残置物？

ご無沙汰しております。

こども不動産です。

何日か前、所有マンションの1階駐輪場で残置物？落し物？が有りました。

これがその時の写真。

カバンとナップサック、それに各種カードや書籍、さらには写真では見えないですが紙オムツもありました。

一体何なんでしょう？

カードの名前を見てもウチで契約している住民さんではありません。

直ぐに１１０番に電話しました。

私:「当マンションの一階の駐輪場にカバンやカードなどが放置されているのですが、どうしたらいいですか？」

１１０番：「警官が行きますので、そこで待っててください。」

ちょうど夕飯を食べに行くところだったの、早く来ないかなあと思っておると、10分ほどして警官が2人やって来ました。

警官：「我々がこれらを引き取りますが、拾得者として明かさないという事で良いですか？」

私：「ハイそれで結構です」

という事で一件落着。

区分マンション その7

お世話になっております。

こども不動産です。

さて本日は久しぶりに、と言いますか初めてリノベーション中の区分の写真をお見せします。いつも写真が少ないブログなのに！

玄関からのビュー。右手が洗面、脱衣所になります。

もう少し進んでドア(まだ無いけど)を開けると居間があって、その奥が寝室。小さなシャンデリアは元から付いていたものです。

居間から玄関の方を見ると、ユニットバス取り付け中。(今回の写真の中では最も初期)

左手のシルバーのダクトは、もともとコンロの有った位置にユニットバスが食い込んだため、新しいコンロからの排気を導くためのものです。

ユニットバスと居間の間に壁が出来ました。

ユニットバスとトイレ予定地。

定番の3点ユニットセパレート化。

またアップデートします。

天野真吾さん神戸セミナー＆DX大家の会新年会

いつもお世話になっています。

こども不動産です。

皆さま、風邪など流行っていますが、

体調いかがでしょうか。

日曜日に、天野真吾さん神戸セミナー＆DX大家の会新年会に参加してきました。

が、とにかく寒かったです。

場所は神戸新開地にある演芸場。

公演の内容は割愛させていただきますが、今回のセミナーからも大いに刺激を受けることになりました。

普段サラリーマンをしており、不動産投資をされている方や、不動産業者さんと話す機会は多くありません。ですのでこういったお話は本当に興味深いです。

そのセミナーの後に吉本興業の「男と女」さん、「かつみ❤️さゆり」さんの漫才を聴いたのですが、久しぶりの生で見る漫才は楽しいですね。さすがプロです。

しかし特に印象的だったのはさゆりさんの脚。

もうすぐ50歳だと言うのにチョー綺麗。

短文にて失礼致しました。

区分 店舗 その1

お世話になります。

こども不動産です。

暇つぶしにネットで物件を探すのが日課になっています。

滅多にハマる物件は無いのですが、1000件に1件くらいの感じで「買いたい」と思うものに出会います。

そういう場合は、いつもの業者さんに電話かLineを入れて取り扱い出来るか確認し、出来るなら問い合わせと調査を依頼、専任となっていて取り扱いできない場合は、自分で売主(仲介業者)にコンタクトします。

私が買いたい物件は、他の方も買いので奪い合いです。

昨年買った区分は一番に問い合わせて、一番に内見してその場で買付証明入れたので買えましたが、後で聞いたらその後も問い合わせがかなり入っていたとのこと。

それで今回は、大阪市内の区分の店舗が相場よりかなり安い値段で出ていたので、いつもの業者さんの方から問い合わせを行ってもらったら、既に交渉中とのこと、ただし融資特約付き。

業者さんと一緒に売主に電話かけました。

私「端数切上げて(25万円値上げ) 現金で買うから、売ってくれません？」

売主「月末までに契約出来ますか？」

私「可能です。」

売主「買付証明送ってください。そちらに売ります。」

私「ありがとうございます。」

この間およそ1分。

今回は別件のために資金を用意していて、それが流れたので現金買い出来ましたが、逆に交渉中に持って行かれることもあり得るわけで、怖い怖い。

この物件は耐用年数の残っていない築古なので、今のご時世なかなか融資降りないです。融資特約つけたらかなりの確率で流れます。売主もそれを分かっているからこちらに売ったんでしょうね。

区分マンション その6

ご無沙汰しております。

こども不動産です。

年が明けてからも、昨年購入した区分マンションのリノベーション進めていますが、結構時間掛かっています。

今回はデザイナーさんにお願いしていないので、不動産業者、施工業者、そして私で相談しながらボチボチと進めているためです。

仕事の効率としては良く無いのですが、一方チームの経験値を上げて行くと言う点では有意義。

急いで仕上げれば既に完成して賃貸か売却に出しているタイミングなのですが、まだ完成までに1ヶ月以上かかります。

時間が掛かっているもう一つの理由が人工の都合がつかないことです。工事費用を安くお願いしているので、人件費も抑え気味になります。その結果単価の高い仕事に人工が流れてしまい工事が進みにくくなっているようです。

それでもなんとか不動産の繁忙期には間に合うかな〜。

ハイ、今日の写真は先日訪れた世界遺産、世界最古の木造建築、法隆寺です。

築1300-1400年ですよ！

地震の多い日本だから石造りなら、そんなに持たなかったでしょう。

木造の耐用年数は22年だけど、もっともっと長くても良いんじゃ無い？！

 

 

2019年になりました

明けましておめでとうございます。

こども不動産です。

かなり挨拶が遅くなってしまいました。

先ずは経理処理について。

2018年8月に新法人を立ち上げて以来、最近まで一切帳簿をつけていませんでした。

今年はお正月休みにどこかに行くこともなく、ほぼ自宅に篭っていたので、絶好のチャンス。チマチマとパソコンに向かって数字を打ち込みます。

しかし数ヶ月放置してしまうとダメですね。支払いの内容を忘れていたり、書類が見つからなかったり、仕分けが分からなくなってしまい、かなり時間が掛かってしまいました。

今にところ開業に関する経費と区分マンション購入くらいしか無いんですけど。

その区分マンションですが、予定より少し進捗が遅れているのですが、ようやく詳細なプランが固まってきました。

今回はデザイナーさんを使わず、進めているので余計に時間が掛かっているのですが、その分経験や知識が手に入っています。それに結構楽しいのでオッケーです👌。

そうそう、下の写真は先週大阪の難波、堀江周辺のお店にリノベーション用の施主支給の小物を物色に行った時のものです。

スイッチの方は以前アメリカのケンタッキー州に住んでいた家にあったものと同じタイプで、今回これを使う予定にしています。

最近はお洒落な物が色々と有りますねえ。

 

 

2019年、まだまだサラリーマンとの兼業は続きますが、こども不動産と、もう一つの法人共にしっかり運営、そして事業拡大していきたいです。

2018年

いつもお世話になっております。
こども不動産です。

サラリーマンとしては12／28が仕事納め、丁度午前中に司法書士さんから登記が完了したと連絡があったので、事務所での軽い納会の後、夕方書類を受け取りに行きました。

 

先日親、親戚の間の株式と物件の権利関係の整理を行ったのですが、それに関するものです。(新規法人とは別の法人。)

詳しくは書きませんが、これからは不動産に関する活動しやすくなります。かれこれ2年がかりで準備を進めて来た件で、少し肩の荷がおりました。

その後、いつもお世話になっている業者さん、と言うか今やパートナー、の事務所に行って区分マンションのリノベーション打ち合わせ→納会。というか、ほぼ納会。ビール買って行ったのですが、足らなくて途中で買い出し。

前回のブログで落とせなかった競売について書きましたが、その件についてボヤきながら飲んでいたところ、新たに最近公開された競売案件で面白そうな物をネットで発見！ かなりの高額案件ながら、近所なので何とか入手したい。

年明けはこれの検討からスタート？

さて、このブログを書きながら今年一年は何をしたのだろう、と振り返っています。

1、サラリーマン業

特記事項なし

多分色々仕事もしているし、忙しくしているのですが、残念ながら何をしたという記憶がない。とは言え家族を養っていくためにはまだそこからの収入は重要。

2、滞納テナントとの戦い

退去届けの入手が出来ず、家賃保証会社を通じて裁判所に強制退去の訴え。最終的にはテナントと連絡が取れて退去届けは入手したものの、4ヶ月分の取りっぱぐれ。回収業者に依頼はしているものの、未だ回収できず。

3、法人設立

前々から、親、親戚の法人以外に自分の法人を立ち上げようと思っていました。

今年区分マンションの購入に併せて設立。

4、区分マンション購入

現在リノベーション進行中の物件。

2019年2月に完成予定。

予定より多少遅延気味。

5、物件と株式の権利関係整理

ブログに書いていないですが、これに一番時間と手間が掛かりました。

相続により法人と物件の権利関係が複雑になってしまい、だれも責任をもって運営することができなくなっていました。

主導権を私が握るようにできたので、これからの不動産運営がやり易くなります。

6、DX大家の会セミナー参加

今年になって初めてこのようなセミナーに参加しましたが、大いに刺激を受けました。

皆さまありがとうございました。

まあこんなところでしょうか。

段々と歳をとって残りの人生の時間を意識するようになりました。体力も無くなってくるし、病気になるかも知れない。

悔いのないように生きたいですね。

皆さま良いお年をお迎えください。

競売〜ダメでした

いつもお世話になっております。

こども不動産です。

入札していた競売物件、落とせなかった。

ガッカリです。

6階建、500平米超の鉄骨ビル。

46件も応募があって、かなり注目の物件。

2番手だった。

良い線いってた〜。

1位で落札した法人とは500万円以上離れていたのですが、そこまでは出せませんでした。

実はこれが初めての競売。

こども不動産は経験値10を得た。

レベルが2に上がった。

という感じでしょうか。

忘年会

お世話になっております。

こども不動産です。

昨日はいつもお世話にいる不動産業者さんの事務所で忘年会。

この時期どこもお店が混み合ってるので、飲み物と食べ物持ち寄って宴会です。

いつもの通り写真を撮っていないのですが、応接の机の上は食べ物と飲み物で溢れかえっていました。

結局夜中の1時頃まで、仕事に話とか、これからしたいことや、どうでもいいことを話して解散。

私はアラフィフですが、不動産関係でお付き合いしている人は、殆ど30代。

一回り以上離れていますが、ある程度経験もあって、知識もあってよく仕事してよく遊んでます。年の差はありますが一緒に成長していけたらと思っています。

さて、現在一件の競売に入札しています。任意売却には持ち込めず。

6階建の商業ビルで地下鉄の駅から1分、来週結果が出ます。

買えたらいいんだけどなぁ。

銀行の融資状況

お世話になっております。

こども不動産です。

今、ある事務所ビルの購入を検討しているのですが、融資を引けるか相談のため、ある銀行の担当者さんとお話をしました。

その物件自体については調査をしないと回答できないようで、2週間ほど待ちになります。

その担当者さんに、最近の融資状況について聞いて見ました。

それによると、他の方の記事でも書かれているように、サラリーマンに対する融資はかなり締まっており、また口座や保有資産の確認手続きも厳密になっているようです。

ただ資産家や、実績を積んで信用力のある人に対する融資の姿勢は変わっていないような口調でした。

銀行もお金を貸さないと、利益でないですから、優良な貸出先なら今でもドンドン貸したいようです。

さて、今回検討している物件は、資産性はあるものの利回りが低く、また築古なので融資期間が長く取れないことから多額の自己資金が必要で、かつ返済比率も高いというものです。CFマイナスになるかもしれない。

文字にすると酷い物件ですが、それでも立地を考えたら高くは無いし、所有する価値があると考えています。家賃もリノベーションすれば上げられることは分かっているのですが、現状ほぼ満室であることが逆に家賃収入を上げにくくしています。だいぶハードル高いです。

用事があって吹田の阪大キャンパス近くに行った時の写真です。

大勢の方がこの紅葉を見に来られていました。