火災保険

いつもお世話になっております。

こども不動産です。

所有しているビルの火災保険の更新時期が近づいて来たので、先代の頃からお付き合いしている保険代理店より見積書と書類が届きました。

見積額を見てちょっとビックリ。

これまで約50万円（5年間分）だったものが、20万円アップして70万円に。前回契約してからの5年間で2度保険料の改定が有ったらしいです。

さらにこのビルの再建価値をベースに補償額を増額すると180万円との見積り。

うーむ、どうしよう。

70万円で契約する？

で、ひとまず別の保険会社で相見積もりを取ったところ約50万円で行けそうです。

この50万円の内訳ですが、地震保険が6割を占めます。

地震保険は保証は火災に対する保証の半額が上限なのに、保険料はかなり高い。

しかし、南海トラフ地震が近々おこるなんて事も言われているので、ある程度備えていないと安心できない。。

地震がない国では100年以上建物を使うけれど、日本は保険、耐震補強などコストもかかるし難しいです。

また写真が無い、なんて声が聞こえてきたような気がするので、本日夕方の御堂筋ライトアップ。

 

波乗りニーノ＆防人1号神戸セミナー

お世話になっております。

こども不動産です。

先程までDX大家の会様主催の防人1号さん、波乗りニーノさんセミナー及び懇親会に参加させていただいてました。

今日も前回に引き続き、非常に楽しいお話を聞かせていただきました。また大勢の方とお話しでき大変有意義なものになりました。

普段のサラリーマン生活では聞くことのできない話ばかりで、すごく刺激になりました。

防人1号さん、波乗りニーノさん、DX大家の会運営の皆さま、セミナー参加の皆様ありがとうございました。

今日、一枚も写真撮っていませんので、写真なしです。。。

区分マンション その5 (床材)

お世話になっております。

こども不動産です。

今日は勤労感謝の日でお休み。

いくつかやらなくてはいけない仕事は溜まっているものの、のんびりと過ごしました。

お昼は家族で金の豚というお店でシャブシャブたべ放題ランチをたらふく食べて、そして食べ過ぎて、その後ゴロゴロ。

さて今取り掛かっている区分マンションのリノベーションですが、解体だけは終了して一旦中断中です。

詳しい図面がなく、配管の取り回しなどが分かっていなかったので先ず解体して、そこからプランを練って行っています。

工事のスケジュールと床材の納期の関係で今週中に床材を何にするか決める必要があったので、火曜日は大阪スカイビルにあるフローリング材のショールームに会社が終わってからダッシュで行って、色々と見せてもらってサンプルも頂きました。建材を見るのも勉強になります。

木曜日は会社が終わってから、9月にインテックス大阪で開催された住宅・ビル・施設Weekで見つけたLami Floorと言う床材を扱っているメーカーさんの営業に方にご足労いただいてサンプルを頂いて説明を受けました。

http://lami-floor.com/

表面は印刷なのですが、質感もよく耐久性があって、さらに1平米の値段がエンド価格で3200円と結構お安くて、なかなか良さそうな素材。

賃貸用にはこのLami Floorの方が良いと思いましたが、今回はエンドユーザーへ売却することも考えているので納期が間に合うなら無垢材を採用します。

無垢材でもグレードは高く無いので、予算内です。

明日はDX大家の会様主催のセミナー。

楽しみです。

書類整理

お世話になっております。

こども不動産です。

昨日は朝から書類や本棚の整理ばかりしていました。

今年になって新たに法人を立ち上げたので、二つの法人と個人の申告をすることになります。

法人の申告は税理士さんにお願いするとは言え、書類は整理する必要があるし、帳簿もつけないと。

で、書類の整理について、そろそろ年末が近づいてきたので個人の方の書類を整理しようと思ったこともありますが、請求書や書類がどの法人や個人に紐付いているのか、他人が見たら絶対分からない様になって来ております。

サラリーマン業の方では、経理財務が主な仕事なので、数字や書類とにらめっこする毎日のですが、そのせいか家に帰るともう書類を見たくなくなって、ポンとその辺に山積みにしています。加齢のため数年前からは目が劣化して来たこともあって、長時間書類を読みことが億劫です。

しかし「後でやろう」はダメ。

その都度整理しないと、アラフィフの私は結構色々忘れてしまいます。

インターネットの世界では「忘れられる権利」ということが論じられていますが、私は「忘れる権利」を日々行使しております。

先週の日曜日のことですが、生きた建築ミュージアム フェスティバル大阪(通称：イケフェス大阪) で地下鉄本町駅直上にある竹中工務店に行きました。普段は上がることのできない屋上からの写真です。

本当に良い天気でした。

 

 

 

区分マンション その4

お世話になっております。

こども不動産です。

久しぶりに区分マンションの話です。

9月16日のブログ以降、9月27日に銀行の会議室で決済を行い、司法書士さんの手続きも完了し晴れて所有権を得ました。

売主の方とはその場で初めてお会いしたのですが、とある町の町議会議員をされている方で、内見時に選挙関係のビラや看板が置いてあった訳がようやく判りました。

さて、決済が終わったのでここからは改装の話です。

前にも書きましたが、部屋は40年前の新築時から基本変わっていません。なかなか年季が入っています。

立地は良いので、内装が良ければかなりお家賃は頂けるのですが、現状では住むことさえ困難。 水回りが死んでいます、と言うより全て死んでいます。

業者の方にスペアキーを渡して、下見に行ってもらいました。詳細な図面が無いので、構造壁、梁、配管、吸排気など、見積りに必要な情報を入手必要があります。

その後、第一回打ち合わせ開催。

工事業者さんと、客付けや管理でお世話になっている不動産業者さんの3人で「あーだこーだ」言いながらプランを練っていきました。

まだリノベーションのプランは出来がっていないものの、解体作業は今週から開始してもらっていて、ほぼ完了。

間取りはこんな感じになりそうです。

上がビフォーで下がアフター。(ビフォーアフターの違いが結構ビミョーで分かりにくい！)

3点ユニットをセパレートに変更、壁の位置を変えて、キッチンの位置を移動。

前回のブログで書いた3D マイホームデザイナーで作業しました。寸法は適当だけど。

ブログを拝見させていただいていると、ご自分自身でプランを立てて工事をされておられる方もいらっしゃいますが、本当に凄いなあと思います。

私は大体のイメージを伝えることぐらいしか出来ないです。

3D マイホームデザイナーPro9

お世話になっています。

こども不動産です。

3D マイホームデザイナーPro9  を買いました。

https://www.megasoft.co.jp/3d/pro9/

以前デザイナーさんに作成していただいたパースを自分でも作ってみたくて。

間取りやレイアウトの検討や、こちらのイメージを工事業者さんに伝えるのにも使えそうです。

でも本当はオモチャが欲しかっただけ？

3D マイホームデザイナーは本格的な3D CADとは違い、基本的にはソフトに初めから入っているパーツを組み合わせていくことで、家や内装を3D で作成し、間取図やパースを作成することが出来るソフトです。3D のデータやテクスチャーを取り込む事も出来るので、ある程度の拡張性も有ります。何の知識もない私でもある程度使えます。

先ずは習作としてワンルームマンションの一室を作ってみました。こんな感じ。

いつか70年代スペースエイジな部屋を作りたいな〜あと。

ネットから拾った間取図を下絵にして間取りを作成し、壁紙、扉、カーテン、照明などを加えていきます。

ボタン一つで立体化するのは結構感動。

テクスチャーを取り込んだ時に縦横比が変化する理屈が未だに分からず試行錯誤しています。

2017年 その6

お世話になっております。

こども不動産です。

さて、2017年その5 からの続きです。

振り返りも終盤に近づいてきました。

40平米の部屋のリノベーションの話です。

前回のリノベーションが女性のデザイナーさんにお願いして凄く素敵に仕上がったので、今回も同じ方にお願いすることにしました。
 

今回は40平米とリノベーションをするには投資効率的に不利な広さなので、出来るだけ貸し出し単価を上げられようにします。

退去時の原状回復に不安が残りますが、2階のオフィススペースでやって気に入った （2017年その1 参照）無垢のフローリングにして、キッチンは以前から使って見たかったSanwaにしました。

賃貸物件としては、かなりお金を掛けています。でもそれが許される立地なので、安っぽさが出ないようにはしています。

いつも思うのですが、普通自宅は一生に一度か二度くらいしかプランを立てられないけれど、不動産業なら何度でも出来るので、いい仕事だと思います。と言うかもう趣味。

ここに時間と手間をかけることは苦にならない。

さて今日は画像が多いです。

今までで一番多いかも。

1枚目はデザイナーさんに作成していただいたパース。

2枚目以降が実写です。

ホントデザイナーさんと施工会社さんにはお世話になりました。ありがとうございました！

 

 

 

 

 

 

DX大家の会 極東船長さん神戸セミナー

お世話になっております。

こども不動産です。

10／27に DX大家の会  極東船長さん神戸セミナーに参加させていただきました。

このようなセミナーに参加するのは初めてで、非常に興味深かったです。

極東船長さんありがとうございました。

船長さんのお話の中でいくつか心に残るものがありました。

最近物忘れが酷くて記憶が相当怪しいのですが、おおよそ以下の3つです。

目標を設定する。

期限を設定する。

友人から刺激を受ける。

基本私はダラダラしているので、目標を定めても「いつか達成する」になっています。そうではなくて「いつまでに達成する」でないと物事は進まない、と言うことをおっしゃているのだろう、と勝手に解釈しています。

セミナーの後の懇親会では大勢の方と名刺交換をさせていただきました。

それでも大半の方とは話せず仕舞いでしたので、また機会があればお話しさせていただきたいです。

いつも一人で相談相手もなく不動産管理や不動産投資を行っていますので、こんなに多くの方がいらっしゃる（とは言え極一部でしょうが）のを見て、何故だか軽くショックを受けています、というより刺激をうけたというべきですね。

今回のセミナーを企画準備していただいたDX大家の会の皆様、参加者の皆様、ありがとうございました。

写真は旧兵庫県庁です。セミナー会場への道すがら撮りました。神戸は綺麗な街ですね。

 

 

リフォーム産業フェア

お世話になっております。

こども不動産です。

(投稿の翌日になって気付いたのですが、アメンバーに限定公開 にしていましたので全員に公開に変更しました)

金曜日、昼から半休をとってリフォーム産業フェア と賃貸住宅フェア 大阪に行ってきました。

時間がなくてセミナーを聴く時間がありませんでしたが、賃貸やリフォーム業界のフェアに来るのは初めてでしたので色々と興味深かったです。

父親が持っていた物件を成り行き的に管理運営し始めたのがこの業界に関わる始まりだったこともあって、賃貸を生業としている感覚が薄かったのですが、だんだんとサラリーマンとどちらが本業か分からなくなって来ました（笑）

さて、フェア自体はビジネスに直結するほどの巡り合わせは無かったですが、リノベーションの参考にはなりました。

その中でも「70年代不動産」は、私の好きなテイストで、いつかあんなリノベーションして見たいです。ただ資料を見てみると、リノベ後の家賃上昇額が低く、空室対策にはなるものの、利回りは低下します。場合によっては、リノベに高額な資金を投下するよりもADを増やすだけの方が効率が良いことも多いでしょう。

どのケースでどの戦法で行くかが重要だと思います。

土曜日にアップしようとしたけど、月曜日になってしまった。

すみません。

週末これに乗りました。

今回のブログの主役はコレ？

ハローキティ新幹線

 

 

2017 その5

毎度お世話になっております、こども不動産です。

だいぶ涼しくなって来ましたね。

今年の夏はもう飽きるくらい暑い日が続きました。

さて久しぶりに2017年の話の続きです。

もうだいぶ昔のことのように感じますが。

2階の事務所部分のリノベーションが終わり、客付けも後もう一室となったところで、また退去されました。

40平米程のお部屋に親子3人で住まわれていたので、お子さんの成長されて手狭になり始めていたんですね。

いい具合のマンションが近くに見つかったとゆうことで、良かったです。

とはいえ、当方にとすれば空室発生です。良くないです。

早速管理会社の担当者さんを交えて作戦会議を開催しました。

40年前からあまり手を入れていない内装では、よっぽど安くしないと客付け難しそうなので今回もリノベーションすることにしました。

ただ部屋の広さが40平米で、費用対効果があまり良くありません。

これはどうゆうことかと言うと、40平米でも50平米でも工事の費用は大きく変わらないのですが、家賃は広さに応じて高くなるので、狭いと投資効率が悪くなるのです。

ただ一方で60平米に近づいてくるとファミリー物件になるので家賃を上げにくくなります。

この辺はビルの立地や築年数などにも左右されるのでしょうから、どのくらいの広さがベストというのは言えません。

と言うことで出来るだけ費用を抑えつつ、高い家賃を狙える部屋作りを目指すしか有りません。

まあ常にそれしかないですよね（笑）

次回に続きます。

この間、散歩していて見つけたビルの側面です。なかなか面白い。