お世話になっております。
こども不動産です。
(前回からの続き)
ビルは2015年の時点で築34年を経過しており、借入金の返済が無かったことから、空室が多くてもある程度CFは出ていました。
だからこそ危機感なく長年お爺ちゃん担当に任せていたのだと思います。
さてリノベーションですが、イメージだけ伝えて、後は前述した客付けをしてくれている業者の担当さんと工務店にお任せしました。
今ならもう少し具体的な指示を出しますが、当時は経験も無く、お任せするしか無かったです。それに賃貸物件として客付けに適したものにするのは専門家に任すのも一つの方法だと思います。
ただ、私の場合自分の家を建てたことも、マンションを買ったこともありません。
リノベーションなんて全く経験無かった人間ですから、古くて薄汚れた部屋が新築同様に生まれ変わるのを見るのは非常に興味深かったです。
これに味をしめて少しづつ凝った部屋作りになって行くのですが、そのことはまた後日書くことにします。
そんなこんなで、2015年のリノベーションはこんな感じに出来上がりました。
私の心配も杞憂に終わり程なく3室ともに入居者が決まりました。
ヨカッタ。
(Before) 建築当初からのキッチン
(After)カウンターを作り対面式へ変更
最後に、じゃあ経営的にどうなのという話になります。
これだけお金を掛けて、回収できるのか？
空室で有ったことを考えると約3年で回収できる計算です。
投資額=3年分の家賃
家賃はもともと周辺相場と比べても低かったため、約40%アップで出しました。
この物件は大阪市内でも比較的人気の場所にあるので、リノベーションによってかなり賃料を上げることが出来ています。
（追記）
資金回収の計算を家賃の増加金額で計るべきで、家賃そのもので計算するべきでは無いと書かれている方もいらっしゃいます。
それはそれで正しいのですが、実際には両方の見方があるとことです。
その物件が長期間にわたって空室である場合は収入ゼロ、リノベーションをすることによって空室が埋まるのであれば、その差額は家賃の額となるので、投資回収を家賃そのものです計算するのは正しいです。
一方、リノベーションをしなくても何とか空室を埋めることが出来るのであれば、家賃の増額分で計算するべきです。
もっと緻密に考えるなら、空室期間やADの額も考慮に入れて、長期間のCFをシミュレーションすれば良いと思います。
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