バリ島投資は、ローリスク・ミドルリターンへ
ここ最近、バリ島の不動産の価格上昇が止まっている。
イギリスのＥＵ離脱によって、バリ島不動産の売買の主役である欧州人が、
資金を引き上げていることも原因だが、本質的な原因は他にある。
それは、バリ島の不動産が結構な価格まで上がってしまい、
低価格で投資できる案件ではなくなったからである。
イニシャルが上がれば、利回りは下がる。
利回り物件としてみた場合、２０％超という高利回りではなくなった。
価格高騰の原因は、もちろん僕たち先進国の人間がどんどん買ったからだ。
自分の国で魅力的な運用案件がなくなり、それを海外に求めた。
その１つがバリ島。
その結果、年利回り５０％という高利回りだった投資案件が３０％になり、
２０％になり、現在の１０～１５％に落ち着いたのだ。
逆に言えば、この水準がグローバルな視点で見た時に、
先進国の人間が外国に投資してリターンを得る案件として、
適正な水準ともいえる。
２年くらい前までは、普通の物件を買っていれば
相場とともに物件価格も上がり、簡単に売却できた。
ホールドして収益を上げてもよし、ワンツーでも転売してもよし、
そんな感じだった。
早い話、誰がどうやっても、投げ銭感覚でも儲かったのだ。
騙されさえしなければ。
今は、そういうわけにはいかない。
バリ島の不動産を「ヴィラ賃貸ビジネス」ととらえ、
経営感覚を持って取り組む必要がある。
ハイリスク・ハイリターンから、ローリスク・ミドルリターンへ
ステージが変わったのだ。
でも、僕はこれでよかったし、やり易くなったとも思っている。
騙されるかもしれない危ない投機から、まともな投資、ビジネスになったのだから。
では、まっとうなビジネスとして考えた場合、どう捉えるべきか。
そもそも、ビジネスとして捉えるべきなのか。
ビジネスの基本は、誰に、何を、売るかである。
まず「誰に」だが、ここでバリ島の不動産の場合、２つの選択肢がある。
１つは外国人、もう１つはローカル、インドネシア人だ。
「何を」は、外国人にはプール付きのヴィラ、ローカルには安価なローカル住宅となる。
外国人向けのヴィラは、価格が上がり利回りが下がったとはいえ、
年利回りで１０～１５％にはなる。
安定したビジネスととらえ、１５％をキープできるように運営する。
そうすれば、相場が変わらなくても、プラスで売却できるだろう。
相場が少しでも好転すれば、結構な利益が出るはずだ。
しかし、今までのように二兎を追うのは難しい。
これまでのバリ島のヴィラ投資の楽しみの１つは、
儲けながら自分が利用して楽しむというものだった。
自己使用して自分で楽しむ、その上で、ハイリターン、大きく儲ける、
物件の値上がりと高利回りで、これが可能だったのだ。
今は、自己使用してほどほどの利回りで我慢するか、
利回りを出すことに徹するか、になる。
ではもう１つのローカル向けは！？
これについては、次回書くとしよう。
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