お世話になります、こども不動産です。
滞納テナントとの闘いはまだまだ続いております。
本日、保証会社の方にそのテナントさんから電話があり、解約通知書の提出と鍵の返却を近々に行う旨である事を伝えてきました。
おおっ、いい方向に進んでいます。
保証会社の担当者さんが、解約時の請求額について説明したのですが、家賃の滞納については理解しているものの、解約事前通知期間分と早期解約によるペナルティーについては理解していなかったようです。まあそんなもんでしょう。でも契約ってそう言うところ重要です。契約時って「フンフン」と不動産業者の説明を聞き流してしまいがちだと思うんですが、そこ！重要。
このように少しずつ解決に向かってはいるものの、未だに一銭も入金されていません（これ！重要）。
とにかく、解約通知書が届けば新しいテナントさんの募集ができます。
次はちゃんと支払ってくれる方に入ってもらいたいです。
お世話になります、こども不動産です。
ブログ、ちょっとお休みしてしまいました。
週末から体調がいまいちで、帰宅したら直ぐに寝てしまっていましたが、少し体調も戻ってきました。
今日は失敗がありました。
雨漏修理のアポ変更が、業者さんから伝わっていないくて、住民さんが待ちぼうけになってしまったのです。
業社の方には、住民さんと直接アポをとって検査を行ってくださいと、依頼していたのですが手違いがあったようです。
住民さんには雨漏りでご迷惑をおかけしているので、申し訳ないことをしました。
滞納テナントには週末に準備した、解約通知と請求書を支払い催促の手紙を添え、配達証明付き書留で送付しました。
さて、どうなるでしょう。少なくとも解約通知書だけでも返送してくれるといいのですが。
お世話になります、こども不動産です。
今日は夕方から、滞納しているテナントへの請求書作成とお支払いをお願いする手紙を書いていました。
内容的には脅しが少し含まれていますが、文面は至って丁寧です。
それとリノベーションのハッシュタグ・ランキングで49位となったようです。
読者がゼロの日もあるのに。。。
ありがとうございます。励みになります。
今日はビルの築年数について日頃思っていることを少し書きます。
「当たり前だよ」と言われそうですが、不動産管理初心者故、ご容赦ください。
日本ではRCの建物でも50年程度で解体されてしまうようですが、
欧米ではもっと長期間使用するようです。
https://www.mof.go.jp/national_property/councils/pre/shiryou/221021_05.pdf
築年数が25年程度でそろそろ築古などと言われ始めるのには違和感を覚えています。
内装は20年程度で確かに陳腐化して来ますが、建物という箱自体はメンテナンスを定期的にしていれば、RCで100年くらいは保つらしいです。地震が無い国と、頻繁に発生する国では状況が違うとは思いますが、日本では内装の劣化＝建物の陳腐化と見なされているように感じます。最近でこそ、エントランス、外壁、内装の改修によってバリューアップをする建物が増えて来ましたが、全体としてはどの程度の割合なのでしょう。
私のところはリノベーションを行うことで、周辺のマンションの築10年〜15年の物件と同じ程度の家賃にすることが出来ています。
一方、時代が進むに連れ容積率の緩和、高さ制限が変更・緩和され、土地の有効利用が可能になってくる場所も有ります。そうすると特に大都市の中心部においては、現在の容積率を使い切っていない建物を解体して、容積率イッパイの建物を建てた方が経済的には有利になることも多いでしょう。
私のところも、現在の最大容積率に対して50％程度（当時の容積率が低かったため）の使用に留まっており、将来的に配管の更新を含む大規模な改修工事が必要となった場合は建て替えを検討することになると思います。
ただ個人的には古い建物、特に昭和40年代以前のRCや、戦前の木造建築が好きで、経済性を無視してでも保存してほしいと願ってたりします。そこは趣味です。
ではチョットお腹痛いので、この辺で失礼します。
食べ過ぎたかな。。。
お世話になります、こども不動産です。
滞納テナントの対応について管理会社、保証会社と打ち合わせをしてきました。
なかなか回収への道のりは平坦では無さそうですが、踏み倒しは断固許しません。
まずは退去通知書を同封した請求書を対応を促す手紙付きで送ります。
かなりの金額ですので、最終的には回収業者の利用も検討することになるかも知れません。そうなる前に払って欲しいなあ。
梅雨の季節になりました。今日は一日中雨でしたね。☔️
来週、2箇所の雨漏りの調査を行う予定で、業者さんに借主様とスケジュール調整してもらっています。
お世話になります、こども不動産です。
お世話になっております。
こども不動産です。
お世話になっております。
こども不動産です。
また2015年の話です。
「2015年その3」で書いた通り、リノベーション後３部屋が埋まったのですが、それとほぼ同じタイミングで2階のオフィススペース1フロアを丸ごと借りていただいていた会社が退去されました。これは痛かった。
空室率一挙に20％アップ
。上記の3部屋が空室のままなら空室率40％超でした。恐ろしい。
事務所は全ての設備が老朽化しており、再度貸し出すために設備等の更新を行うと相当な費用が掛かります。
そこでひとまず、内装の改装費をご自分で負担して頂けるテナントを募集することにしました。
デザイン事務所、保育所、貸会議室などいくつか引き合い頂いたのですが話がまとまらず、結局この後空室が1年以上続くことになります。
分かっていたことなのですが、1フロアでは広すぎて、借り手候補が絞られてしまうのも決まらなかった原因でした。
この物件のある地域は、もともと企業の事務所が多かったのですが、近年急速に住民が増えてきています。
一方、事務所の需要は落ち気味なのか、難しく感じます。
さて、このオフィス部分以外でもまだ2室空室があり、そちらを先に手を入れることにしました。
「またリノベーションします！」
お世話になっております。
こども不動産です。
アクセス数一桁ですが、公式ハッシュタグランキング（リノベーション）で９６位に入りました！
なんかよく分からないけどチョット嬉しい。
読者の皆様のお陰です。
これからもボチボチ書いて行きます。
でも気付きました？
ハッシュタグがリノベーションなのに、記事は文字オンリー。
お世話になっております。
こども不動産です。
古いビルの宿命、雨漏り。
2年ほど前に最上階で雨漏りがするということで、大規模な修繕を行いました。
前回の修繕から20年近く経っており、明らかに耐用年数超えていました。orz
これかなり財布に優しくない。
先日、5階の住民の方から雨漏りしているとの連絡がありました。
ビルは8階建ですが、斜線制限(前面道路の幅によって建物の一部の高さが制限される)によりビルが斜めにカットされた形をしています。そのため雨漏りしている上の６階のベランダには雨が降り込みます。
この５階の部屋は以前にもクレームがあったところで、数年前にその６階のベランダの防水工事をしたのですが、残念ながら原因を潰しきれなかったようです。原因はベランダじゃなくビルの壁面かもしれません。
と言うことで再度業者さんに調査を依頼し、今度こそは原因を見つけて確実に対策します。
幾らかかるんかなあ。
