米国不動産節税のカラクリ ～不動産投資 井上りゅうじ～

今、米国不動産を節税対策で購入される方も少なくないようです。主に所得税率４０％以上の高額納税者が建物減価償却費で赤字を出して課税所得を下げ所得税を下げるという手法です。

実際に計算すると、、こうなります。

給与課税所得２０００万の方の所得税住民税は年額で約７２０万ですが、、超築古でも建物割合が８割近く取れる米国不動産では不動産所得をマイナスにしやすいのでそこに本来の課税所得２０００万から仮に不動産の赤字が１６００万出たとすると年額の所得税住民税は約７７万ですから、７２０万ー７７万と６４３万が１年間、４年で償却なら６４３万×４年＝２５７２万が節税効果となります。

ここまでは非常によさそうですが、、注意点も多々あります。

１．LTVが低いので購入時多くの自己資金が必要である

２．借入金利が高く、期間も短く、運営費も高いので保有中のCFはマイナス？

３．減価償却後に損なく出口（売却）を迎えられるか？

減価償却した建物額は売却時には取得費時経費に入れることが出来ないので課税所得は高くなりますが、長期保有であれば約２０％なので課税所得４０％との利ザヤが取れメリットありますが短期保有４０％だと効果がなくなります。

このあたり出口まで踏まえ総合的にどう判断されるですね。

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