解約時の敷金清算、原状回復のトラブルを避けるための４つの対処法

解約時の敷金清算トラブル、原状回復費用の算定に関するトラブルは、誰でも望むものではありません。

しかし、貸し主や管理会社の算定にどうしても納得できない場合には、黙って不当な敷金清算に応じる必要はありません。

最終的に裁判になった場合には、多くの場合は借り主に有利な判決が出されるのが一般的ですが、裁判をするには費用、時間、労力、精神力などで大きな負担が掛かってしまいます。

さまざまな解決策を図っても解決しない場合には、最終的に裁判という選択もありますが、裁判まで発展させる前にいろいろな対処法があります。

さまざまな解決策を行なう過程でトラブルは解決し、裁判まで発展しないケースがほとんどです。

しかし、借り主側に不利な条件で妥協したり、泣き寝入りのような形で解決するのでは必要のない損をしてしまいます。

貸し主・管理会社の不当な算定に従わざるを得なくなることを避けるためには、きちんと対処をし、それがなぜ不当であるかを主張できるための“武器”を揃えなければいけません。

【敷金最大返還マニュアル】は、“４、トラブルになっても損をしないマニュアル”まで記事のアップが進みました。

現在敷金返還トラブルに巻き込まれている方、解約の予定がありトラブルにならないか不安に思っている方はもちろんですが、それ以外にも賃貸の住居にお住まいのすべての方にお読み頂き、解約時に無駄な労力を使わず、スムーズに敷金の清算をしていただくように心構えとして頭に入れておいて頂ければと思います。

【（１）トラブルを避けるために心掛ける４つの対処法】をアップしましたので、ぜひご覧下さい。

【（１）トラブルを避けるために心掛ける４つの対処法】

敷引特約は、条件により無効とされる場合と、認められる場合がある

契約時に予め解約の際に差し引く金額を定めている、“敷引特約”がご自分の契約書に設定されている人も多いと思います。

敷引特約という言い方は関東ではあまり使わないで、関西方面で主に使われている言葉ですが、関東の“礼金”や“償却”と同じ意味合いです。

この敷引特約については無効であるという裁判を起こしたケースもありますが、一律に無効であるという判決が出ているわけではなく、ケースバイケースで無効であるという場合と、有効であるという場合があります。

今回は、敷引の金額が高く、入居期間も短かったために無効という判決が出た事例をご紹介します。

■敷引特約７５％、入居半年間の場合は敷引特約は無効か？

借り主Ｘは、貸し主Ｙとの間で、マンションの一室について、下記の条件で定期賃貸借契約を平成14年10月に締結しました。

・期間１０年

・月額賃料６万円

・保証金４０万円

本契約には、契約終了の際に、保証金４０万円から３０万円を差し引いて返還するとの敷引特約が定められていました。

平成15年にＸは転勤のため賃貸借契約を合意解約し、本物件を明け渡しましたが、敷引特約を無効として、Ｙが返還にあたって差し引いた保証金３０万円の返還を請求する訴えを起こしました。

■裁判所の判断

裁判所の判断は、次のように述べてＸの請求を認めました。

敷引の合意は、その内容が明確で、合理性があり、賃借人に一方的に不利なものでない限り、その合意は尊重されるべきであって、一般的に、敷引特約が直ちに公序良俗（※１）に違反し、あるいは信義則（※２）に反して賃借人の利益を一方的に害するものとはいえず、本件敷引についても、家賃の一部前払い、場所的利益に対する対価及び媒介手数料の一部負担としての礼金といったそれなりの合理性がある。

しかし、本件賃貸借契約の契約書や重要事項説明書には、敷引金額が記載されているだけで、その趣旨や内容は明示されておらず、契約締結に際して口頭でその説明があったことも伺われない。

さらに、Ｘは個人として契約したものであり、途中解約は転勤というやむを得ない事情によるものであること、入居期間は６ヶ月に過ぎず、Ｘの責めに帰すべき本物件の損傷はなく、自然損耗もほとんど考えられないこと、途中解約によって害されるＹの将来の家賃収入への期待は次の入居者を見つけることで容易に回復可能であることを考慮すれば、本件の場合に敷引特約をそのまま適用し、保証金の７５％もの敷引を行なうことは、当事者間の信義衡平に照らし、相当でない。

したがって、個人に対しても、入居期間の長短にかかわらず一律に保証金４０万円から３０万円を差し引くこととなる上記の敷引特約は、消費者契約法第１０条により無効である。

■敷引特約がすべて無効となるわけではない

以上の通り、裁判所の判断では、

１、契約書や重要事項説明書に敷引特約についての趣旨・内容が記載されていない。

２、解約の理由がやむを得ない事情であり、入居も６ヶ月という短い期間だったこと。

３、室内は借り主の責任での損傷もなく、自然損耗もほとんど考えられない。

ということが主な理由で借り主の請求を認めた形になりました。

保証金４０万円から、７５％である３０万円もの金額を一律に差し引くことは暴利的に感じますが、これが入居期間１０年で、借り主の責任による損傷などがあった場合には認められるか？という疑問が起きますが、これは裁判所の判断によると思います。

おそらく、上記１の“敷引特約についての趣旨・内容が記載されていない”ということから、３０万円すべてが認められないのでは？と思いますが、こればかりは何とも言えません。

ただ、裁判所の説明にもあったとおり、すべての敷引特約が無効とされるわけではありません。

実際に敷引特約は有効とされた判例もありますので、ご自分の契約に敷引特約が設定されていて、解約の時に異議を唱える場合には、その他の条件も考慮したうえで主張するようにしましょう。

※１：公序良俗

社会の一般秩序、および社会の一般的道徳観念のこと。

※２：信義則

社会共同生活において、権利の行使や義務の履行は、互いに相手の信頼や期待を裏切らないように誠実に行わなければならないとする法理。

クリックご協力お願いしますm(_ _ )m

架空請求対処法

架空請求、振り込め詐欺という名前が出てきてからかなり経ち、あちこちで注意を喚起するアピールがありますが、今でもかなりの被害額があるようですね。

郵便やメールで送られてくる「あなたに未納代金があります」という架空請求はさすがに最近は減ったようですが、私のメールアドレスは１５年以上前から変わらないので、毎日かなりのスパムメールが届きます

一番多いのは出会い系のスパムメールですが、「無償で５千万円を譲渡します」とか、「２億円を受け取ってください」とか、こんなものに引っかかる人はいるのかなあと思いますが、これだけ長く送られてくるというのは、やっぱり引っ掛かる人がいるからなんでしょうね。

「無償で５千万円を譲渡します」とかのメールは、乗っていったらどうなるのか興味はありますが、一切無視しています。

おそらく、登録してお金を払った後に「人違いでした」というようなオチなんだろうと思います。

架空請求の類は一切乗ったことがないのですが、過去に１回だけ直接携帯に電話が掛かってきた事がありました。

このブログの趣旨とはかなりかけ離れていますが、“悪質なものに引っかからない”という意味で、その時の経験をご紹介したいと思います。

多くの人は私のように毎日大量のスパムメールが届いていると思いますが、ほとんどの人は無視をして被害に遭わないと思いますが、もし架空請求などで困っている人がいれば少しでも参考になればと思います。

どういうルートで私の携帯番号を知ったのかわかりませんが、今まで直接電話が掛かってきたのはこの１回だけでした。

「あなたが利用したサイトの料金の３万円ほどの未納がある。払ってもらわなければ電話番号から住所を調べて自宅や職場まで請求に行く」というような内容で電話が掛かってきました。

ちょっとスゴんだような声で、威圧するような話し方でしたが、私はまったく記憶に無かったため架空請求だとすぐわかりました。

もちろん払うつもりはまったくなく、自宅や職場に来ることは１００％ないと思っていたのですが、何せメールではなく電話というのが面倒でした。

メールならば無視をすればそれで終わりですが、電話は話さなければいけないし、無視をして出なければ留守電に入れてくるので仕方なく出ていましたが、外出先や仕事の途中に電話が掛かってくるのでウザくてたまりませんでした。

以前日テレでやっていた“イマイさん”のように、引っ掛かった振りをして遊ぼうかとも思いましたが、面倒なので近くの警察に電話をしました。

「架空請求詐欺のようなところから電話がかかってきて迷惑をしている」と伝え、警察からその番号に電話をして確認してくれないかとお願いをしました。

警察では、２つ返事でOKというわけではありませんでしたが、「本当に使った覚えがないんですか？」とか「お互いで話をして解決してください」というようなことを言われましたが、とりあえず電話するだけして下さいとお願いし、警察も渋々承諾してくれました。

その後、その架空請求業者に電話をして、「あなたのところは架空請求じゃないかと思うので、警察に電話をしてもらうように頼んだので、そのうち電話がいくと思う」と伝えたら、その架空請求業者はおそらく信じなかったのだと思いますが、かなり強気で返事をしていました。

その後、警察署から電話があり、その架空請求業者に電話をしたところ、もちろん架空請求業者ではないし、私への請求は再度確認してみると言っていたとのことでした。

誰がどう聞いても架空請求業者と言うのはミエミエなので、警察の対応にはちょっと不満でしたが、実際に被害が出ているわけでもないので仕方ないのだろうと思いましたが、とりあえず電話をしてくれたことには感謝しました。

それからすぐにその架空請求業者から電話があり、今までの口調とはガラリと変わり笑いながら爽やかっぽい口調で「よく調べたら間違いだったので、リストから削除しておきますね。もう一切電話する事はありませんから～」と言いました。

いろいろとツッコミ所はありましたが、もう電話が掛かってこないならいいやと思い、「あ、そうですか。わかりました」と言って電話を切り、その後もちろん一切電話は掛かってこなくなりました。

架空請求、振り込め詐欺、○○商法など、詐欺まがいの手口はいつの時代もなくなりませんが、そういう悪質な手口に遭遇してしまった時は動揺せず、冷静に対応することが引っ掛からないための対処法だと思います。