税務セミナー

お世話になっています、こども不動産です。

もう先週の話になってしまうのですが、税務申告のセミナーに行ってきました。

このセミナーは不動産関係ではなく、サラリーマン業の関連で参加したのですが、とても良かったです。

有料のセミナーに自己負担なしで参加出来るのもお得

サラリーマンとしては管理畑の仕事、特に経理の仕事が多かったのですが、これまで申告書作成には携わった事がなく、あまり税務の知識が有りませんでした。会社がある程度の規模になると仕事が細分化されるので、狭い範囲に知識が偏る傾向があります。

サラリーマンはいくら会社が税金を払っても、自分のもらえる給与は変わらない(変わる場合も有りますが)ですが、不動産業の方では税金を多く払うと自分の手元に残る資金が減るので、死活問題です！

セミナーってものは結構眠たくなるものも多いですが、自分のお金に直結するものは目が覚めますね（笑）

雨漏り その5

いつもお世話になっております、こども不動産です。

先週の大雨で、ヤッパリいつもの部屋が雨漏りしました。

ただ、お願いしている業者さんは先日の大阪北部地震の仕事も残っているため、早急な対応が難しいとのこと。

それと業者さんから聞いたところによると、雨漏りの対応は相当難しいみたいです。対策をしても別のところから漏水したり。

ところで、

滞納テナント、未だ入金ありません！

払わないつもり

泣き寝入りするつもり無いですよ。

さて今日の写真は、東京出張から帰りの新幹線でブログ書いていいるのでコレ。

ちなみに、東京駅隣接のオフィスビルの家賃は坪4万円超。そんなにお家賃頂けたらええなあ。

空き家問題

いつもお世話になっています、こども不動産です。

今日は日頃の何となく思っていることを書きます。空き家問題です。

素人考えで、深い考察とかないのですが、ご容赦ください。

新聞など読んでいますとよくこの言葉を見かけます。その対策として、空き家の対しての固定資産税優遇措置を止めるだとか、空き家バンクの活用だとか書かれています。ただ実際にはあまり効果を上げていないようです。

この件に関する私の疑問は、政府はなぜ新築住宅に対する優遇的な政策を止めることができないのか、という事です。

恐らく空き家問題は、古い建物のリフォームや耐震工事に対する補助の拡充。その財源を、住宅ローン減税を新築住宅に対しては行わないようにする事などで捻出すれば少なくとも今よりは改善します。

日本の人口は減少に転じ、世帯数も2020年には減少に転じると言われています。もはや、新築住宅を大量に供給する社会的意義は失われています。また建築業界全体としては、人手不足に陥っており、新築住宅を建てなければ干上がってしまうということもないでしょう。

ではなぜ政府は今のような政策を継続しているのか？ここが分からない。単にバカなのか？当然のごとく予想される未来が見えないのか？ 

景気勢いを殺したくない、とか有るのかも知れませんが、目先だけでなく10年、20年、半世紀先も考える事が行政のお仕事です。

素人でも簡単に予想がつくのに、どうして何もしないんでしょうね。ホント不思議です。

まあ私には知り得ない、政治の裏側というもが有るのでしょうが、とにかく政策の質を上げてもらいたいものです。

本日は駄文(愚痴)にお付き合いいただき、申し訳ありませんでした。

リノベーション セミナー

いつもお世話になっております、こども不動産です。

二日前ですが久し振りにあるリノベーション関係のセミナーに参加してきました。

企業が行う無料のセミナーってものは企業が顧客を獲得するための仕組みなので、 上手く使えば多少勉強にはなるものの、だいたい営業色が見え見えで気分が悪くなって来ます。

なのでほとんど行かないのですが、今回行ったセミナーはそれでも良い勉強になりました。

当日は西日本地域で記録的な豪雨が予想されたことからかキャンセルが相次ぎ、参加者が私だけ。  おかげで講師の方とマンツーマンだったので、気兼ね無く質問できて良かったです。

その豪雨ですが、酷い状況です。

物件を持つ大家としては、雨漏りなど気になるとこですが、そんなことよりも、

家が浸かったり、家族を亡くされた方にはなんと言ったら良いのか。

滞納テナント その6

いつもお世話になっております、こども不動産です。

今日は近畿圏、鉄道動いていないところが多いです。つい先日の大阪北部地震の鉄道の混乱を思い出しました。

何時もの金曜日の夕方なら人通りも多いのに、今は帰宅する人すら少ないです。

さて、案の定6月の納付期限を過ぎても滞納テナントさんからは入金無しでした

今後の対応

1、保証会社から4ヶ月分の保証をもらう。

2、残債について改めて請求書を送付する。

それからどうするか？

これまで使ったことは無いのですが、債権を回収する業者さんに成功報酬で依頼する、と言う手段もあります。

そうでもしないと払ってくれそうにない雰囲気だしなあ。

雨漏り その4

ご無沙汰しておりました、こども不動産です。

雨が降る☔️。雨漏りが怖い。

先日雨漏りの調査を行ったんですが、原因不明

まだ詳細な報告を受けていないのですが、室内に漏れている以上、多少費用が掛かろうとも原因を究明するしか有りません。

でも話を聞くと、雨漏りの調査は難しいらしいとのこと。とにかく祈っておきます。

話は変わって、

エントランスのドア・クローザー(ドアがユックリ閉まる機械)が壊れました。建築以来なので35年以上頑張ったのですが、遂に力尽きました。

で、工務店にお願いして取り替えたのですが、何日も経たないうちに動作がおかしくなり、見てみると、ネジが抜けてました。

ネジ穴がバカになってたのですが、これ素人レベルじゃ無いですか？

チョットした事なのですが、もう少しいい仕事して欲しかった。

 

2017年 その4

毎度お世話になっております、こども不動産です。

暑くなってきましたね。

住居がマンションの最上階に位置するので、夏は屋上からの熱で余計に暑いです。屋上に打ち水したら涼しくなるのでしょうか？！

さて2017年のリノベーションの話の続きです。

これまでリノベーションを行った部屋は黒板塗装以外は割と個性のないものでした。それでも、直ぐに埋まってくれたので、良かったのですが、もうチョット凝ってみたくなりました。家賃ももう少し上げられそうですし。

以前のブログで書いたデザイナーさんと相談しながら、床材、壁紙、キッチン、照明などを決めて行きます。

事務所スペースのリノベーションを行った時もそうでしたが、このプロセスは楽しいです。

その中でも結構こだわったのがトイレ（笑）。Pinterestでトイレ画像を集めまくった成果が出ました！？

それと照明もオシャレです。

デザイナーさん、ありがとうございました。

出来上がりはこんな感じです。

 

ヤッパリトイレがお気に入り。

この部屋ですが、家賃を欲張り過ぎたのか決まるのに2ヶ月ほど掛かってしまいました。結局数千円下げて入居者決定です。

滞納テナント その5

お世話になっております、こども不動産です。

水曜日は会社が終わってから業者さんと大阪駅の隣にある福島駅近く飲んで、久々の午前様。福島駅界隈はナカナカ楽しいですね。路地裏的なところに個性的なお店が密集しています。

木曜日も会社が終わってから管理会社さんと打ち合わせ。例の滞納テナント退去によって空室となった事務所の募集条件について話し合いました。

結局、ほぼ前回と同じ条件にしたのですが、保証会社からの家賃保証期間が4ヶ月間だった場合、回収できない部分が大きするので敷金を前回より増やして募集することにしました。

一方、家賃に関しは多少交渉に応じる方針とします。リノベーションで相当お金を掛けているので、家賃を上げて回収していかないといけないけれど、空室よりはマシです。とはいえ周辺のビルと比べるとだいぶ高めですけどね。 とにかくターゲットは滞納しないテナントさんです（笑）

今回のことで、色々勉強させてもらいました。空室が出来るととにかく埋めようとしてしまいますが、取りっぱぐれになったら意味がありません。

あれ？チョット待てよ。

もう終わったような書き方をしましたが、まだまだ戦いは継続中。まだ滞納分回収していません。6月末を支払期限としているので、本日入金が無ければ、取り立てをどうするか考えないといけないです。

リノベーションを進めていく訳

いつもお世話になっております、こども不動産です。

今回は、空室ができる度にリノベーションを進めていることについて書いてみます。

私が管理運営しているビルは都市の中心部の近くに位置し、昨今急速に人口が増加しており、同時にマンションの建設ラッシュと言う状況にもあります。人口が増えるのは良いのですが、新築マンションと言う強力なライバルも増えていきます。
また恐らく、比較的収入が多い方が流入して来ていると思われます。

うちのビルは築35年を過ぎています。
これまでの35年間で外壁塗装などの修繕は除いて、大規模な改修工事はインテリア、エクステリアともに行ってきませんでした。
RCのビルそのものはメンテナンスをして行けば60年程度は通常持つでしょう。コンクリートは100年でも持つという話もありますが。

私の勝手な理屈ですが、仮に60年で建て替えるとすると、賃貸物件としては20年毎に内装を更新して3回転するか、30年毎に更新して2回転で行くか、どちらかだと思っています。以前のブログでも書きましたが、内装の寿命（物理的な老朽化と商品としての陳腐化）と建物の寿命は全く違います。

うちの場合35年経っていますので、残りの25年を乗り切るためのリノベーションを行うタイミングが今だと思っています。余りにも築古になってから改修しても投資を回収する期間が限られてしまうからです。空室期間やリノベーション後の家賃の上昇率を考慮すると、今はそのタイミングだと判断しています。

築10年のマンション部屋と、築35年だがリノベーションしたばかりの部屋では、リノベーションした部屋の方が良いと思われる方は多いと思います。
ただしリノベーションをしたことで高くなった家賃を払っていただける立地で無ければ無駄金になります。

理想はビンテージ物件で、古いこと自体に付加価値が出てくるものです。これはなかなか難しくて、基本的に旧耐震物件となることが多いですし、かつ立地が良く無くてはならない。融資が付きにくいのに、土地値が高く、現金を持っていないと入手出来ません。未熟な投資家には、遠い道のりです。

今日はここまでにします。

なんかもう乱文感が甚だしいのですが、ご容赦ください。

大阪メトロ　本町駅近くのビルです。こんなビルが好きなんですよね。

よくウェブサイトでも紹介されています。

 

2017年 その3

毎度お世話になっております、こども不動産です。

本日は、サラリーマン業、家のこと、不動産関係となぜだかイロイロ重なり、まだ週明けなのに若干疲弊気味です。

先ずは近況を。

滞納テナントさん、先日発行した請求書の支払い期限は6月末まで。「お願いだから支払ってください。」

雨漏り対応。ようやく漏水調査の日程が今週に決まりました。一件のお宅がいくら電話しても出ず、予定が組めなかったのです。

さて2017年の話の続きです。

事務所のリノベーションの話を書きましたが、その工事が終了するより前に一室退去となりました。

まだ比較的綺麗な部屋だったのですが、基本が昭和なお部屋ですから、改装することにしました。今回はユニットバスやクローゼットなど一部をそのまま残します。

これまでは、工務店に内装などのデザインもお願いしていたのですが、今回外部のデザイナーを使うことにしました。

どちらかというとインテリアコーディネートに近い依頼でしたので、デザイン費用は安めの設定だったのですが、実際にはかなりの労力が掛かっています。ホントおせわになりました。

(つづく)

ハッシュタグランキングで33位になりました。相変わらず写真無しでしたが