マンションの大規模修繕工事とは、屋上の防水、外壁の塗装、シーリングの打ち替えなど、マンション全体に足場をかけて、一度にまとめて補修する大規模な工事のことで、マンションを長期にわたって維持するためには欠かせません。莫大な工事費がかかるため、修繕積立金という形で長い期間をかけ、計画的に積み立てたものからまかないます。
一般的に大規模修繕工事が10～14年ぐらいに一度行われるのは、国土交通省が12年というガイドラインを出していることに加え、保証期間が10年という屋上の防水塗装の修繕に合わせて、外装工事などのほかの工事を一緒に行うほうが効率的なことが多いとされているためです。これを「計画修繕」あるいは「予防保全」といいます。
一方、数年単位で行われる工事や突発的な小さな補修工事などのいわゆる「事後保全」は「小修繕工事」などと呼ばれ、毎年計上される一般会計の予算枠内で行われます。
大規模修繕工事は、小規模マンションでも数千万円単位、大規模マンションでは億単位の発注となる非常に重要な案件です。それを成功させられるかどうかが、物理的にも、経済的にも、将来的にそのマンションで暮らす居住者の幸福をも大きく左右するといっても大袈裟ではありません。いってみれば、大規模修繕工事は管理組合最大の“イベント”なのです。