サブリース会社選定の注意点 ～不動産投資 井上りゅうじ～

約７年前から始めた極真空手（７年経ってもまだ緑帯・・）もコロナ禍とは言え、しっかり感染対策を行いながら稽古継続しております。実は度々本ブログで記事にしている「インターバル走練習」をしている理由は、撃たれ殴られ死にそうなくらいつらい時でもその場に立っていられる体力と精神力を作るためなのです。。でも運動は脳を活性化させるという研究結果もあるので、きっと仕事する上でも役に立っているのではと信じてます（汗）

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さて、本題ですがサブリース会社の選定基準で重要なポイントお知らせしたいと思います。

一般的には借上げ賃料額、借上率や初回時免責期間等の諸条件も重要ですがそれよりも、もっと重要であると個人的には思うことがございます。

ずばり言うと、募集賃料額の下落のタイミングです！

通常のサブリース契約では入居者との募集・成約賃料額に対してその借上率８５～９０％がオーナーの取り分となります。なので募集成約賃料が下がってしまうとその分オーナーの取り分が減ってしまうのでサブリース会社では安易に下げないで努力してくれるわけです。

しかし築年数が古くなり周辺に競合物件が出てくれば、同じ募集賃料では続かないわけで減額になる事は必須です。サブリースに関係なく一般管理でも賃料下落率を想定することは当たり前のこととなります。

ですが、ここでサブリース中で注視したいのは、どのタイミングで募集賃料を下げるかです。

新築アパート等で全室空室から募集をかける場合に早く入居者をつけないとサブリース会社の損害が大きくなるので募集を頑張るのがサブリース会社の任務となります。

しかしその空室が２、３カ月決まらないと、自分たちの損害をなるべく低く抑えたいために、この時点で賃料を下げて募集してしまうサブリース会社も見受けられます。逆に中には半年間決まらない（それはそれで問題ありですが）場合でも募集賃料を下げずに継続して我慢して頑張ってくれるサブリース会社もあります。

言い換えれば、、サブリース会社の入居客付力が強ければ強いほど保証賃料が下がるリスクは低くなるのです。しかし、最近は客付け力のあるサブリース会社でもコロナの影響で苦戦することも多々出てきており、募集賃料下落の傾向が強くなってきております。

これら運営方針を確認されてからサブリース会社の選定をお勧めします。

▼動画「コロナ状況下の不動産投資Q&A」(30分)

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井上隆司　Ryuji Inoue

早起きは●億円？！の徳。～不動産投資 井上りゅうじ～

すっかりインターバル走に、はまってしまった私ですが…最近は弊社アセットビルド日本橋支店から歩いて約１５分くらいにある墨田川テラス付近にて終業後に行っております。

最近の練習方法は２００ｍダッシュを１０本という内容となりますが、これも本当にキツイ！ですが練習後の大きな達成感には本当に中毒性があります。社内の人間を誘うのですが誰一人参加してくれる人はいなそうです。。汗

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さて、本題ですがここ最近は収益物件の在庫が枯渇しているので（特に新築アパート）、毎日目を光らせながら物件の仕入調査を行う必要があります。

そんな中、私は毎朝７：３０には出社しているのですが、いつものようにレインズをチェックしていると、これは良い物件が登録されているじゃないですか？！

良い物件は直ぐに買付が入ってしまうので、すぐに買付申込書を８月上旬某日の朝８：００には入れて売主業者のご担当が出社する前に現地確認も行い、投資家さんにも電話で購入の意思を９：３０には完了。

１０：００売主業者のご担当と電話連絡が取れて一番手で押さえることに成功。売り条件として既に完成物件でしたので８月末決済引渡しと言う無茶ぶり言われる。。融資は某地銀にてと考えておりましたが、昨今は不正融資等の問題もあり各金融機関の審査期間は時間がかかる傾向がありますが、、特にこの地銀は過去の実績でも本承認まで約2か月間位かかってたので約２週間で本承認を下ろせるかがポイントでした。

まずは契約してしまえば何とかなる！という思いと勢いで今月頭に売買契約締結完了。

投資家さんの迅速なご対応と、銀行ご担当も今月融資実行ということで鼻息荒く取り組んでくれまして何と本当に２週間で本承認が下りてしまいました。しかも融資条件はフルローンの金利１％程度でした。関係者が同じ方向に向かって全力インターバル走すれば何とかなるのですね（笑

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井上隆司　Ryuji Inoue

全く紹介出来てなくてスミマセン。

毎晩、晩酌が欠かせない私にとりましては、必須アイテムである「卓上焼きコンロ」は大変重宝しております。

イワタニの「やきまる」は煙が出づらいので換気設備が乏しくても室内で楽しめるのが利点です。

同じくイワタニの「炉ばた焼き機」は網焼きや焼鳥には最適ですが煙が結構出るので室内でやる場合には換気対策が必要です。

そして最強は本格炭火焼きですが火起こしや後始末に結構手間がかかるのでたまにしかできません。それにしてもこれで焼く鮎の塩焼きは特にうますぎます。

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さて、本題ですが最近投資家様から投資物件を買いたいという事でその物件紹介をお願いされることが多く、時には催促のご連絡も頂戴し大変恐縮致しておりますが、、本当にここ最近物件が無いんです！！特に新築アパートの在庫が枯渇しております。

過去５年間くらいの中で今が一番無いかもしれません。

要因は建売業者さんからの情報ではありますが、まずコロナの影響や外出自粛で土地の売り物件自体が非常に少ないらしいです。特に相続絡みで売りに出る土地情報が少ないようです。

また満額で買付を入れても他で満額以上で持っていかれてしまい買えないらしいです。

加えて建物価格もウッドショックの影響で木材価格が既に約３倍高騰しているために利回りにも影響も出てきているのと工期も通常約６カ月間だったのが８カ月間に伸びているようです。

そんな状況ではありますが年内中にあと数件は情報入ってくる予定ですのでお待ちいただいている投資家様には何とかお待ち頂ければと思っております。

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