原状回復工事の裏話 ～不動産投資 井上りゅうじ～

先日、弊社アセットビルド日本橋支店近くの中華料理店で火鍋をテイクアウトし食しました。薬膳タイプということでしたが個人的には微妙でした。。

やはり個人的には本場四川風（重慶）の麻辣タイプが好みです。

お勧めはアマゾンでも買える「海底捞」の調味料です。

この調味料スープに具材と水を入れるだけなので簡単に作れます。

痺れる辛さ最高でしたが久しぶりに食したので翌日は腹が緩みまくりました汗

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さて、本題ですが先日、私が保有するアパートの入居者が退去したので管理会社から原状回復工事の見積書が届きました。

内容は、、エアコン分解内部洗浄〇〇円。

床ワックス剥離の為、掛け直し〇〇円。

こういった工事の見積もり提案は大変良くあり、そのような経験をされたオーナーさんも少なくないかと思います。通常であれば現地確認せずにそのまま了承して工事をお願いする方が多いと思います。

なぜなら見積書には状態の分かる写真が添付されるので、わざわざ現地に行かずとも判断が出来るからです。

遠方に住まれている方であれば、ほぼ１００％現地確認は無しかと思います。

ですが私の場合は必ず１００％現地を確認します。（全物件車で１時間以内に行けるので。流石に新幹線や飛行機でないと行けない距離であれば現地行きませんが）

写真があって状態が分かっても現地行きます。理由は・・・写真と現地のギャップが結構あったりするからです。写真だと酷いな～なんていう状態が現地を見ると大したこと無いということも、、あるからです。

なぜ、このような事が起こるのか？？実はこういう細かな判断は管理会社の担当者では行わず、あくまで入居者と立会いをした修繕代行業者が提案という名目で管理会社に提出します。

それをそのまま管理会社からオーナーに提出するので、わざわざ管理会社の担当者が現地に行って細かなことまでチェックはしないのが通常です。

管理会社によっては代行業者に頼らず、担当者が自ら現地確認して見積もり提案している所もあり、そうであれば写真と現地のギャップは少ないかもしれません。

だからと言って管理会社や修繕業者が悪いということではなく、最終的判断は、オーナーにあるので現地を確認するしないは自己責任ということになります。

▼動画「コロナ状況下の不動産投資Q&A」(30分)

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不動産投資のメリット（年は取りたい？）～不動産投資井上りゅうじ～

最近は自宅飲みの方も少なくないかと思いますが、、私個人的に特に推薦したいのが以下のセットです。ハイボール好きの御方には大変お勧めかと思います。

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サントリージンの翠と贅沢しぼりグレープ炭酸水のコラボ・・個人的には最強です。比率は翠４：炭酸水６がパンチが効いて直ぐに眠くなりある意味コスパも最高です。笑

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さて本題ですが不動産投資で絶対やってはいけないNG投資と言えば「新築区分ワンルームマンション」と言われてますが、、フルローンで買えて毎月のキャッシュフローもトントンでマイナスにならず、年齢も二十代等のお若い方であれば百歩譲って・・・基本NGですが有りということも考えられます。

つまりこうです。

仮に２５歳で３５年ローンで自己資金出さずフルローンであれば６０歳の時に借金完済です。購入当初は３５００万、３５年後に値下がり１５００万で売れたとしても購入時自己資金出してないので単純に１５００万円儲かるわけです。６０歳の時に１５００万円の老後資金ができるわけです。逆に四十代五十代の御方は８０歳位にならないと完済できませんので、そういう意味では完全NGです。

毎月のＣＦがマイナスにならずに３５年間持ち続けることができる物件に限られますが、（新築区分ではまずそういう物件ないと思いますが）そういう意味では不動産投資は時間との勝負であり、年齢を重ねることでローンの元本が減っていくという非常に大きなメリットがあるので不動産投資をしている人は年を取ることに借金が無くなっていくので老後の不安も少ないかもしれません。

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住宅ローン繰上返済について考える ～不動産投資 井上りゅうじ～

再三の投稿でしつこいですが、一昨日の月曜日に地元千葉木更津にある市営の江川競技場に行ってきました。小鳥のさえずりを聞きながら、誰一人いない４００ｍトラックで、またまたインターバル走３００ｍ×１０本して来ました！入場料は市内在住者なので１００円と激安。競技場内にいたのは私一人のみでしたが、選手やプロでないのに、わざわざお金払ってまで走りに来て苦しい思いをしにくる人は少ないのかもしれません。田舎ですから無料で走れる場所たくさんありますしね。でも地面がタータンなので怪我故障リスクを考えると有料でもメリットあると大変感じます。

さて、今回も本当に自分との苦しい戦いでした。その心境はというと…

１本目：「あ～まだ始まったばかり１本目か…」

２本目：「やばい足首と親指が少し痛いかも」

３本目：「やば吐きそう」

４本目：「もう体力の限界！」

５本目：「あれ？なぜか少し楽になってきた」

６本目：「やっぱり無理吐きそうなくらい苦しい」

７本目：「何でこんな苦しい思いをしている？」

８本目：「もう体力の限界、、死ぬかも」

９本目：「今日の夜はご褒美にマックだ！」

１０本目：「ラストこれが一番元気！」

………………。

さてさて、本題となりますが以前アパートローンの借換えについて考えてみましたが、、今回は住宅ローンの一部繰上・一括返済をした方が良いか否かについて考えてみたいと思います。

最近はユーチューブ等でも同様の議題でよく見かけることも多く、人それぞれ解説者の見解（金利がタダみたいに低いから借りておいた方が良い等々…）は様々ですが、私個人的見解を申し上げさせて頂くと、ある一定の条件下であれば基本的には一部繰上・一括返済推進派です！

私、不動産業界に二十数年以上従事し、その中で色々な実際の事例事故を見てきたのと自ら経験させて頂いた主観的要素が強いのであらかじめご理解頂けましたらと思います。

住宅ローンは３０年或いは３５年の期間なので長い長い人生の月日を共に歩むのと一緒と言えるので、それは色々なことが起きますよね。起きないわけがありません。３０年どころか２０年というスパンで考えても自分自身だけでなく世の中ひっくり返るくらいに変わっているはずです。

結婚、出産、子育て、子供教育費、離婚、転職、解雇無職、倒産破産、病気、介護という起こるかもしれない事案がある中、サラリー収入から返済する住宅ローンは、やはり精神衛生上、早く返せるものなら返した方が良いというのが推進する理由です。いくら住宅ローンは金利が低いといっても毎月の返済は大変重いです。

アパートローン等は自分自身が働けなくなってもその物件から得られる家賃収入から返済するので事情は違ってきますが。

そういう意味では、ずっと住宅ローンを借りていても良い人は万一、サラリー収入が無くなっても、別の収入で住宅ローン返済ができる、万一の時でも一括で完済できる潤沢な金融資産を保有されている方であれば話は別と考えます。

逆に繰上や一括返済をおすすめできないお方の例は、返済することで預貯金等の手元資金がほぼ無くなってしまい他の投資（教育、株、外貨、不動産等）が出来なくなってしまうことです。また突発な事情でまとまったお金が必要になった時にも困りますので。

（逆に無くなってしまっても万一の時に担保できる不動産、株証券等の資産が別に豊富にある方は話は別ですが）

置かれている、お立場によって選択が変わりそうです。

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