では、必ず複数から見積りを取るなどして、競争原理を働かせるといいでしょう。たとえば、単純な塗装工事などであれば、一般の塗装業者でも対応が可能ですので、保守会社だけでなく、工事の内容に応じた専門業者などを見積りに加えると、コストの削減につなげることができます。
ここで、機械式駐車場リニューアルのウルトラCを紹介しましょう。機械式駐車場の入れ替えには数百万円、あるいは数千万円という費用を積立金会計から支出しなければなりません。それを、10年から15年のリース契約＋フルメンテナンス保守契約にします。そうすると、積立金会計からの支出ではなく、機械式駐車場の使用者が支払う管理費会計の駐車場使用料からの支出になります。つまり、駐車場使用者＝受益者負担によるリニューアル＋フルメンテナンスとなるため、クルマを保有していない区分所有者の理解も得やすくなり、機械式駐車場の入れ替えをスムーズに進めることができるというわけです。ぜひネットなどで検索し、情報を集めてみてください。