再建築不可物件、皆様買われますか？
所有されていますか？
沢山の大家さんとお会いしていて、
面白いと感じるのが、
再建築不可物件の捉え方の違いです。
絶対に買わない大家さんと、
まあ、場合によっては買っても良いかな、と言う大家さん。
そして、融資を受けてでも買いに来る大家さん。
捉え方が違う場合が結構あるのです。
それぞれの話を聴いていると、
それぞれの方法にも一理あります。
最終的に成功すれば、
どの方法でもOKなのだと感じます。
再建築不可物件は、
私も数％所有しています。
購入の魅力としては、
やはり価格が安く、
高利回りが期待できるという事。
私の物件も、
現金購入し、高利回りで稼働しています。
毎年物件をちょこちょこ売却して回転させていますが、
最近では、
出来るだけ再建築不可物件から売却しています。
また、売却する再建築不可物件も、
売るとしたら、この物件から…
と売却優先順位を決めています。
優先順位の決め方ですが、
接道している家の一件隣で、隣が話の分かる人である
（仲良くしておきましょう）
⇒売却してもらえる可能性がある
⇒売る順位は後にしておきます。
逆に、再建築不可の物件に何棟も囲まれている場合は、早めに売却脱出検討します。
隣人が問題のある人でないか
⇒ご挨拶がてら、さりげなく人柄を見ます。
建物の良さ、立地…
相場が値上がりする等、売却益が出そうな場合
挙げれば、当たり前の事しか書いていませんが
この様な一般的な基準で決めます。
そして、
いざ購入する時は…
購入時の絶対条件として、
手つかずのそのままの状態で売却しても、
売却した時点でキャピタルが出る事。
を基準に購入します。
（他にも色々ありますが、これが基準です）
※ただ、最近は、再建築可能な物件が、
再建築不可能な同じ様な物件と、変わらない価格で購入できる事が多くなりました。
再建築不可でなくとも、高利回り物件は出てくると感じます。
テラスを買わないのも、これが理由です。
最後に、売却する時ですが、
そのまま売却して利益を出す
さらに、
前回のブログに書いた続きになりますが…
物凄く安いリフォーム費用を設定し…
⇒購入ターゲットに合わせた、
最小限かつ見た目の良いリフォームを短期間で行う。
⇒手つかずで売るより高く売却出来る可能性が高くなります。
購入して下さる方も、綺麗な方が喜ばれます。
これは、材料の余りを取っておくことが大切で、
そして、想定したターゲットに合わせる事だと思います。
ターゲットに合わせた様々なリフォームが出来る知識・技術を
習得する事は、
再建築不可所有という、
不利な状況からでも、
きちんと利益を出しつつ脱却すると言う、
良い出口につながると思います。
最後に、
以前は少なかったのですが、
最近では売却時に境界確定を強制的に行う、
不動産屋さんも増えてきました。
買主さんを保護し、
売主さんも保護し、
更には仲介業者さんも守る
為ですので、
良い事ではあります。
まだまだ書類と写真で済ませる業者も多いものの、
境界確定が必要となると、
基本的に売主の負担になりますし、高価です。
また、再建築不可のごちゃごちゃした物件には、
境界の怪しい物件が少なくないです。
購入時に、境界がしっかりされているか、
されていなければ、
売却時に境界確定費用が発生する可能性も
視野に入れて購入するべきだと思います。
今週はリフォームに行かないので、
リフォーム以外の事について書きました。
勉強すると言って、
ブログ書いてます（笑）
頑張ります