アパートローンの繰上返済は出来ない？ ～不動産投資 井上りゅうじ～

先日、ついに電動アシスト付クロスバイクを購入してしまいました！リヤキャリアとフロントバスケットを取り付けたので見た目はママチャリ風になってしまいましたが、かなり機能的になりました。中央にはフレームバッグも取付けて中にはレインコート収納したので雨天時も走行可能です。

目的は行動範囲の拡大です。弊社アセットビルド日本橋支店から半径３～５キロ圏内には色々な商業・公共施設があります。特に頻繁に行きたいと思っていた豊洲エリアへは片道距離約５キロくらいあり途中には墨田川やその他川を渡る橋が結構ありまして特にこの橋の坂が普通の自転車ですと、かなりきつい為、今回電動アシスト付きを購入した次第でした。

そこで早速に豊洲ぐるり公園まで行ってきましてインターバルラン（２００ｍ×１０本）遂行してきました！景色が非常によい公園なので最高に気持ちの良いランでした。

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さて、本題ですがアパートローンの返済期間は長く組んだ方が、その分毎月の返済額が減るのでＣＦ額は短い期間で組むよりも多くなります。なので一般的には長く組む方が多く貯まったＣＦを将来繰上げ返済に回すことも視野に入れている投資家さんも多いかと思いますが、ここで注意点としては借入先金融機関によっては繰上げ返済に高額な手数料がかかったりすること、、まだ手数料で解決できるなら、ある意味ドライな関係でよいのですが、、一番困ることは銀行ご担当から頭を下げられて返済を拒まれることです。。

やはり銀行としては貸出額が急に減ると問題があるわけで、その案件を担当している方の成績や人事に影響するので、それは「返済しないでください！」と必死に懇願されるわけです。もちろん法的には拒むことは出来ないのですが銀行ご担当との信頼関係には影響出るのは間違いなしです。

（ちなみに住宅ローンの繰上げ返済に対しては好意的に応じてくれるところがほとんどです）

しかし売却等の場合で全額返済は少し嫌な顔されますが仕方ないことなので問題ないです。

そういう意味では、融資を受けている銀行と将来的にも長く良好な関係で行きたいと思っている投資家さんは最初借りるときの融資条件には気を付けなければなりません。なので返済期間、融資額については途中一部繰上げ返済が人情的に出来ない可能性があることも踏まえ計画した方が得策です。つまり過剰にフルローンや長期間で組むのは要注意という事です。

逆に将来他行に借り換える予定があれば、銀行担当との関係を無視してドライに途中繰上げ返済も勿論合法ですから十分に可能です。

これは私が個人的にアパートローン受けているメイン金融機関との信頼関係を約２０年で築き上げた経験と実績からの所見でした。

▼動画「コロナ状況下の不動産投資Q&A」(30分)

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井上隆司　Ryuji Inoue

駅から徒歩〇分距離について ～不動産投資 井上りゅうじ～

最近、ユーチューブでも良く見かけるオートミール料理ですが、、私自身も最近はオートミールチャーハンにはまっております。中でも一番お気に入りは納豆入りです。結構お腹一杯になり且つタンパク質豊富で糖質少な目なのでおすすめです。太らなそうなチャーハン最高です。

ちなみに作るポイントはオートミールをいかに米のパラパラ食感に近づけられるかですが、、私自身何度も失敗を繰り返した結果、、おすすめするオートミールの種類はロールドオーツ系（粒大き目で粘り気が少ない）で戻し方はオートミール６０ｇに対して水は浸る程度少な目でレンジ７００Ｗ３０秒加熱です。レンチン後は直ぐに箸等でほぐします。

戻し方を間違えるとベタベタの柔らかい食感となってしまいチャーハンではなく、まずい中途半端なお好み焼き風味になってしまうのでかなり要注意です。

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本題ですが、よく投資物件の物件情報に記載されている駅から徒歩〇分とありますが、結構間違えて表記されていることが多々あります。

徒歩１０分とあっても測ってみると１２分だったりすることがよくあります（１０分と１２分では凄い差ですある意味詐欺のようですね汗）が逆に１１分表記が実は９分ということも稀にあるます（これはある意味ラッキー笑）。

ちなみに駅から距離の測り方は改札口や駅ホームからではなく地上出入口からです。信号待ちは考慮されません。ここで注意すべきは地上出入口から実際に電車に乗るホームまでどれだけ所要時間がかかるかも見ておかなければなりません。

例えばつくばエクスプレスや都営大江戸線は結構地下深くにあるので地上口からホームまで遠かったりします。あとは池袋や渋谷と言ったビッグターミナル駅も地上口からホームまで遠かったりします。駅からの徒歩距離表記はあくまで地上口までという事になるので、やはり自分自身の足で現地から駅まで歩くことが必要ですね。

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井上隆司　Ryuji Inoue

境界上、越境物ありの場合の注意点 ～不動産投資 井上りゅうじ～

最近、スマホやパソコンの見過ぎで目の疲れと、、視力が低下が著しく感じてきたので、「黑枸杞」（中国語でヘイゴーチ・日本語でくろくこ）のお茶を飲んでます。このお茶の成分は抗酸化成分アントシアニンが全植物中、最多含有でありアントシアニン量は、ブルーベリーの約20倍だそうです！

その他の効能として、老化防止、睡眠の質向上、肥満防止、免疫機能向上、尿道結石、血圧の正常化等いたせり尽くせりのスーパーフードのようです。

その色は濃い紫で味はブルーベリーのようで美味しいです！

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さて、本題ですが敷地の隣地境界がブロックの中心にあり、そのブロックの所有者は隣地の方の場合には、こちら側に越境されているという扱いになりますが、、このようなケースは結構多いと思います。

この場合での注意点は建築確認申請上の土地面積についてです。

所有権上の土地面積は隣地間で取り決めた、そのブロックの中心となりますが、、建築確認申請上の土地面積は越境された部分の面積を差し引いたもので申請し建ぺい・容積率の基準をクリアしたものでないと実は最近このあたり厳格になり完了検査に合格できないのです。隣地からの雨どい等の空中越境は目視での正確な確認が難しいため、黙認するケースが多いですが。

土地の減少面積が１㎡以下等さほど影響がないと判断できる範囲であればよいのですが、越境部分が大きく減少面積が数十㎡に及ぶと建ぺい・容積率オーバーになり完了検査に合格できない等と言った大きなリスクが伴います。

最近は某S銀行の規定で隣地からの木の枝葉の空中越境があり、それを是正しないと融資実行しませんなんて言われたことがありました。こんなこと言われのは初めてでしたが、、（切ってもどうせ夏になればまた越境するのに…。。）銀行の規定で仕方ないので近隣に菓子折りもって挨拶に伺い、何とか切ってもらいましたが。。

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