約７年前から始めた極真空手（７年経ってもまだ緑帯・・）もコロナ禍とは言え、しっかり感染対策を行いながら稽古継続しております。実は度々本ブログで記事にしている「インターバル走練習」をしている理由は、撃たれ殴られ死にそうなくらいつらい時でもその場に立っていられる体力と精神力を作るためなのです。。でも運動は脳を活性化させるという研究結果もあるので、きっと仕事する上でも役に立っているのではと信じてます（汗）
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さて、本題ですがサブリース会社の選定基準で重要なポイントお知らせしたいと思います。
一般的には借上げ賃料額、借上率や初回時免責期間等の諸条件も重要ですがそれよりも、もっと重要であると個人的には思うことがございます。
ずばり言うと、募集賃料額の下落のタイミングです！
通常のサブリース契約では入居者との募集・成約賃料額に対してその借上率８５～９０％がオーナーの取り分となります。なので募集成約賃料が下がってしまうとその分オーナーの取り分が減ってしまうのでサブリース会社では安易に下げないで努力してくれるわけです。
しかし築年数が古くなり周辺に競合物件が出てくれば、同じ募集賃料では続かないわけで減額になる事は必須です。サブリースに関係なく一般管理でも賃料下落率を想定することは当たり前のこととなります。
ですが、ここでサブリース中で注視したいのは、どのタイミングで募集賃料を下げるかです。
新築アパート等で全室空室から募集をかける場合に早く入居者をつけないとサブリース会社の損害が大きくなるので募集を頑張るのがサブリース会社の任務となります。
しかしその空室が２、３カ月決まらないと、自分たちの損害をなるべく低く抑えたいために、この時点で賃料を下げて募集してしまうサブリース会社も見受けられます。逆に中には半年間決まらない（それはそれで問題ありですが）場合でも募集賃料を下げずに継続して我慢して頑張ってくれるサブリース会社もあります。
言い換えれば、、サブリース会社の入居客付力が強ければ強いほど保証賃料が下がるリスクは低くなるのです。しかし、最近は客付け力のあるサブリース会社でもコロナの影響で苦戦することも多々出てきており、募集賃料下落の傾向が強くなってきております。
これら運営方針を確認されてからサブリース会社の選定をお勧めします。
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井上隆司 Ryuji Inoue