こんにちは。飯田千香子です。
中古店舗付き住宅へ店舗移転して3年半、新築ではなく、RC中古物件を選んで良かったこと、気を付けるべきことなど、参考になる方がいらっしゃると思いますので紹介させていただきますね。
結論から言いますと、新築ではなく、中古住宅を選んで本当に良かったと思っています。2年近く探して、やっと巡り合ったのが、現在の店舗付き住宅です。
中古店舗付き住宅は店舗部分にお金をかけてあるためか、自宅部分が住みにくい設計だったり、綺麗に使われていない物件がほとんどでした。
その中で、今の自宅はピカイチ、ダントツに素晴らしい物件で、ほぼ即決でした。
が、できれば鉄筋コンクリートではなく、木造だったら・・・。
中古物件は自分で設計したり選ぶことはできず、今市場に出ているものの中から選ぶので、物件との出会いは運です。
中古物件を選んで良かったこと
①同じ予算で、3倍の広さの建物を手に入れることができた。
新築も検討していましたが、店舗付き住宅を建てる場合、床面積で計算すると、大豪邸の住宅を建てるのと同じ予算が必要となります。設計士さんから「大豪邸のようなもの」と言われ、納得。
そんなすごいことをしようとしているのか・・・と再認識。
店舗がなければ、同じ予算でも広い自宅を設計できる。子供が3人いる我が家、新築で同じ予算の場合、自宅部分は以前住んでいたアパートより若干広い程度になる予定でした。
子供が3人いる住宅としては狭いです。
今の自宅はキッチンも居間も広々。将来、子供の部屋も十分確保できます。
店舗部分も新築の場合はミニマムな設計を考えていましたので、イベントスペースはありませんでした。店舗も前店舗より更に小さくなる可能性がありました。
現店舗はイベントを開催するだけの十分なスペースがあります。
購入費＋店舗リフォーム、外壁塗装費用は、ミニマムな店舗付き住宅新築建築予定費より若干かかった程度でした。
中古店舗付き住宅を選んだ、最大のメリットです。
②自宅部分のことを考えず、店舗リフォームのことだけを考えればよかった。
自宅部分は20年ほど前にリフォームをされており、その後あまり使用されていなかったので、
多少の古さはあっても、リフォームなしに住み始めることができました。
もし新築だった場合、店舗設計と自宅設計を時間がない中、同時に進めることになります。
頭の中は店舗のことでいっぱいでした。自宅部分を考える余裕はありませんでした。
時間がない中で、店の仕事をしながら多くのことを決めていくのは大変。
中古なので、ちょっとした不便もあきらめがつきます。
新築だった場合、全部自分で決めたはずなのに、こうなってしまった・・・という思いになってしまったかもしれません。後で後悔ばかり残ったに違いありません。
③以前の店舗で使われていた大きな机など譲り受けることができた。
一般の住宅には不要の大きすぎるテーブルやベンチなどを、店舗と一緒に譲り受けました。立派な存在感ある机は、店舗のアクセントになっています。
①同じ予算で、3倍の広さの建物を手に入れることができた。
新築も検討していましたが、店舗付き住宅を建てる場合、床面積で計算すると、大豪邸の住宅を建てるのと同じ予算が必要となります。設計士さんから「大豪邸のようなもの」と言われ、納得。
そんなすごいことをしようとしているのか・・・と再認識。
店舗がなければ、同じ予算でも広い自宅を設計できる。子供が3人いる我が家、新築で同じ予算の場合、自宅部分は以前住んでいたアパートより若干広い程度になる予定でした。
子供が3人いる住宅としては狭いです。
今の自宅はキッチンも居間も広々。将来、子供の部屋も十分確保できます。
店舗部分も新築の場合はミニマムな設計を考えていましたので、イベントスペースはありませんでした。店舗も前店舗より更に小さくなる可能性がありました。
現店舗はイベントを開催するだけの十分なスペースがあります。
購入費＋店舗リフォーム、外壁塗装費用は、ミニマムな店舗付き住宅新築建築予定費より若干かかった程度でした。
中古店舗付き住宅を選んだ、最大のメリットです。
②自宅部分のことを考えず、店舗リフォームのことだけを考えればよかった。
自宅部分は20年ほど前にリフォームをされており、その後あまり使用されていなかったので、
多少の古さはあっても、リフォームなしに住み始めることができました。
もし新築だった場合、店舗設計と自宅設計を時間がない中、同時に進めることになります。
頭の中は店舗のことでいっぱいでした。自宅部分を考える余裕はありませんでした。
時間がない中で、店の仕事をしながら多くのことを決めていくのは大変。
中古なので、ちょっとした不便もあきらめがつきます。
新築だった場合、全部自分で決めたはずなのに、こうなってしまった・・・という思いになってしまったかもしれません。後で後悔ばかり残ったに違いありません。
③以前の店舗で使われていた大きな机など譲り受けることができた。
一般の住宅には不要の大きすぎるテーブルやベンチなどを、店舗と一緒に譲り受けました。立派な存在感ある机は、店舗のアクセントになっています。
中古店舗付き住宅を選ぶ際に、気を付けるべきこと、困ったこと
①毎年かかる固定資産税は？
広い物件には、それなりの税金がかかります。土地の価格が高ければ、税金も上がります。我が家はRC、鉄筋コンクリート造りです。
RC造の法定耐用年数は47年なので、固定資産税は古い物件の割に、めっちゃ高いです（涙）
もちろん、その税金を支払ってもなお余りあるメリットがあるから購入したわけですが。
木造なら耐用年数が短いので、固定資産税はかなり安く済むわけです。
店舗部分が広すぎる物件は税金が高額になりますので、確認が必要です。
②維持費、修繕費はどの程度？
3階建てのビルを購入しちゃったので、外壁は広いです。屋上の防水も、ベランダの防水も、外壁も、メンテは必要ですが、フルで防水や塗装をする場合は普通の家の3軒分ほどかかります。
しかし、これをケチると水が外壁に入り、鉄筋が錆びたり、中で水が凍ってしまって、建物がダメになってしまうそうです。
そうやってダメになってきた建物を何件も見てきたと、知人の不動産屋さんは言っていらっしゃいました。
しっかりと防水や外壁塗装をしていけば何年でも持つけれど、しない場合は水が入った時点で建物はパー。
木造なら雨漏りをしても修繕が利きますが、RCの場合は雨漏り＝建物がパー。
というわけで、入居の際には屋上の防水と、風当たりが強く、損傷が激しい面だけは外壁塗装をしてもらいました。
何年かおきにこれだけのメンテが必要と思うと、維持費はかなりのものです。
それができないから、古いRCの禿げた物件があちこちにあるのですね。
建物を賃貸に出し、使い古して壊すならそれでも良いのですが、末永く住んでいこうというならもちろん、しっかりとしたメンテが必要です。
③広すぎるので、掃除も大変
当然ですが広すぎて、掃除はとても大変です。ここまで広くなくても良かったのですが、そうはいっても中古物件は選べませんから。
といっても、中古店舗住宅を複数見てきた中では、間取りは無難、住みやすく、掃除も比較的しやすい物件ではあります。
④古いので、寒い
自宅部分は窓が大きく、冬場は窓から冷えます。古い物件が抱える悩みです。
昨年の大雪の際は、あまりに寒すぎて、幾つか二重窓リフォームをお願いしました。
⑤何かわからないスイッチが多数。自宅なのに不明点がある
何度かリフォームを重ねた物件によくある現象です。電球も沢山つきすぎで、使っていないものもあります。何かわからないコードが、外壁につり下がっています。
困ったときに建物の歴史がわからない。ありがたいことに前の持ち主さんが良い方で、初めの頃はどうしてもわからない点は教えていただきました。
入居したばかりの頃、お風呂からお湯が出なくて困りました。
前の持ち主さんにお聞きすると、店舗はオール電化なのに、自宅のお湯はガスだったのです。ガス会社さんへ電話し、プロパンガスを開通していただいて無事お風呂に入れるようになりました。
キッチンはIHだったので、てっきりオール電化だとばかり思っていました。店舗部分にばかり目が行って、記載されていたはずなのに、自宅部分の確認をしっかりとしていなかったためです。
前の持ち主さんとつながりがない場合は大変だと思います。
賃貸に出していらした期間もあり、前の持ち主さんもわからない点も多々。
中古物件の特徴、自宅の歴史なので、それも一つの楽しみです。
①毎年かかる固定資産税は？
広い物件には、それなりの税金がかかります。土地の価格が高ければ、税金も上がります。我が家はRC、鉄筋コンクリート造りです。
RC造の法定耐用年数は47年なので、固定資産税は古い物件の割に、めっちゃ高いです（涙）
もちろん、その税金を支払ってもなお余りあるメリットがあるから購入したわけですが。
木造なら耐用年数が短いので、固定資産税はかなり安く済むわけです。
店舗部分が広すぎる物件は税金が高額になりますので、確認が必要です。
②維持費、修繕費はどの程度？
3階建てのビルを購入しちゃったので、外壁は広いです。屋上の防水も、ベランダの防水も、外壁も、メンテは必要ですが、フルで防水や塗装をする場合は普通の家の3軒分ほどかかります。
しかし、これをケチると水が外壁に入り、鉄筋が錆びたり、中で水が凍ってしまって、建物がダメになってしまうそうです。
そうやってダメになってきた建物を何件も見てきたと、知人の不動産屋さんは言っていらっしゃいました。
しっかりと防水や外壁塗装をしていけば何年でも持つけれど、しない場合は水が入った時点で建物はパー。
木造なら雨漏りをしても修繕が利きますが、RCの場合は雨漏り＝建物がパー。
というわけで、入居の際には屋上の防水と、風当たりが強く、損傷が激しい面だけは外壁塗装をしてもらいました。
何年かおきにこれだけのメンテが必要と思うと、維持費はかなりのものです。
それができないから、古いRCの禿げた物件があちこちにあるのですね。
建物を賃貸に出し、使い古して壊すならそれでも良いのですが、末永く住んでいこうというならもちろん、しっかりとしたメンテが必要です。
③広すぎるので、掃除も大変
当然ですが広すぎて、掃除はとても大変です。ここまで広くなくても良かったのですが、そうはいっても中古物件は選べませんから。
といっても、中古店舗住宅を複数見てきた中では、間取りは無難、住みやすく、掃除も比較的しやすい物件ではあります。
④古いので、寒い
自宅部分は窓が大きく、冬場は窓から冷えます。古い物件が抱える悩みです。
昨年の大雪の際は、あまりに寒すぎて、幾つか二重窓リフォームをお願いしました。
⑤何かわからないスイッチが多数。自宅なのに不明点がある
何度かリフォームを重ねた物件によくある現象です。電球も沢山つきすぎで、使っていないものもあります。何かわからないコードが、外壁につり下がっています。
困ったときに建物の歴史がわからない。ありがたいことに前の持ち主さんが良い方で、初めの頃はどうしてもわからない点は教えていただきました。
入居したばかりの頃、お風呂からお湯が出なくて困りました。
前の持ち主さんにお聞きすると、店舗はオール電化なのに、自宅のお湯はガスだったのです。ガス会社さんへ電話し、プロパンガスを開通していただいて無事お風呂に入れるようになりました。
キッチンはIHだったので、てっきりオール電化だとばかり思っていました。店舗部分にばかり目が行って、記載されていたはずなのに、自宅部分の確認をしっかりとしていなかったためです。
前の持ち主さんとつながりがない場合は大変だと思います。
賃貸に出していらした期間もあり、前の持ち主さんもわからない点も多々。
中古物件の特徴、自宅の歴史なので、それも一つの楽しみです。
店舗付き住宅は特殊物件。
前の持ち主さんの思いがつまった物件を、どう楽しんで暮らしていくかということでしょうね。
良い中古物件があれば中古で、なければ新築で検討されたら良いと思います。
中古店舗付き住宅で多いのは飲食店の店舗付き住宅。飲食店をなさる方なら居抜き物件として初期費用が節約でき、お得です。
しかし他業種の方の場合、調理機器の処分費だけでひどい場合、１０００万円ほどかかる場合があるそうです。
また、調理場の排水を掘り返すとゴキブリがすごかったという話もあるので、飲食店の居抜き物件の場合はしっかりと調査された方がよいですね。
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