ニューヨーク市を上回る回復スピードが鮮明に！
アメリカのオフィス市場に、はっきりとした回復の兆しが出ています。
不動産サービス会社 Transwestern（トランスウェスタン） の最新分析によると、サンフランシスコとニューヨーク市はいずれも回復局面 にありますが、回復のスピードと性質は大きく異なる ことが分かりました。
結論から言うと、
👉 サンフランシスコは急回復
👉 ニューヨーク市は安定的・段階的な回復
という構図です。
🚀 サンフランシスコ：全米トップの回復率
📈 オフィス需要は前年比＋112％
サンフランシスコでは、
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2025年Q3のオフィス需要：前年比＋112％（全米最大）
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過去2年での賃貸面積：＋158％
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Q3の賃貸契約面積：約650万SF
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進行中の検討案件：約740万SF
と、圧倒的な回復を示しています。
🏙️ 都心の活気が戻る
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テナントの都心回帰
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小売・飲食・人流の回復
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新市政によるビジネスフレンドリーな政策
により、ダウンタウンの雰囲気が数年ぶりに明るさを取り戻しているとTranswesternは分析しています。
📉 空室率と賃料
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ネット吸収：Q3は＋64,144SF
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年初来吸収：＋115,356SF
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空室率：▲100bps改善
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賃料：
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平均：$62/SF/年
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Class A：$74.50/SF
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眺望付きプレミアム：$100/SF
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💡 テック投資が最大の原動力
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ベイエリアVC投資：年初来1,500億ドル
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全米VCの 54％
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AI関連VCの 75％（980億ドル）
👉 AIブームの中心地が、再びサンフランシスコに戻っている ことが明確です。
🗽 ニューヨーク市：堅実で持続的な回復
一方の ニューヨーク市 は、派手さはないものの、非常に安定した回復基調 を見せています。
📊 5四半期連続で改善
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強いネット吸収が継続
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サブリース（転貸）スペースが減少
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テナント心理が改善
📈 賃貸活動
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Q3の賃貸面積：前年比＋34％
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四半期平均：930万SF
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コロナ前5年平均にほぼ並ぶ水準
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平均契約面積：12,500SF
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2023年の底から ＋40％
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🏢 すべてのマンハッタン地区でプラス
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Class A・Class Bともに 5四半期連続でプラス吸収
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空室率：▲10bps
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空室含む供給率：▲390bps
💰 賃料動向
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Class A／トロフィー物件：$200/SF超
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Class Bも緩やかに上昇
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新規供給が少なく、需給は改善方向
🚇 人流・雇用も回復
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オフィス出社率：53％
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地下鉄利用者数：Q3に過去最高
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失業率：4.9％（2020年の21.5％から大幅改善）
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VC投資：年初来233億ドル
🔍 なぜ差がついたのか？
| 項目 | サンフランシスコ | ニューヨーク市 |
|---|---|---|
| 回復スピード | 非常に速い | 安定・持続型 |
| 主因 | AI・テック投資 | 多様な産業構成 |
| 出社率 | 42.5％ | 53％ |
| 賃料 | 高止まり | 底打ち回復 |
👉
サンフランシスコ＝テック主導の急回復
ニューヨーク市＝分散型経済による安定回復
という違いがはっきりしています。
📝 まとめ｜日本人投資家への示唆
✔ 米国オフィス市場は「都市ごとに全く別物」
✔ テック集中都市は回復が早いが変動も大きい
✔ ニューヨーク市は長期・安定志向に向く
✔ 投資判断では「回復スピード」と「持続性」を分けて考える必要あり
オフィスは終わった資産ではない。
ただし、「どの都市・どのグレードか」がこれまで以上に重要 になっています。
