区分マンション その3（契約完了）

お世話になっています。

こども不動産です。

暑かった夏が終わり、大阪でも多少涼しくなって来ました。

そのせいか、体調を崩される方もいらっしゃるようで、そういう私も倦怠感が抜けません。

そうは言ってもやる事は色々あるので、何とか踏ん張っていきましょう。

土曜日は昼から区分マンションの契約を交わしてきました。会社の登記が終わったので、やっと契約書に捺印が出来ます。

今回、短期で売却する可能性があったので個人でなく法人で購入したのですが、会社設立まで契約を待ってもらっていました。

前に個人で区分マンションを購入した時は、契約書に名前と住所を結構なんども書きましたが、今回は会社のゴム印を作っておいたので楽でした。

契約はその購入予定の区分マンションで行いました。椅子はあるのにテーブル的な物が全くなく、仕方ないので仲介業者さんと地べたに座って重要事項説明と契約。

床に契約書等散乱。

こんな感じで契約が終了です。

その後、リノベーション工事を行う業者さんに来ていただいて、寸法を測ったり、構造のチェックをし、大雑把な方向性を話しました。

決済が終わるまでは自由に出入りできませんから、こういう機会に色々と済ませてしまいます。

前にも書きましたが、この区分マンションは、3点ユニットバスの2DKで、基本40年程前から殆ど手が入っていません。

今回確認したところ、変な場所に構造壁もなく、今考えているプランを実現できそうです。

銀行口座開設

お世話になります。

こども不動産です。

会社の登記が完了しましたので銀行口座開設申し込みに行ってきました。

去年開業した業者さんに聞いていたところによると、法人の口座開設には2〜3週間かかり、2回は銀行に足を運ぶ必要があるとの話でしたが、今回口座を開設した銀行さんは以前区分マンションを購入した時にローンを組んでいただいたところだったので、すんなり申込が完了しました。2〜3日で口座開設が完了するようです。

これで近々購入する区分マンションもこちらの口座を使って行えます。

申込書の記載が終って、担当者さんに最近の不動産への融資状況を聞きました。

融資の基準自体は基本的には変わっていない。

ただ、スルガ銀行の事件以来、本人確認のプロセスが追加され、提出書類が増加し、審査の目が厳しくなったらしく、また自己資金も以前より多めに必要となっている。

やはり影響は大きいようですねえ。

区分マンション その2

お世話になっております。

こども不動産です。

先日来進めていた会社設立ですが、遂に登記が完了しました。この会社の株主は私だけなので、スピーディに物事を進めることが出来ます。モチベーション上がります（笑）

さて、購入を決めた区分マンションですが、売主さんの残置物搬出が9月末までに終わらなさそうなため、決済は10月になりそうです。

私は大阪市内に住んでおり、区分マンションについてはリノベーションして貸し出すこと前提としているので、主に大阪市の中心部の物件を物色しています。リノベーションをして効率よく家賃を上げることが出来るのがこの地域だからです、と言いますかこの地域でないと資金回収が難しいと思っています。

大阪周辺のリノベーション済み物件の家賃相場をたまに調べるのですが、結構なコストをかけて素敵な部屋になっているにも関わらず、家賃が周辺と比べてあまり高くなっていない部屋が有ります。もともと所有している物件の空室対策というのであれば、分からなくも無いのですが、追加のコストに対するリターンが有りません。これは失敗です。

そんな中で今回、何とか利益が見込めるお値段の物件が見つかったので、即申し込みを入れました。仲介業者さんのおっしゃるには、私の後にも結構な数の問い合わせが入っていたようです。

今後も定期的にリーズナブルなお値段の物件が見つかると良いのですが。

自然災害

お世話になっております。

こども不動産です。

先日の台風21号は酷かったですね。

皆様のところは被害無かったでしょうか。

幸いうちの物件は、エントランスや駐車場に葉っぱやゴミが飛び込んで来たくらいで、今のところ大きな問題は見つかっていません。

ただ京都に住んでいる親戚の家 2軒は瓦が飛んだという話しを聞いています。

2軒とも最近空き家のなったのですが、誰も住んでいない家の修理って難しいと思います。いっそ潰してしまうべきかどうか。

思い出が詰まった家だから、でも思い出のために高額な修理費を支払うのか。

立地が良ければ、人に貸すなり出来るんでしょうけど。

それと、北海道の地震も酷い状態ですです。

亡くなった方や、怪我をされた方、被害に遭われた方々には、何と声をかければいいのか分かりません。

不動産管理をしていると自分の物件に被害が無いと本当に胸をなでおろします。

写真は勤務先の近くです。

風の力って恐ろしい。

 

 

新会社設立

またまたご無沙汰しております。

こども不動産　です。

前回のブログで書かせていただいた区分マンションですが、新規に立ち上げる法人で購入する事にしています。

現在保有・管理しているマンションはレジデンスとオフィスの複合物件ですが、課税対象売上が1000万円以下なので今のところ消費税の申告・納税義務がありません。

1000万円を超えると収入が減るので、法人を分けて分散しようと思います。

住居向けの家賃では消費税をいただけないのですが、建築費や管理費などの支払いの際の消費税はコストとして家賃の一部となっているわけで、家賃を非課税とすることの意味は私にはよくわかりません。

それで、その会社の名前なんですが、

㈱XXXXXXX不動産管理

としました。

（旧）ブログ名が社名に昇格です。

前回ブログ投稿以降、法人立ち上げのための書類作成で司法書士さんに会ったり、個人の印鑑証明取りに行ったり、資本金送金したり、社印を作ったりしてました。もう少しで登記完了です。

この消費税の仕組みですが、平成35年にインボイス制度というのが導入されると通用しなくなると言われています。ただ、この新しい制度についてはまだ色々と議論があるようですね。

区分マンション その1

お盆はいかが過ごされましたか。

こども不動産です。

世間は17日からいつもの日常を取り戻して居ましたが、私も17日に不動産屋が動き出すのに合わせて区分マンションの内見に行ってきました。お盆前にネットに出た物件で、自宅のから徒歩圏内、お値段もリーズナブルだったので、買ってもいいかと。

ハイ、その場で購入申込書入れてきました！

このまま購入できそうです。

最近は、ブログには書いていないですが身内の権利関係の整理か、滞納テナントと戦っているかかどちらかなので、今回は久しぶりに面白そうなお仕事。

40平米強の旧耐震築3点ユニット物件は、当然リノベーションします。

ただ、長期保有するか、短期で売却するか方針決めてません。リノベーションのやり方もその方針によって違ってきます。

短期なら、今家賃を高くできる仕様にするし、長期なら流行り廃りのあまりないデザインでメンテナンスをに手間が掛からない仕様にするでしょう。

 

今はこんな状態ですが、数ヶ月後どんな姿になるのか楽しみです。

残暑見舞い

残暑厳しい折、皆さまいかがお過ごしでしょうか。

こども不動産です。

お盆は、サラリーマン業、不動産管理業共に完全休業中で、比較的のんびり過ごしています。とはいえ子供の暇つぶしに付き合わされたりして自分の時間はありません。

昨日はＪＲ大回り乗車というのを大阪／和歌山  の周辺でやってきました。(大回りについてはウェブサイトで調べて下さい。)

天王寺駅から乗車して和歌山駅で乗り換え、単線区間を走って、大阪に帰って来ました。途中下車せずひたすら電車に乗るだけの旅です。息子が乗り鉄なので、よく付き合わされています。結構楽しいですけどね。

 

 

 

 

では、まだまだ暑い日が続来ますが、体調にお気をつけ下さい。

法人税セミナー その2

ご無沙汰しております、こども不動産です。

本日は、第2回の法人税セミナーに来ております。

しかし！講師の到着が遅れてセミナー始まらないのでブログ書き始めました。

副読本はこれです。

講師が到着しました。

授業開始です。では後ほど。

ハイ、1時間遅れで終了しました。

今回のセミナーも有意義なものでした。
進み方が早いので、ついていくのが大変でした。ある程度の会計知識と税務知識があることが前提のセミナーなので、内容はかなり濃密でした。

サラリーマンとしての業務にも役立つし、不動産管理業にも役立つので一挙両得。

最近ブログサボり気味です。

不動産管理業務に関してはほんとうに書くことが無いのです。ある意味いい状態。

家から1キロぐらいの距離の築古のマンションが相場より少し安い値段で売りに出ていたので内見申し込んだのですが、土曜からから盆明けまで担当者不在とのこと。

ブラック企業じゃ無いようです。

滞納テナント その7

お世話になっております、こども不動産です。

現在、夏バテ絶賛進行中です。

さて、久しぶりに滞納テナントについて。

現在に至っても一切入金がない状態が継続しています。このまま待っても支払いそうにないので、家賃保証会社に保証金の支払いを求めることにしました。すでに請求のための書類は送付済みで、来月には振り込まれます。

ただ保証会社が保証するのは延滞部分だけで、契約書に記載されている、退去時の3ヶ月事前報告補償と一年内早期解約ペナルティは支払われませんので、それらは当方が自力で回収するしかありません。

知り合いの業者さんを通じて、手を打ってはいるのですが、なかなか難しそうな感じです。

さて一方、良いニュースもありました。

空室となったその事務所、申し込み入りました！  パチパチ👏

敷金も前回より多めに預からせて頂きます。

これは嬉しかったですね。やっと本当に満室です。今までは満室でも家賃を払わないテナントが居ましたから。

暑い日が続いて居ます。皆様もお体ご自愛ください。

正常性バイアス

ご無沙汰しております。こども不動産です。

今日はチョット毛色の違った話です。

6月18日に発生した大阪北部地震。

女の子がブロック塀の倒壊で亡くなりました。うちにも小学生の子供が二人おり、地震発生時通学中だったこともあって未だに強く印象に残っています。

地震から1か月ほどが経過したころ、この地震について女の子が無くなった小学校がある高槻市の市長が新聞社のインタビューに答えたのですが、そのなかで「正常化の偏見」と言う言葉を使われました。

「正常性バイアス」とも言うのですが、この言葉聞かれたことがあるでしょうか？

正常性バイアスとは、自分にとって都合の悪い情報を無視したり、過小評価したりしてしまう人の特性のこと。

自然災害や火事、事故、事件などといった自分にとって何らかの被害が予想される状況下にあっても、それを正常な日常生活の延長上の出来事として捉えてしまい、都合の悪い情報を無視したり、「自分は大丈夫」「今回は大丈夫」「まだ大丈夫」などと過小評価することです。

実際、東日本大震災で津波で逃げ遅れた人の中には、正常性バイアスのために逃げ遅れた人が多くいるらしいです。

高槻市市長は、倒壊したブロック塀に関して、専門家による指摘があったにも関わらず、適切な対処がとられなかったことについて、「私も職員も、ブロック塀が倒れて悲惨な被害が起きるというリアルな危険性を認識していなかった」、「自分たちの塀は安全だという、根拠のない過信というか、思い込みがあったのかもしれない」と述べ、自分だけは大丈夫という「正常化の偏見」と呼ばれる心理に陥っていたと発言しています。

自分のことを思い返してみると、地震や、洪水などの天災に限らず、確かに前述のような行動は思い当たることがあります。

ただ人間の心は、予期せぬ出来事に対して、ある程度「鈍感」にできています。

日々の生活の中で生じる予期せぬ変化や新しい事象に、心が過剰に反応して疲弊しないために必要な仕組みで、人間にはある程度までは物事を正常の範囲として処理する心のメカニズムが備わっていると考えられています。

古い防災の常識では、災害に直面した人々の多くは、たやすくパニックに陥ってしまうものと信じられており、災害に関する情報を群衆にありのまま伝えて避難を急かすようなことは、かえって避難や救助の妨げになると考えられてきたのですが、現在は逆に、災害情報に対する鈍感さが注目されるようになっています。

個人では、災害情報に対して鈍感になりすぎないようにしなければなりませんが（敏感すぎるとパニックに繋がるので）、組織レベルでは人間のこのような特性に左右されないように、災害に対しての行動指針の策定が重要だとされています。

ニュースなどを見ていて、災害時の人間の行動について腑に落ちないことがあったのですが、これを知ることでかなり理解できた気がします。

今日の写真は、堺筋本町にある大阪商工信金のビル。レリーフは旧ビルの屋上にあったものを移設したものです。今井兼次氏作。