アパートローンの返済期間を「短い」か「長い」か、自己資金を「少なく」か「多く」かではそれぞれメリットとデメリットがあり一概にどっちが正しいということはございません。投資家の置かれているポートフォリオ環境や収入状況によりその判断が分かれます。
仮に１億円（表面７％）で諸費用７００万の物件を購入する場合、ファイナンス条件を２パターン比べてみると…
O銀行の場合：自己資金７００万、借入１億円、返済期間３５年、金利２．３％
R銀行の場合：自己資金２２００万、借入８５００万、返済期間２２年、金利１．３％
O銀行＝年額税引前CF１５５万
CCR２２％、DCR１．３７
R銀行＝年額税引前CF１２７万
CCR５．８％、DCR１．２９
この違いだけを見ると少ない自己資金で期間長く取組めたO銀行の方が投資としてメリットがありそうですが１０年間というスパンで出口売却まで考慮すると、、仮に表面７．５％で１０年後に売却できたと想定しその期間運営中と売却手取額のCF累計額を比較するとこうなります。
O銀行：自己資金７００万出して→累計手取額１５５８万円だから、差額＋８５８万
R銀行：自己資金２２００万出して→累計手取額４７６４万円だから差額＋２５６４万
（返済年数が短いということは残債の減りが早いので売却手取額増えます）
つまりこうです。R銀行の場合にはO銀行と比べ自己資金１５００万余分に必要ですが１０年後の手取額では２５６４－８５８＝１７０６万多くなったということが分かります。当初入口の１５００万を使わずそのまま銀行預金の低金利に預けて置くのであれば、余計に１５００万を多く入れておいたほうが１７０６万増えたということです。逆にその１５００万円を他の投資に回し１７０６万円以上に運用できる投資家であればO銀行で取組んだほうが良かったということが分かります。
しかし投入した自己資金の貨幣の時間的価値を表したIRR数値では少ない自己資金の方が当然に良い結果となりますが、不動産投資は地味にコツコツ長期運用が一般的なので前途のような累計額も考慮し比較することも重要です。
家賃収入をあてにせず本業収入で生活ができるような方、家賃から得られる収入を再投資先がなく預金に回される方、自己資金投入額に余裕がある方、銀行預金以外に主な運用先がない方、複数棟買い増しして行きたい方（残債が早く減るのでBS上よくなる）には、、むしろ返済期間を短くして自己資金を多く投入したほうが良いということも考えられます。
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井上隆司 Ryuji Inoue mail: inoue@asset-b.co.jp