新年の業務スタート ② 不動産担保融資
今日は新年の業務スタート ① の２回目です。
私どもの資金調達アレンジサービスの中心である、ノンバンクや貸金業者への不動産担保融資の打診についてご案内します。
同種の記事は何度か書いていますが、いざ相談をいただいた時感じるのは、お客様はもちろん紹介いただくコンサルタントの方々も理解されていないケースがよくあります。
融資の打診時は、できるだけ最低必要な資料だけを、ただ必要な資料は精度の高いものを用意していただくことが重要です。
そもそも、銀行与信が必要な銀行からの不動産融資とは、審査されるポイントが違っています。
最近は銀行系の不動産担保融資のノンバンクが銀行化している傾向も散見されますが、本来必要な資料は銀行以外の不動産担保融資の特徴と審査ポイントにリンクしています。
では事前審査のポイントは何かと言うことですが、次の通りです。
①担保不動産に担保としての価値があるかどうか？
②担保不動産の流動性に問題がないか？
③最低必要な債務者属性に問題がないか？
この３つのポイントは何はともあれクリアしないと融資はNGになります。
だから次の資料が必要です。
１．①と②のために必要なもの
・３ヶ月以内に取得した不動産の謄本
・不動産が特定できる地図あるいは住居表示
・既存抵当権がある場合は、その抵当権の残債額が分かる返済表あるいは借入契約書
・賃貸のスペースがある場合は、その状況が分かるものと、その契約内容が分かるもの
２．③のために必要な債務者情報
・融資希望額と希望返済期間
・債務者が誰になるかを明示 個人なのか会社なのか？
・資金使途 個人の自宅が担保不動産の場合は、資金使途によってはNGになる懸念
よく紹介者からの案件で、不動産資料だけ大量に送ってくる人がいますが、債務者がどのような人物なのか？あるいは会社が分からないと、事前的な判断もできません。
また逆に、会社の商品カタログや事業計画など山ほど送ってくる方がいますが、事業計画は属性調査の一助にはなりますが最低必要限の資料ではないので不要です。
ただ、どうしても申込時に必要と言うわけではありませんが、３期分の決算書（フルバージョン）と会社謄本があれば、これはあった方がベターです。
でも、上記１と２の融資打診時の資料をいただくことで、融資目線の机上評価を出し、融資が可能で、かつ利用客のニーズに合っている場合面談して、申込をノンバンクや貸金業者にしますので、その面談時で大丈夫です。
ただ急ぎの資金調達の時は、決算資料と会社謄本はあった方がベターです。
また、不動産担保融資にはその資金使途として大きく分けて３つの使途があります。
①所有不動産の有効利用 運転資金の調達など
②既存金融機関からの借換 既存金融機関とトラブルがある場合や融資期限がある場合など
③不動産購入の資金
この中で最も厄介なのは③です。
ノンバンク等の不動産担保融資は住宅ローンや住宅ローン系のアパートローンとは違い、金利も低くないし、掛目も低いため、短期転売の不動産購入のような場合以外の不動産購入には向いているとは言えません。
ただ、住宅ローンや銀行融資よりは短い時間での調達が可能なため、つなぎ資金としての調達ニーズはあると思います。
でも、掛目は最高でも８０％。
７５%以下が普通なので、買取資金が資金使途の場合は相当額の自己資金が必要になることだけはご認識下さい。
よくあるのは自己資金ゼロで不動産を買うと言った顧客がいますが、これが可能なら私も元は貸しビル業者なので、大量にすでに買取っています。
ともなく、自己資金ゼロで大家などと言った馬鹿馬鹿しいミスリードには騙されないようにしてほしいものだと常々思います。
確かに超強運で成功している人もいますが、大半、長期スパンでは自己破産など、相当痛い目に合われているので、素人の方や高齢者の方は本当に用心してほしいと思います。
どれだけ、おかしな投資をして大変な状況になった方を見てきたことか・・・・。
極論すれば、今日ご案内しているノンバンクや貸金業者の不動産担保融資に向く資金使途は上記①と②であることをご認識いただきたいと思います。
売掛金担保融資とファクタリング【売掛金ファイナンスコラム】vol.1
画期的な売掛金担保融資(1)【売掛金ファイナンスコラム】vol.2
画期的な売掛金担保融資(2)【売掛金ファイナンスコラム】vol.3
戦略的な資金調達の必要性【売掛金ファイナンスコラム】vol.4
2社間契約によるファクタリング(1)【売掛金ファイナンスコラム】vol.5
2社間契約によるファクタリング(2)【売掛金ファイナンスコラム】vol.6