セキュリティ

お世話になっています。

こども不動産です。

うちのマンション、セキュリティは今ひとつです。

住居部のエントランスにオートロックは無く、誰でも各戸にアクセス出来てしまいます。昭和のマンションではそれが普通でした。さすがに、空室が出るたびにカメラ付きのインターホンに付け替えたり、鍵自体もピッキングしにくいものには替えています。

そんなセキュリティ状況ですが、例の滞納テナントが解約届を出してので空室になった以外は全室入居いただいています。

単身者向けのマンションでは無いですが、新しく入ってくられる方の半数近くはお一人ですし、その中には女性もいらっしゃいます。

賃貸物件選びのポイントとしてセキュリティは上位になっていますが、うちは単身向けではないので、選んでもらえているのかも知れません。またセキュリティだけがお部屋選びの判断基準でもないのでしょう。

2017年 その2

毎度お世話になっております、こども不動産です。

事務所のリノベーションが終わり、後は客付けが出来ればめでたし、めでたしです。

1号室から3号室まであって、その内2つの部屋は直ぐに決まりましたが、残り一室がなかなか決まりません。奥の部屋で日当たりが悪いのも一因です。家賃の設定もリノベーションしたので周辺相場よりは高めに設定しています。ただし、そこ以上に坪単価の高い他の部屋は決まっているので、極端に値引きはしません。

そうしているうちに、遂に決まりました。そう、件の滞納テナントさんです。。。

ここで現在進行中の話とつながってくるんです。

今日の写真は今週の月曜日に大阪北部で起こった地震のあと、新大阪から淀川を徒歩で渡って帰宅する時のものです。この時点では地下鉄御堂筋線もJRも淀川を越える線がまだ不通で、既に開通していた地下鉄の中津駅まで歩くしか無かったんです。

バスという手段も有りましたが、それよりは歩いた方が早いので、大勢の方が歩いていました。普段こんなところ誰も歩いていないです。観光で大阪を訪れていた外国人も大勢いらっしゃいました。

 

2017年 その1 (オフィス リノベーション完了)

毎度お世話になっております、こども不動産です。

2017年になりました。

長らく空室になっているオフィスの改修工事開始です。

ただ、工事が始まってしまうと私にやれることは限られています。

タイルカーペットの柄、鍵の位置など、工事をしながら決めていく部分は、デザイン事務所の方から確認依頼が来るので回答していきます。

後は消防検査の書類に捺印して、

ハイ、完成です！？

なんか他の人のブログを拝見していると、工事の過程を写真に撮られていたり、建築過程だけで何話も話が続くのに、私のは数行で終わりです。orz

何か思い出したら後日追加します。

そしていつもの通り工事期間中の写真はなく、もう少し写真を撮っておけば良かったと後悔しています。

ビフォー

アフター

化けました。

最後の写真が以前のブログで拘っていたレンガです。

最終的にここだけ使いました。

お金かなりかかったけど、取り返します！

でも、3室あるうちの1室にいきなり滞納テナントが入ったんです。

先日、解約通知は届いたけど、家賃9ヶ月相当の未払金はいつ入金されるの？

乞うご期待！！

滞納テナント その4

お世話になります、こども不動産です。

ついに解約通知書が届きました！

これでやっと提訴取り下げられます。

と思ったら、日付書いてない。

「なんで日付書いてへんねん。ココに日付けを書いてくれって記載方法まで書いてあるやないか。 アホちゃうか！」と大阪弁で毒づきたくなるところグッと抑えて、このテナントとの窓口のなってくれている保証会社に状況を説明しました。

保証会社が電話を録音しながら本人に解約日を確認、一応それで解約の意思と後々異議、不服がでない事を確認しました。

この借主さん40歳台半ばで一応代表者な訳ですから、もうちょっと常識が有って然るべきでしょう。まあ世の中にはもっと想像もつかない行動を取る人は沢山いますけど。

後は6月末までに滞納家賃とペナルティー代の入金があれば一件落着何ですが、あまり期待できない。

ハイ、本日の写真です。あべのハルカス。現時点で日本一の高さのビルです。

昨日は日本一のタワーの写真でした。

写真を撮った場所は星野リゾートがホテル建築を予定している場所の近くです。

 

区分マンション購入 2016年

いつもお世話になっております、こども不動産です。

2016年に関して最後にもう一つ書いておくことがありました。

書き忘れていた訳では無いのですが、マンションの管理運営の話と全く別ものだったので後回しになったと言うか。

思い返してみると2016年はサラリーマン業をしながら、色々していたんだなあと思います。でもそれ程忙しかったような記憶もないし、基本暇だったんでしょう。

さて、そのもう一つは区分マンションの購入です。マンションの方はファミリービジネスと言うのか、自分を含む親族の物件を預かって運営している形ですが、自分名義の物件を持ちたくなりました。

マンションの管理で懇意にしている担当者さんから、利回りが良いオーナーチェンジの区分マンションの提案が有り、ローン返済後のキャッシュフローもかなりプラスだったので、物件を見に行かず？！購入を決めました。

取引銀行の担当者さんに話をしたら3割自己資金で融資となりました。利回りは想定したものより少し低かったです。

これまでずっと親と同居しているか、賃貸物件に住んでいたので不動産を所有したことがなく、金融機関からお金を借りたこともありませんでした。なので興味深い経験になりました。

因みに、購入から2年が経ちましたが未だにこの区分マンションには行ったことがありません。不動産投資の先輩方には怒られそうですが。滞納もなくキッチリお家賃を振り込んでいただいてますし、マンションは管理組合もしっかりしているので、売却するまで本当のところは分からないですが、多分いい買い物じゃないかと思っています。

ところで、ブログに写真がない事を多少気にしているわけですが、今回も載せられる物が有りません。

替わりに出張で東京に行った時の写真を載せておきます。

初めて実物見ました。

2016年 その6

毎度お世話になっております、こども不動産です。

まだ2016年の話が続きます。

延滞テナントの話はさておき、大幅に予算オーバーしつつもプランは決まりました。

さて次は？

そうお金です、支払いのための資金が必要になります。

これまでのリノベーションはそれなりにお金は掛かっていたものの、なんとか自己資金で賄えていたのですが、今回はワンフロア全体、及びオフィスのエントランスの改修なので、規模も金額も大きいです。

実際にはリノベーション計画と並行して銀行とは話をしていました。先ずはメインバンクに話をしたのですが、一応黒字決算を続けていたのと、土地建物に担保価値がそれなりに有ったので貸してくれることになりました。

ヨカッタ。

ただ、私が運営しているビル(会社)は親兄弟親戚も株主になっているにで、融資の時は少し余分に手間が掛かります。融資実行日の前日まで兄弟の仕事の都合で印鑑が貰えず、かなり焦りました。

さて2016年12月末までに何とか工事のスケジュールが固まったので、年明けから工事開始です。

ところで、この頃の写真を探したのですが、全然無い。それとこのブログ、写真が少ない。

地震

お世話になります、こども不動産です。

今朝、大阪で強い地震がありました。

私は通勤のため駅に着いたところで、地震が発生したのですが、電車に乗る前だったので、車中に閉じ込められなかったのは幸いでした。

駅員さんから駅構内から退去するよう指示が出たので一旦帰宅し、ニュースを見ていると、小さいお子さんも亡くなられたとのこと、親御さんのお気持ちはどれほどのものでしょうか。

正直当初はそれほど大ごとだと思わなかったですが、鉄道はなかなか復旧しないし、実際には大ごとでした。

災害に関してもっと危機意識を持たないといけないですね。

うちのビルについては、ざっと見て回ったところ建物自体は問題なさそうでしたが、エレベーターは昼過ぎまで停止したままでした。

ガスも安全装置が働いて停止していました。これはリセットスイッチで元に戻ります。

一室、洗面のシンクが割れたと連絡を受けました。洗面台がかなり古かったので全部交換です。

ところで今回の地震による死者のうち少なくとも2名はブロック塀の倒壊が原因です。ブロック塀にも建築基準はあるようですが、守られていなかったのか、守っていても倒壊したのか。阪神淡路大震災の時もブロック塀は多く倒れました。建物の耐震対策は進めているのに、塀は後手に回ったようです。

幼い命が失われるには特に痛ましい。

2016年 その5

お世話になります、こども不動産です。

(昨日からの続き)

ようやくデザイン事務所とリノベーションプランについて打ち合わせを行う所までたどり着きました。

昨日書きましたが、20年後にいい感じ、を目指しています。当時のメールを開いてみると、壁面には下記のようなレンガをこちらから提案していました。

 

仕事でアメリカに住んでいた時、古いレンガ風では無く、リアルに古いレンガの壁が身近にあって、それを再現したかったんです。(リアルでは無いですけど)

アメリカの中部だったので、日本ほど地震は無いし、スクラップ＆ビルドではなく、古い建物を使い続ける傾向が強いので、古いレンガも残ります。

残念ながらそのプランは予算と効果の兼ね合いで大半は却下になりましたが、入口正面の壁に採用しました。

この辺で予算について書きましょう。

もともと工事の費用は想定家賃の3年分を見込んでいました。

施工業者の選定のためデザイン事務所さんが3社に見積もりを依頼したところ、帰ってきた金額は予算の1.5倍。鼻血が出そうになりました。

そこから仕様、素材、工法、などを変更するVE（Value Engineering）を行なって、再度見積もりを依頼。 それでもかなり予算オーバーです。とはいえ施工業者を決めないと前に進まないので、1社に決めて進めてい行きます。

何年か前であれば、値引も可能だったみたいですが、昨今のように人工が不足している状況では、低い値段では工事を受けてくれません。

そこから先はコストと仕様の調整を行なっていったのですが、デザイン事務所さんもよくハードワークをこなしていただきました。

結局当初予算より2割以上高いところで決着したのですが、それ以上は削れないと思ったからですし、予算優先で納得のいかないものを作るよりはいいです。

あとはこれだけお金をかけたんだから満室経営しないといけない。

と言いながらこの一室が滞納テナントにつながって行くんですよね

つづく

2016年 その4

お世話になります、こども不動産です。

前回のブログで2階のオフィススペースのリノベーションを決意した、と書きました。

空室になってから1年以上が経過していたわけですが、原因はおおよそ分かっています。

1、トイレ、共用部の改装が出来ていないので、初期費用がかかる。

2、1フロア丸ごとでは面積が大き過ぎ（70坪）、対象となるテナントが限られる。家賃も高くなる。

ですから、部屋を分ける、トイレ等の整備、は当然必要となる訳ですが、それだけでは今日なかなか入居していただけないので、管理会社の紹介でデザイン事務所にプランと施工をお願いすることにしました。

そのデザイン事務所は数多くのビルのリノベーションを手がけている事務所で、一方私は事務所のリノベーションなんて初めてですから、当初チョット身構えていたということは他人には言ってません。

さてこの計画を進めようとしていたのですが、当時サラリーマン業のほうで数週間単位の海外出張が結構あったので物事が前に進みませんでした。

こんなドイツの田舎町に滞在していました。仕事自体は何をしていたのか記憶も曖昧なのですが。。。

 

 

 

ともかくデザイン事務所との契約を完了し手付金を支払い、ようやくデザインの打ち合わせに入りました。

このリノベーションに関しては自分なりにテーマがあって、それは「20年後にいい感じ」でした。  リノベーションが完成した瞬間がベストで徐々に劣化するのではなく、経年変化で風合いが出るようにしてもらいたかったのです。

それと、壁面に古レンガ（風の素材）を使いたいこと、アルミサッシは使わないことを伝えました。

つづく

2016年 その3

お世話になります、こども不動産です。

2016年の話の続きを書きます。

2部屋のリノベーションが終了して、入居者さんも決まった頃、2階の空室になっているオフィススペースに有望な話が舞い込んで来ました。近くのビルに入居していたテナントさんが、ビルの解体に伴い転居を迫られたのです。ビル側が立退料として転居先の改装費を出す事になっていたようで、ちょうど改装が必要となっている2階にピッタリです。先方もかなり物件を気に入ってくれていて、図面の提出を求められ、工事の業者を連れてきて改装プランも出来上がっていました。

これで決まってくれるかなと思っていたところ、家賃の大幅な減額を希望されました。

当方は改装が必要であることも考慮して周辺の相場より少し安いレベルで出していたので、一旦お断りしました。

リノベーションをして家賃を上げた場合の収支も分かっていましたから、下げるにしても限度があります。

再度交渉が入るかと思っていたら、そのまま何もいってこなくなりました。あれっ、ここから交渉じゃないの？？？

この仲介をしていたのが例の手を切った昭和な不動産屋の年寄り担当者。相変わらずのガッカリさんです。決めようという気は無いの？

そうして貴重な時間=空損 が流れていったのです。彼らが検討している間募集を止めていましたから、結構な損害でした。

結局このことが、リノベーションを行う決断に繋がります。

つづく