建物賃貸借契約は、
契約期間が満了しても、
貸主からの更新拒絶は
非常に難しいのが現実です。
そこで、
契約期間の終了後には
確実に借主に出て
もらいたいという場合は、
定期借家契約という
方法が有効です。
＜毎日更新４７０日目＞
１ 賃貸マンションの一室に孫を住まわせたい
先日、
顧問先の不動産賃貸会社の
社長からご相談がありました。
（守秘義務がありますので、
ご相談内容は大幅に変えています）
この会社で
管理している賃貸マンション
のオーナーからご相談を
受けたとのことでした。
２ 定期借家契約とはどういう制度か？
マンションなどの
賃貸借契約は、
通常契約期間が定め
られていることが
ほとんどです。
しかし、
契約期間が満了しても、
貸主（大家）の側から
契約の更新を拒絶するのは、
高いハードルがあります。
つまり、
貸主・借主の双方が
そのマンションの
使用を必要とする事情や、
これまでの賃貸借の経過、
建物の利用状況や現況、
立退料の有無や額等の
事情を考慮します。
その上で貸主は、
正当の事由がなければ
更新拒絶ができない、
とされているのです。
そして、
実際にこの
正当事由が認められる
ためのハードルは
極めて高いのが現状です。
ですから、
ひとたび建物を
貸した以上は、
なかなか大家側の都合で
契約期間が満了したから
返して、
とは言えないわけです。
しかし、
これはあくまで、
普通賃貸借契約の話。
実はもう１つ、
定期借家契約、
というものがあります。
これは、
賃貸借契約の
期間が満了すれば、
確定的に契約が終了し、
借主は退去しなければ
ならない契約のことです。
この定期借家契約では、
基本的に契約の更新が
ありません。
（ただし、契約の期間満了
にあたり、当事者間で再度
同じ契約を結ぶことは可能です）
ですから、
持っている物件を
他人に貸したいけれど、
２〜３年後とか近い将来
に自分で使用する必要
がある場合などは、
契約期間満了で確実に
出ていってもらえる
定期借家契約が便利です。
ただし、
定期借家契約が
法律的に有効になるためには、
次の要件を満たす必要があります。
これらの要件を
満たしていない場合は、
定期借家契約とは
認められず、
通常の普通賃貸借契約
になってしまいます。
そうなると、
大家さんとしては
更新はないと思って
いたのに、
借主との間で
契約の更新をめぐって
トラブルになる
可能性があります。
私の弁護士としての使命は、
中小零細企業のトラブルを
「裁判しないで解決」すること。
「裁判沙汰」を
避けるためには、
契約をする際に、
定期借家契約としての
効力を備えているか、
しっかりとチェック
しておく必要があります。
果たして有効かどうか
不安だという場合は、
弁護士に相談するように
して下さい。
３ 今日のまとめ
そこで、
今日のポイントは，
ということです。
ちなみに、
冒頭のご相談事例
ですが、
普通賃貸借契約を、
一方的に定期借家契約に
変えることはできません。
（借主の承諾があれば
別ですが）
ですので、
残念ながら
今すぐどうこう、
というのは難しく、
どこかの部屋の
空室が出るタイミング
を待つしかない
でしょうね。
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