アメリカの商業不動産（オフィス・ホテル・商業施設・複合開発）では「グラウンドリース（Ground Lease）」という仕組みが頻繁に使われています。
しかしこの構造は、
✔ 正しく理解すれば“強力な武器”
✔ 理解不足だと“致命的なリスク”
にもなり得ます。
今回は、グラウンドリースの基本と注意点、そして実際に資産価値が75％下落した実例を紹介します。
🧱 グラウンドリースとは？
土地を買わずに、長期間借りる契約です。
・土地は地主が所有したまま
・建物はデベロッパー／投資家が建設・運営
・期間は通常 50〜99年
・地代（Ground Rent）を毎年支払う
👉 契約満了時、土地と建物は原則として地主に戻る
（※延長・買い取りオプションがある場合も）
🎯 なぜこの仕組みが使われるのか？
【地主側のメリット】
・一等地を売らずに保有し続けられる
・長期で安定した賃料収入
・将来的な土地価値の上昇を享受
【投資家・デベロッパー側のメリット】
・土地購入費が不要 → 初期投資を抑えられる
・本来買えない一等地に参入できる
・条件次第では自己資本利回りが向上
⚠️ 実はとても複雑な契約構造
グラウンドリースは物件の収益性だけでなく「契約条文」そのものが価値を左右します。
特に重要なのは：
・地代の上昇ルール（固定 or 市場連動）
・契約延長の条件
・契約満了時の扱い
👉 同じ立地・同じ建物でも契約内容次第で“安全資産”にも“危険資産”にもなるのが特徴です。
🚨 最大のリスク：残存期間が短くなると…
残り 10〜20年 を切ると、急激に問題が表面化します。
主なリスク：
・地代リセットリスク（市場価格で急上昇）
・評価額の急落（将来の不確実性を嫌う）
・融資リスク（地代はローンより優先順位が高い）
📉 実例：ニューヨーク「1407 Broadway」
マンハッタンのオフィスビル1407 Broadway は、グラウンドリースが原因で
資産価値が約75％下落しました。
・2019年評価額：約 5.1億ドル
・現在評価額：1.2〜1.36億ドル
理由は、
・グラウンドリースが 2030年まで
・延長後の 2048年以降の地代が不透明
・将来、年間1,000万〜2,000万ドルの地代増加リスク
👉 銀行・投資家が将来キャッシュフローを評価できず
👉 ローンは特別管理（Special Servicing）へ
✅ 投資判断で必ず確認すべき3つの質問
グラウンドリース物件では、必ず次を確認してください。
1️⃣ 土地の所有者は誰か？
2️⃣ 残りの契約期間は何年か？
3️⃣ 契約更新・満了時に何が起きるのか？
これを見誤ると、ローンが残っていても価値が消える可能性があります。
🟢 すべてが悪いわけではない
誤解されがちですが、グラウンドリース自体は悪ではありません。
・期間が十分に長い
・地代上昇が緩やか
・延長条件が明確
こうした契約では、一等地開発を可能にする非常に優れた仕組みです。
📌 まとめ
✔ グラウンドリースは「契約＝価値」
✔ 残存期間が短い物件は要注意
✔ 表面利回りより「契約満了後」を見る
✔ ニューヨーク・シカゴなど都市部では特に重要
