マンションは適切な時期に適正な修繕工事を継続して行っていくことで、その価値を維持し、質を向上していくことができます。それを可能にするための基本的な必要条件が、建物のメンテナンスです。
マンションのメンテナンスには、日々の小修繕をはじめ、十数年単位やそれよりも長いスパンで行う大規模修繕工事（防水、外壁補修など）、給排水管の更新、設備の交換などがあります。いずれも重要なことですが、特にマンションの大規模修繕工事を合理的・計画的に考えることは、マンションの居住価値を高め、建物の寿命を延ばし、その資産価値を維持・向上していくために欠かすことはできません。
そうした大規模修繕工事などをどのような規模、周期で行うか、その費用（修繕積立金）をどのように積み立てるかという計画が「長期修繕計画」です。マンションでは、管理組合の業務としてこの長期修繕計画の作成が義務づけられており、今後20～30年間における修繕費用の予測と、修繕積立金の推移について、グラフで表されるのが一般的です。
国土交通省が作成した「長期修繕計画作成ガイドライン」には、計画期間の設定は、新築のマンションの場合は30年以上、既存のマンションの場合は25年以上とし、5年程度ごとに見直すことが必要だと定義されています。長期修繕計画は、建物や設備の劣化状況、社会的な環境や生活様式の変化などといった不確定な事項を含んでいるので、一定期間で見直す必要があるというのが、長期修繕計画作成ガイドラインの趣旨なのです。
ところが、長期修繕計画とうたっておきながら、10～15年程度の計画しかなかったり、新築当初からまったく更新されていないというマンションをよく見かけます。それどころか、長期修繕計画そのものがないマンションもあるくらいで、なかには、管理会社との業務委託契約に長期修繕計画の策定が含まれておらず、策定そのものに別途料金が必要になったり、管理会社からなんの提案もなく、10年以上も前の長期修繕計画しかないというようなマンションも存在するのです。
たいていのマンションでは、新築時にデベロッパー（マンションの販売業者）が長期修繕計画を作成します。しかし、建物が完成する前の計画のため、建物の実情が反映されていないうえ、『知らないと損をするマンション管理』の第1章でも説明しているように、マンションを売りやすくするために、無理な計画にしてある可能性もあります。
また、分譲後にマンションを管理する管理会社は、基本的には子会社や系列会社、いわゆる「デベ系」（『知らないと損をするマンション管理』の第2章参照）であることが多く、長期修繕計画が管理会社の都合のいい内容になっていることがほとんどです。管理会社自らが工事を行うことを想定し、大規模修繕工事の工事周期も、工事費用の見積りも、管理会社がたっぷり利益を得られるような内容で計画されているのです。管理会社が利益を上げることで、親会社が潤うことになるわけです。
つまり、長期修繕計画は、管理会社の「売上予定表」という位置づけになっているといっても過言ではないのです。この管理会社のための売上予定表にしたがって、管理組合は修繕積立金を設定され、区分所有者は毎月負担を強いられているという事実をまず知っておきましょう。