現在、分譲マンションで大規模修繕工事が実施される平均的な周期は12年です。これは、国土交通省が長期修繕計画における工事周期のガイドラインを12年と設定したことが影響しています。
このガイドラインが出される以前は、どのマンションの長期修繕計画を見ても、大規模修繕工事の周期は10年ごとで計画されていました。どうして10年という周期になっていたかというと、たとえば屋上の防水塗装の保証期間はたいてい10年ですし、そういった観点から工事周期も10年で設定されていたようです。
管理会社から、「防水の保証が10年で終わります」とか「ひび割れが目立ってきたので、安全を考えても補修が必要です」などといわれれば、素人である管理組合は「プロがいうことなら間違いないだろう」と、いわれるがままに応じてしまいます。そうした実態が問題視されたことから、国土交通省が12年というガイドラインを打ち出したのだと思います。
それをきっかけに、今度はどのマンションでも大規模修繕工事を12年周期で行うように、長期修繕計画で設定することになりました。しかし、私は12年周期でも早すぎると思っています。
実際、賃貸マンションにおける大規模修繕工事の工事周期は20年というデータがあります。さすがに築20年も経過した建物は汚れも目についてきますので、分譲マンションの場合、20年間も手を入れないというわけにはいきませんが、建物や設備については、20年経っても壊れたり故障していたりということを耳にしたことはありません。そのことからも、12年周期で大規模修繕工事を実施することは必須ではないことがわかります。
私はこれまでも大規模修繕工事を予定している数多くのマンションにお伺いしましたが、特に最近のマンションなどは、12年目を迎えても目立った汚れもなく、壊れたり故障しているような箇所も見当たりません。それなのに、「12年周期でやることになっているから」と、数千万円から数億円のコストをかけて、当然のように大規模修繕工事を実施しているのが実態です。なんと不経済なことをやっているのかと、目を覆いたくなるほどです。
以前、国土交通省の官僚だった方がお住まいになっているマンションの管理組合に関与した経験があります。その元官僚の方から、「自分が官僚時代に12年周期のガイドラインを出したが、それは長期修繕計画上の周期の話で、自分のマンションでは不経済極まりないので、絶対に12年周期で大規模修繕工事をやらないでほしい」という話を伺いました。この方の考え方は正しく、的確です。
そもそも大規模修繕工事を行っているのはマンションばかりです。電車に乗って車窓を眺めてみてください。足場がかかっているのはマンションのみで、オフィスビルで足場をかけて大規模修繕工事を行っている建物は見当たりません。つまり、ほぼ事後保全なのです。
私たちシーアイピーのオフィスが入っているビルは築50年を超えていますが、大規模修繕工事は一度も経験していません。東京の丸の内や八重洲、日本橋、銀座など、オフィス街で足場をかけて大規模修繕工事を行っているオフィスビルは皆無なのですし、
ただ、管理組合としては、マンションを計画的に修繕しないわけにはいかないでしょう。建物の汚れもあるので、15～20年程度で計画修繕を行うほうがいいと思いますが、壊れてもいない、故障もしてない、汚れてもいないというマンションを、10～15年で大規模修繕工事を行うのは、あまりにも不経済で時期尚早だと思います。
シーアイピーの大規模修繕工事実績でも、マンション管理組合の修繕周期は１７年程度になっています。