毎度どうも
すまプロです。
最近は
リノベーション済みマンション
または
リフォーム済みマンション
として
販売されているマンションを
よく見かけるようになりました。
これは
不動産会社が
あらかじめ
条件のよさそうな中古物件を
買占めして
リフォームをしたのちに
販売する
というマンションです。
ある不動産会社が
分譲仕様の賃貸マンションなどを購入して
（恐らく賃借人に退去して頂き）
現在約半数の２０戸程度まで
リフォーム工事を終え、
２０１２年初め頃から販売しているらしいですが、
９か月が経過し
全く売れないらしいです。
※影の声：わざわざ中古マンションを作ることはない
私に相談されたので、
その立地や間取り、販売価格などを
見せて頂きました。
「こりゃあ 無理でしょう！」
立地は郊外で、駅から徒歩１５分
（立地は悪くない）
築後約２０年
リフォーム後の
間取りは小部屋が多く
相変わらず画一的な３ＬＤＫで
価格は平均４０００万円弱
これだったら郊外の新築マンションを
４０００万円で買うでしょう。
立地条件が比較的良好なため、
価格が４０００万円を割れば
売れると見込んだそうです。
そもそも
不動産事業としての
デューデリジェンスが甘かったようです。
※デューデリジェンス：物理的・経済的・法的調査などにより
対象物件の客観的な価値を測定すること。
いくらリフォームブームだからといっても、
消費者のニーズから外れた事業は失敗します。
相変わらず
新築志向の根強い日本人は、
同じ条件・同じ仕様なら
間違いなく新築を選びます。
中古マンション＋リノベーション
は
供給側の一方的なプロダクト・アウトでは
消費性向に合致しません。
中古マンションは安いけれども
既に他人が使用していた物件です。
そういう物件を購入するためには、
最高の立地条件か
よほど価格が安いか
安くて自由度の高いリフォームが可能か
という選択肢が前提にあることを
理解しなければなりません。
今回の記事は
どちらと言えば
不動産業者やリフォーム業者向け
になってしまいました。